道可特研究 | 民法典时代房屋承租人优先承租权的权利性质分析

优先承租权有利于降低房屋租赁市场中交易双方的成本，对保护承租人的相关权利及居住稳定具有重大意义，在民法典颁布施行之前，房屋承租人的优先承租权作为一种意定权利依靠合同各方当事人的约定而存在。民法典第七百三十四条第二款规定首次将房屋承租人的优先承租权以法律条文的形式确认，将此权利转化成一种法定权利。在司法实践中，正确认识房屋承租人优先承租权的权利性质合理适用该权利的前提，本文将对房屋承租人的优先承租权性质进行分析，以期对司法实务有所启示。

一、学界针对优先承租权权利性质的观点

当前学界中对优先承租权的权利性质尚存在较大争议，主要存在以下几种观点：

“请求权说”，即承租人提出要约出租人即应承诺。按该学说观点，在承租人行使优先承租权时，出租人必须作出续约承诺。假如出租人违反义务将具备“同等条件”的房屋出租给第三人，承租人可以诉请公权力介入，强迫出租人对其作出承诺的意思表示，亦即出租人对于承租人要求续租房屋的请求负有强制承诺的义务。但在实际生活中，出租人对于“同等条件”的成就可能需要反复斟酌或与承租人、第三人多次协商后成就，按该说很可能会使得出租人的权利受损。

“期待权说”，即承租人可在出租人对外出租时要求缔约。按该学说观点，在出租人未向第三人租赁房屋时，优先承租权人的权利尚未实现化，处于期待状态。但若出租人向第三人租赁房屋时，承租人行使权利，期待权即可实现。按该说在现实生活中较难操作，即易产生纠纷，如果授予承租人直接缔约的权力，相当于将第三人的权利大幅贬损，将使得房屋租赁交易市场处于不可控的混乱状态中，给日后的诚信履行带来巨大灾难。

“物权说”，即承租人对出租人享有物权性权利。按该学说观点，承租人对出租人继续租赁房屋的行为享有一定的排他权利。该学说有违意思自治原则和公平原则，不当限制了出租人占有、使用或处分的权能。同时《民法典》第七百二十六条、第七百二十八条关于承租人优先购买权的规定，也未认可承租人享有物权性权利，优先承租权自然也不能拥有物权性质。

“附条件的形成权说”，即承租人可在法律规定的条件成就时缔约。按该学说观点，优先承租权就其性质来说属于形成权，权利人可依单方面意思表示与义务人订立合同，无需义务人承诺。但优先承租权是附条件的形成权，即在法律规定的条件成就时，承租人单方作出缔约意思表示即可在出租人和承租人之间成立合同关系。也就是说，当条件成就时，承租人要求订立续租合同的，出租人当无条件接受。最高院民法典贯彻实施工作领导小组主编的《民法典》理解与适用一书中表达了对此观点的支持，但是如何理解条件已成就仍无法确定，对于“同等条件”的正确适用仍有待厘清。

二、我国优先承租权的性质分析

《民法典》生效前，虽然《合同法》中并未规定优先承租权，一般由当事人在租赁合同内自行约定此权利，但实践中也存在部分地方政府出台的地方性法规、规章对优先承租权予以认可。此次《民法典》第七百三十四条第二款规定：……租赁期间届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

将优先承租权明文引入，标志着我国第一次在民事基本法律制度中对房屋承租人的优先承租权益予以确认，实现了优先承租权的法定化。 

那么，该条款是否意味着承租人可以请求强制缔约呢？我们认为，无论承租人是否满足优先承租权的其他行使条件，在出租人已与第三人缔约或出租人明确表示无论如何不与承租人续约的情况下，承租人都不能以优先承租权为由要求强制缔约。优先承租权的法定化并不意味着债权的物权化，从立法的体例结构和内容安排上看，《民法典》第七百三十四条关于优先承租权的规定位于《民法典》合同编的第十四章租赁合同中，应当认定为其为债权属性。优先承租权系基于租赁合同产生的债权请求权，并非形成权，不应根据承租人的单方意思表示形成租赁合同，因此承租人无权请求强制缔约。

我国优先承租权的权利性质可以类比承租人享有的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条规定承租人可以请求以同等条件优先购买房屋，但并没有规定承租人可以请求强制缔约。《民法典》第七百二十八条则规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

从此法条中对出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力判断可知，该情形下承租人无权请求确认房屋买卖合同无效，也就无权请求强制缔约。但此时出租人尚未与第三人订立买卖合同，承租人是否能请求强制缔约并无规定。房屋买卖合同为单次性合同，在合同双方完成房款支付和房屋过户手续后双方不再需要互负权利义务，承租人优先购买权需满足的“同等条件”较为简单，主要考量价款和支付方式即可。只有在出租人尚未与第三方签订房屋买卖合同且未表示明确拒绝缔约时，承租人请求强制缔约才可能得到支持。

而房屋租赁合同中出租人与承租人之间的关系较之房屋买卖合同中出卖人和买受人之间的关系更为复杂，房屋租赁合同为继续性合同，须以双方信任基础，具备一定的人合性，“同等条件”需考量的因素也更为复杂，除非出租人明确表示愿意续约，否则承租人请求强制缔约、签订新的租赁合同均很难得到支持。在既往的司法实践中也有类似观点。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）第32条规定：承租人依据租赁合同约定主张优先承租权的，如何处理？优先承租权并非法定权利，而是基于租赁合同的约定产生，仅在合同当事人之间发生效力，不能对抗已经实际承租的善意第三人。出租人未在合同约定期限或合理期限内通知原承租人续租就将房屋另行出租给他人，承租人要求确认出租人与第三人签订的房屋租赁合同无效，或者要求直接适用出租人与第三人签订的租赁合同的，不予支持。但承租人要求出租人承担赔偿损失等相应违约责任的，应予支持。

另一方面，优先承租权可以类比民法典中有关预约的规定，对于预约，民法典并没有规定可以强制缔约。《民法典》第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

由此可见在司法实践中以优先承租权为由主张强制缔约很难获得支持。

综上所述，承租人的优先承租权应为债权，并非形成权，且考虑到租赁合同的特殊性以及契约自由的权利保护，承租人以行使优先承租权为由要求强制缔约，在出租人明确表示不愿意续租的情况下，不应得到支持。

三、结论

《民法典》通过立法形式为房屋承租人创设了优先承租权这一法定权利，有利于在社会经济活动中维护既存财产占有关系，降低交易成本，促进房屋租赁市场健康发展。落实承租人依法享有的该项权利，尚需与鲜活的社会实践相结合，通过进一步明确适用规范，有助于减少矛盾纠纷，降低社会成本，并为房租租赁市场的健康发展提供更加坚实有力的法制保障。