杭州中院关于休博园公司诉奥兰多公司房屋买卖合同纠纷一案的判后释明

一、事实经过

　　1.2001年4月28日，宋城集团与萧山区政府就整个休博园项目签署总合同，约定萧山区政府提供土地让宋城集团进行开发。2002年6月，宋城集团拿出其中的50余亩景观房产用地与他方合作开发，为此成立项目公司奥兰多公司，并约定合作方与宋城集团的股份比例为9：1。奥兰多公司成立后，其与萧山区国土局就上述50余亩景观房产用地签订了出让合同，出让金591万余元由宋城集团支付。

　　2.根据萧山区政府相关纪要，休博园中的景观房产建筑高度平均为6层：5层景观房产、1层商贸用房；商贸用房只能用于经营或出租、不能出售。故双方约定，由奥兰多公司开发2-6层景观房产（住宅），由宋城集团开发1层商贸用房及其他旅游综合用地。同时约定，由奥兰多公司为宋城集团代建1层商贸用房，宋城集团支付1100元/平方米的代建费，总代建款为2458.5万元。

　　3.建设过程中，奥兰多公司的景观房产用地并非四至明确的、完整的一块土地，而是呈雕花状分布于宋城集团的旅游综合用地之中，因此由奥兰多公司开发的上述景观房产无相关配套用地。故为配合奥兰多公司办理竣工验收备案，双方于2008年2月21日签订补充协议，约定由宋城集团提供旅游综合用地供奥兰多公司配套，奥兰多公司补偿其5600万元。为实现上述补充协议的约定，双方签订了旅游综合用地的土地使用权转让合同并办理了转让手续。鉴于转让后该部分旅游综合用地权属已归奥兰多公司，宋城集团无法直接对分摊到上述地块的1层商贸用房进行产权登记，故宋城集团通过其子公司休博园公司与奥兰多公司另行签订了“商品房买卖合同”，休博园公司以之前约定的2458.5万元代建费为对价，向奥兰多公司购买该部分商贸用房。

　　后因奥兰多公司未履行约定，2011年1月25日，休博园公司起诉至萧山法院，要求交房并办理产权过户手续等。奥兰多公司辩称，双方签订的是商品房买卖合同，但是该房屋本身并非商品房，奥兰多公司并未就此取得商品房预售许可证，故该商品房买卖合同无效，要求驳回休博园公司的全部诉请。而休博园公司认为，双方签订的商品房买卖合同，只是履行双方原先约定的代建协议、取回代建商铺的形式。

　　2014年10月16日，萧山法院作出一审判决，驳回休博园公司的全部诉请。休博园公司不服该判决提起上诉。2015年7月21日，杭州中院作出判决，驳回上诉，维持一审判决。

　　二、二审判决理由

　　1.关于双方法律关系性质。二审判决认为，根据双方之间最初的合作协议，可以认定为是委托代建关系。但是，在后来讼争的商贸用房所占旅游综合土地使用权已经全部转让给奥兰多公司、旅游综合用地上的建设主体调整为奥兰多公司的情况下，双方的委托代建关系无从谈起，才采用了签署“商品房买卖合同”的形式。该合同虽名为“商品房买卖合同”，但合同所涉房屋所占土地性质为旅游综合用地，显然不属于商品房，即使进行转让也应当属于普通的房屋买卖，不属于商品房预售或商品房销售。因此，二审判决认为，双方法律关系性质应属于一般房屋买卖合同关系。

　　2.关于休博园公司的各项诉讼请求。判决认为，案涉商贸用房虽客观位于景观房产用地上，但其法律上的土地使用权系分摊在旅游综合用地中。根据土地出让前萧山区政府的会议纪要，该部分商贸用房只能用于经营或出租，不能出售。因此，在休博园公司未能举证证明萧山区政府就案涉房屋、土地使用权转让有明确同意意见的前提下，休博园公司提出的交付房屋、办理产权过户等诉讼请求，依据不足。基于上述理由，二审判决驳回了休博园公司的上诉，维持了萧山法院驳回休博园公司诉讼请求的一审判决。

　　三、几点说明

　　1.二审判决对双方的主张均未予支持。判决对休博园的请求以履行条件未完全具备为由予以驳回；同时，对奥兰多公司抗辩的商品房买卖合同无效的理由也明确表示不予支持。

　　2.对于土地利用的不规范行为，在没有补办规范的行政手续和补交相关费用的情况下，法院不能确认其合法性，涉诉商贸用房有待进一步处理。

3.法院维护的是社会公平正义，保障的是合法权益。本案的判决，我们是为了守住法律的底线。

来源: 东方法眼网

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