签了预售合同未过户，房产公司却破产，主张产权获胜诉！

【案情介绍】本案是原告黄某与被告某公司取回权纠纷一案。

      原告与被告于2004年6月签订《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买了某房产，并于2004年5月向被告支付了购房款42万元，被告于2004年12月前将该房屋交付给原告，原告已实际占有该房屋。

      原告认为已向被告足额支付购房款，系争房屋买卖办理了预告登记且至今仍属有效，其已实际占有使用系争房屋，是真实产权人；至今未对预告登记办理产权登记的原因是其难以联系到被告有关人员。

      被告出具的《不予认定物权请求权的通知》与事实相悖，严重侵害原告权益。

      黄某向法院提出诉讼请求：1．请求判决确认某房产不属于破产财产；2．请求判决确认某房产属于原告所有；3．请求被告某公司协助原告办理涉案房屋过户登记。

      某公司辩称，不同意原告黄某的诉讼请求。

      原告未在不动产交易中心办理过户手续，系争房地产登记簿显示产权仍在某房产公司名下，不动产的所有权以登记为法定要件，故系争房产仍属于某公司财产。

      按照《预售合同》第14条约定，在签署《房屋交接书》之日起60天内，X中心办理过户手续。

      而《房屋交接书》签署于2005年6月，但双方至今未办理过户手续，即对系争房产所作的预告登记已经失效。

      故原告应向某公司管理人申报债权，并不享有系争房屋的产权。

      【争议焦点】原告主张就系争房产办理过户登记的请求权能否支持？【法院判决】本院经审理查明以下事实：黄某与某公司于2004年6月签订《商品房预售合同》，约定购买某房产，房屋总价暂定为41万元；除不可抗力外，某公司定于2004年12月前将房屋交付给黄某；双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法至某中心办理手续、申领房地产权证（小产证）。

      合同签订后，黄某于2004年5月向某公司支付购房款43万元。

      某公司于2004年12月向黄某发送《入户通知书》，系争房屋交付给黄某。

      双方于2005年6月签署《房屋交接书》，确定房屋总价款为43万元，某公司确认黄某已付清全部房款。

      原告已实际占有该房屋。

      根据系争房产的房地产登记簿记载，系争房屋所有权人登记为某公司；该房屋办理了预告登记，核准日期2004年6月，权利人登记为黄某。

      黄某在庭审中陈述，其曾就办理过户手续多次赴某公司联系相关工作人员，但未果，故至今未办理过户。

      另查明：本院于2020年作出民事裁定书，裁定受理某公司破产清算案，并指定某会计师事务所为某公司管理人。

      黄某向管理人递交《债权申报表》，要求办理系争房屋的产权过户。

      管理人经审查出具《不予认定物权请求权的通知》，不予确认黄某提出的物权请求。

      本院认为，《民法典》第221条规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

      预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

      预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

      原告与某公司就系争房产签订《出售合同》，并于2014年6月办理了预告登记。

      原告作为系争房产的预告登记权利人，享有排除他人处分，在具备本登记条件时要求某公司配合办理过户登记的权利，该项债权请求权以公示登记的方式予以强力保障。

      除《民法典物权编解释一》第二条规定的“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权”预告登记失效情形外，预告登记权利人主张办理本登记的过户请求权应予以依法保护和支持。

      系争《出售合同》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，亦不存在无效、可撤销、权利人放弃权利的情形，应属合法有效。

      根据本案查明的事实，系争房产于双方签署《房屋交接单》之时即已具备办理过户登记的条件，但长期拖延未办理过户登记。

      在系争房产的预告登记仍属存续状态，不动产登记部门未对系争房产的预告登记予以注销的情况下，仍应认定原告为系争房产的预告登记权利人。

      原告已履行《出售合同》项下自身合同义务，全额支付了房款，且系争房产已具备办理本登记的过户条件，其有权要求被告某公司继续履行《出售合同》，配合办理系争房产过户手续。

      被告某公司无权以破产为由拒绝履行《出售合同》。

      参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

      系争《出售合同》的签订以及房产预告登记均发生于被告某公司受理破产之前，不存在无效、撤销情形，原告已全额支付房款并已合法占有使用，根据某公司进入破产程序，法定代表人难以联系、接管存在障碍的情况，原告所述曾联系过户事宜未果的理由可予采信。

      故原告对系争房产享有的权利能够排除被告某公司的其他债权人在破产程序中对该房产进行变价分配。

      综上所述，原告黄某请求被告某公司配合其办理系争房产过户登记，具有合同和法律依据，应予支持。

      原告黄某的其余诉讼请求，不予支持。

      据此，判决如下：一、被告某公司应于本判决生效之日起三十日内协助配合原告黄某办理某房屋所有权转移登记手续，将该房产登记至原告黄某名下。

      二、驳回原告黄某的其余诉讼请求。

      【律师提醒】在房产公司破产状态下，买卖的房屋还没有进行过户登记，可以通过物权请求权来主张房屋过户，但是需要预告登记还处于存续状态。

      作为预告登记的权利人主张过户人民法院应予支持。

      符合以下条件可以排除法院执行还未过户的房产：1.在查封房屋之前签订了合法有效的买卖合同；2.查封之前已合法占有该房屋；3.已支付全部购房款款，或者已按照合同约定支付部分购房款且将剩余购房款款按照法院的要求交付执行；4.非因购房人自身原因未办理过户登记。

      因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，权利人可以基于物权请求对方排除妨害，行使物权确认请求权必须向有关机关或人民法院提出请求。

      

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