01 案件概述
2005年5月16日,杨某某与高某某签订《有偿转让房屋协议》约定:杨某某将该案涉房屋转让给高某某,转让价格为两千元。经查,高某某不是案涉房屋本村村民,不具备本村集体经济组织成员资格。案涉《有偿转让房屋协议》未经过集体组织的同意,且违反了国家强制性法律规定,应认定为无效。
为维护自身合法权益,我方当事人杨某某委托律师李小溪向法院提起诉讼,诉请协议无效。最终法院经审理支持了其诉讼请求。
02 本案依据的法律条款
一、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
二、第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
三、《第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十九条规定:在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
03 法院判决
民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。处理民事纠纷,应当依照法律,法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
本案中,杨某某、高某某签订的《有偿转让房屋协议》的标的物系农村房屋,根据我国房地一体制原则,房屋权利受制于宅基地权利,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系。讼争房屋所在地不在国家确认的宅基地制度改革试点地区范围内,宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的符合条件的成员,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。高某某的户籍地为湖北省CF县A村3组,而杨某某的户籍地为湖北省CF县B村,高某某与杨某某不是同一集体经济组织成员,双方签订的《有偿转让房屋协议》违反上述法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。法院最终采纳了律师李小溪的意见。
04 本案代理律师建议
本案代理律师李小溪提醒大家:在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同应认定为无效。合同无效后,出卖人有权请求归还房屋,买受人有权请求返还购房款及其利息。
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