算法丨从最高院典型案例看物权保护纠纷

关于盛京银行保工支行请求新华园酒店、杨杰腾退返还案涉房屋的主张能否成立的问题

李春华虽与盛京银行保工支行签订的《房屋买卖框架协议》第九条约定，双方应于2011年11月30日前签订正式房屋转让合同，如盛京银行保工支行于2011年11月30日前未经总行批准房屋转让事宜，则双方签订的协议自动失效。据此，李春华与盛京银行保工支行未能签订正式的房屋转让合同，双方签订的《房屋买卖框架协议》自2011年11月30日即已失效，李春华对于案涉房屋并无合法权利。虽李春华投资的顺颐德餐饮于2015年12月29日与杨杰签订关于案涉房屋的《承包经营合同》，但因李春华对案涉房屋并不具有合法权利，杨杰亦无权利使用案涉房屋用于经营。盛京银行保工支行作为案涉房屋的登记权利人，可以要求无权占有人返还房屋，有权要求新华园酒店及杨杰腾退房屋。

李春华系根据《房屋买卖框架协议》第八条约定，向原案涉房屋实际经营主体魅力酒店法定代表人施婉儿支付清房费后实际占有了案涉房屋，且2013年5月，李春华投资的顺颐德餐饮成立，以案涉房屋为公司注册地，盛京银行保工支行未提出任何异议并为其提供了加盖盛京银行保工支行印章的《房屋租赁合同》等，帮助李春华为其公司办理了注册登记。此后直至可以起诉时起，盛京银行保工支行未提出异议。说明自2013年5月起，盛京银行保工支行同意李春华清理案涉房屋房屋、占有使用案涉房屋。新华园酒店、杨杰有理由相信顺颐德餐饮对案涉房屋的占有使用合法。盛京银行保工支行主张的其多次向李春华及后期实际使用人发函，要求腾空房屋的意见，也说明盛京银行保工支行知道新华园酒店、杨杰占有使用案涉房屋的事实。因此，新华园酒店、杨杰通过签订《承包经营合同》的形式占有使用案涉房屋既无过错也无过失，是合法的占有使用。

综上，虽然盛京银行保工支行是案涉房屋的所有权人，但李春华是基于盛京银行保工支行的同意占有使用案涉房屋，是合法占有使用人。且结合案涉合同关系，盛京银行保工支行向新华园酒店、杨杰主张腾退案涉房屋非属本案审理范围。如有争议，应待盛京银行保工支行向相关当事人履行通知解除对案涉房屋实际占有后，可另行通过诉讼向相关当事人主张腾退案涉房屋。

关于新华园酒店、杨杰应否支付案涉房屋的使用费，起算点以及使用费的支付标准如何认定问题

李春华与盛京银行保工支行签订的《房屋买卖框架协议》失效后，李春华无权处分案涉房屋，新华园酒店与杨杰应向盛京银行保工支行支付相应的占有使用费。

根据盛京银行保工支行的诉讼请求，及其提供的租金计算标准，自从2016年8月4日起法院参照2014年、2015年的租金指导价支付至房屋腾退之日。

此项诉讼请求以新华园酒店、杨杰应当返还其非法占有的案涉房屋为基础。李春华、新华园酒店、杨杰对案涉房屋属于合法占有，盛京银行保工支行此项诉讼请求的基础已不存在。

关于李春华对房屋是否享有使用权的问题

李春华对案涉房屋不享有所有权，且未提供充分证据证明盛京银行保工支行曾将房屋占有使用的权益让渡给李春华，李春华要求确认对案涉房屋享有使用权，没有事实及法律依据，不予支持。

已在第一项争议焦点中进行讨论。

1. 二审法院采信李春华、新华园酒店、杨杰提供的《房屋租赁合同》的复印件，不符合法律规定。

2. 二审判决认定李春华、新华园酒店、杨杰占有案涉房屋是基于盛京银行保工支行同意而占有，是合法占有，于法无据：《房屋买卖框架协议》不具备房屋买卖协议的具体要件且协议失效；李春华支付的300万元清房费不是其占有案涉房屋的合法依据；盛京银行保工支行未同意并配合李春华及新华园酒店、杨杰办理了工商登记；盛京银行保工支行行为不能表明同意李春华占有案涉房屋是合法占有。

3. 二审判决认定，即使新华园酒店负有腾退义务，非属该案审理范围，如有争议，应履行通知解除实际占有后，另行诉讼，该认定于法无据：盛京银行保工支行与李春华之间无任何的房屋买卖协议、房屋租赁合同；李春华与新华园酒店及杨杰之间的合同关系，不能约束盛京银行保工支行；本案盛京银行保工支行诉讼的请求就是腾退房屋，属于本案审理的范围；李春华、新华园酒店、杨杰等是无权占有，盛京银行保工支行与前述主体间没有合同关系，无须解除任何协议、合同，合法所有人对于案涉房屋，有权在任何时候要求无权占有使用人腾退，无须解除通知。

1. 新华园酒店基于《承包经营合同》占有使用案涉房屋，为合法占有。

2. 新华园酒店、杨杰有理由相信顺颐德餐饮对案涉房屋的占有是合法的，已尽到作为一个普通人的合理注意义务。

3. 盛京银行保工支行可以向其合同相对人主张权利，而不应提起侵权之诉。

4. 新华园酒店、杨杰不构成非法占有案涉房屋，不应向盛京银行保工支行支付房屋占有使用费。

5. 新华园酒店、杨杰已将案涉房屋租金支付给李春华，新华园酒店、杨杰不能支付两份租金或使用费，否则将造成实质性的不公，增加当事人诉累，浪费司法资源。

1. 李春华已支付购买案涉房屋诚意金500万元。《房屋买卖框架协议》期限届满后，双方口头约定继续履行《房屋买卖框架协议》。由李春华按照协议的约定对房屋使用人进行清理后，实际占有使用案涉房屋。

2. 李春华向施婉儿支付了300万元的清房费,说明李春华按照《房屋买卖框架协议》第八条的约定对现房屋使用人进行了清理，也说明双方就继续履行《房屋买卖框架协议》达成了一致意见。

3.盛京银行保工支行协助顺颐德餐饮办理了工商登记，说明双方一直以实际行动在履行着《房屋买卖框架协议》。

4. 自2011年至盛京银行保工支行起诉，盛京银行保工支行从未提出过任何的异议。

5. 新华园酒店和杨杰不应向盛京银行保工支行支付使用费。