商品房退房条件哪些情形合同无效

  退房的基本条件：。

  1，开发商逾期交房构成根本违约，开发商经购房人催告后三个月的合理期限内仍未履行交房，购房人有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

  2，开发商擅自变更设计，开发商变更规划，设计，影响了房屋的结构形式，空间尺寸，朝向等，在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。

  3，房屋实测面积与合同约定面积不符，即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例，若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。

  4，房屋主体结构质量不合格，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。

  5，约定期限内购房人未能拿到产权证，根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的，购房人可以退房，并且得到相应的补偿款。

  哪些情形下房屋买卖合同无效。

  (1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同，根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。

  (2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同，限制行为能力人只能进行与其年龄，智力，精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意，没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。

  (3)以欺诈签订的房屋买卖合同，这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

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