中海华润万科34亿土地串标追踪：直播卖地能否斩断违规黑手

导语：今年4月初震惊全国的上海土地围标案有了新进展。为防止再次被围猎，该地块的交易规则大幅提高违规门槛，甚至采用直播卖地，这是否能够斩断土地违规交易的黑手？

媒体采访丨中国新闻周刊

采访律师丨北京金诉律师事务所 王玉臣

图/图虫创意

今年4月初震惊全国的上海土地围标案有了新进展。由于中海、华润、万科招标报价一模一样引发质疑，上海国土部门最终取消了这三家开发商评标结果，该上海黄金地块重新上市。

为防止再次被围猎，该地块的交易规则大幅提高违规门槛，甚至采用直播卖地，这是否能够斩断土地违规交易的黑手？

上海黄金地块疑被国企围猎

3月31日，上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块曾进行招投标决定归属。

该地块土地总面积25974.2平方米，容积率为2.5，紧邻上海北外滩区域，位置优越，保障房面积较少，是上海核心城区少有的纯住宅用地。与此同时，该地块竞标底价为34.3亿元，土地单价为6万多元/平方米，与周边高端项目8万元左右/平方米的价格相比，具备一定的利润空间。

正因如此，该地块一开始吸引了多家开发商的关注，但在最终的招投标环节，只有中海地产、华润置地、万科三家国企入围。

当天，上海市土地交易市场公示了中标候选人信息，中海地产是第一顺位人，华润置地、万科分别为第二和第三顺位人。

不过，由于三家中标候选人中海、华润、万科的投标报价竟然一模一样，都是底价34.3亿元，显得十分离奇，这一公示信息迅速引发质疑。

4月初，有消息称，中海地产上海公司总经理崔帅因涉嫌在上述地块交易中违规串标被调查；华润置地及万科相关人士也牵涉其中，其投标相关负责人也被带走调查。

上海普陀人大一位相关负责人告诉中国新闻周刊，中海地产上海公司总经理崔帅作为上海市普陀区人大代表，确实因卷入土地交易违规，被上海警方依法采取强制措施，其人大代表资格也被暂停。

上海虹口区嘉兴路街道HK271-01地块也暂停交易。

直到两个月之后，6月3日，上海市土地交易市场称，“鉴于出让活动存在疑义，为维护公共利益，保障市场健康有序发展，根据出让人申请，现终止虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动。”

这意味着，此前中海等三家开发商投标买地的交易作废。

同日，该地块又启动了全新的出让程序。

串标门槛大幅提高

6月23日，上海市土地交易市场发布公告称，经审核，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块有效申请人数为7人，根据相关规定，现确定该地块采用挂牌方式出让，挂牌截至7月3日。

据了解，7名有效申请人为绿城、保利、融创、招商、龙光、华发和融信，此前参与拿地的中海、华润、万科不在其中。

更大的变化在于交易规则。

4月11日，为防止再次发生招标底价一模一样的神操作，上海土地部门尝试改变，其挂出2幅宅地，出让方式显示为招挂复合。与此前相比，交易地块最终是采取竞价招标还是挂牌出让的标准由3人变为6人。

与之前三家开发商就能联手“做局”不同的是，这一改变将做局的门槛提高到了6家开发商。很显然，6家开发商串标的可能性比3家开发商要小得多。

不过，对于众多开发商觊觎已久的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块，其门槛又进一步大幅提高。

据了解，针对这一地块，其“竞价招标出让”和“挂牌出让”的分界线设定为11人。换言之，只有达到11家开发商，这一地块才能进行招标出让，否则就将进行挂牌竞价，很显然，发生11家开发商串标的可能性几乎为零。

不仅如此，据上海市土地交易市场公布，该地块现场交易会不采用在线视频方式，而是通过“微吼直播”平台进行。

对此，上海土地市场一工作人员告诉中国新闻周刊，通过直播平台进行本地土地出让，大众可以登录直播平台观看，有利于保证交易公开透明。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对中国新闻周刊表示，土地的招投标涉及的利益往往很大，我国土地出让从协议出让走向招拍挂就是为了能够更加公开、更加公平，而很多的猫腻往往和不公开不透明有关，将一切都摆在阳光之下，无疑能尽量减少一些暗箱操作。

加大执法守法力度，确保交易公平

尽管上海市土地交易市场表示，虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的出让活动存在疑义，但是关于如何处理卷入围标疑云的企业，目前尚无定论。

上述上海普陀人大相关负责人也对此表示，关于崔帅的人大代表资格，到底如何处理他们也不清楚，他们只能等待相关单位的通知。

王玉臣表示，目前该土地串标案应该还是刑事立案侦查阶段。土地交易串标看起来对房企是大有好处的，可以节省拿地成本，实际上长此以往会严重扰乱房产市场，形成一种不公平的竞争，甚至会形成一种拿地的垄断，对新生房企产生打压，不利于市场的良性竞争。

地产分析师严跃进告诉中国新闻周刊，对于各种土地交易违规行为，必须加大处罚力度，包括采取市场禁入等手段。

“确实必须要严厉处罚串标围标”，王玉臣表示，实际上，串标围标早已是土地出让市场一个不是秘密的秘密，真正依法依规揪出来处罚的又有多少呢？

严跃进表示，当前，土地出让的规则还需要进一步完善，确保土地市场交易更加透明公正。

从土地出让来看，我国主要有招标和挂牌竞价出让两类方式。两者各有优劣，招标的优点在于对于具有综合目标和特定的条件限制土地，用这种方式更好选择适合的中标者。挂牌的优点在于其公开程度和竞争程度明显要高于招标，每个参与者都可以有多轮报价，而且报价会及时公开。

王玉臣表示，对于地方政府而言，对于一般性的土地，没有特别要求和限制的土地，可以用挂牌拍卖，充分利用市场的竞争性，公开透明去选择价高者。对于有一定限制的，有一些特殊要求的土地，可以采用招标方式。

“其实，有一些串标围标，是离不开招投标机构的配合的”，王玉臣表示，必须做到招投标机构严格依法依规，对标底保密，对招投标过程严格按照流程操作。