房屋登记人起诉占有人腾房居住人拒绝纠纷

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称林某涵向一审法院起诉请求判决：1.赵某娟、刘某鹏返还位于北京市大兴区的房屋；2.林某涵返还赵某娟、刘某鹏垫付的购房款及装修费共计55万元；3.本案诉讼费用由赵某娟、刘某鹏承担。

      林某涵上诉请求：撤销一审判决，改判支持林某涵一审全部诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费由赵某娟、刘某鹏负担。

      事实和理由：林某涵主张位于北京市大兴区的房屋（以下简称涉案房屋）系其购买的福利房，因赵某娟、刘某鹏为其垫付了相关费用，该房屋长期被二人占有，双方之间不存在借名买房的合意，不存在借名买房的法律关系，林某涵系涉案房屋所有权人，赵某娟、刘某鹏应当返还房屋。

      ?被告辩称赵某娟、刘某鹏辩称，同意一审判决。

      ?法院查明2013年12月10日，林某涵（买受人、乙方，乙方委托代理人刘某鹏）与单位（出卖人、甲方）签订《购房合同书》约定：购买一号房屋，房价款总金额为705430元整。

      该合同尾部甲方处盖有单位的合同专用章，乙方处签有林某涵的名字，委托代理人处签有刘某鹏（代）的名字。

      林某涵（乙方）与单位（甲方）签订《补充协议》约定：您所购买的房屋实测面积为94.1平方米，房价总款为697260元。

      该协议尾部甲方处盖有单位的合同专用章，乙方处签有林某涵的名字。

      庭审中，林某涵表示《补充协议》的签名是其本人所签，赵某娟与刘某鹏则表示《补充协议》中林某涵的签字是赵某娟代林某涵签署的。

      林某涵另提交：证据一、不动产权证书，载明“权利人为林某涵，共有情况为房屋单独所。

      权利性质为划拨/按经济适用住房管理”证明涉案房屋归林某涵所有，赵某娟及刘某鹏应当向其返还涉案房屋；证据二、购房发票，证明涉案房屋归原告所有，被告应当向原告返还房屋；证据四、银行转账记录6张，证明原告陆续向被告还款20万元（其中ATM机的是取现，其余的是转款，户名赵某涛是林某涵的儿子）。

      赵某娟、刘某鹏对上述证据的质证意见为：对证据一、二，真实性认可，不认可证明目的。

      我方是以林某涵的名义买房；对证据四，1、认可林某涵提交银行转账记录的真实性与合法性，但对于林某涵所述的其他现金记录不认可；2、认可曾向赵某涛借款20万元，但用于其他用途，与本案无关。

      林某涵提交的转账记录应就是这20万元借款的一部分；3、这20万元借款在我方提交的证据八双方对话录音中已经说明，与本案无关。

      赵某娟、刘某鹏另提交：证据二、物业服务合同，该合同甲方为业主林某涵，乙方为T公司，合同尾部有林某涵的委托代理人刘某鹏的签字，时间为2014年11月28日。

      证明刘某鹏为实际购买人，作为委托代理人签署了物业服务合同。

      二被告2014年就入住了，而不是林某涵起诉状中所述2017年向其借房；证据三、物业费缴纳凭证，证明赵某娟、刘某鹏为涉案房屋实际购买人和实际居住人，每年缴纳物业费和供暖费；证据四、装修合同及收据，证明赵某娟、刘某鹏为实际购买人和实际居住人，对该处房产进行了装修；证据五、银行记录，证明刘某鹏利用自有资金付款情况；证据六、收据，证明刘某鹏实际缴纳契税、维修金及产权办理费；证据七、租房合同，证明赵某娟对外出租涉案房屋情况。

      该处房屋为赵某娟、刘某鹏实际所有，才有权进行出租；证据八、交款收据，证明赵某娟与刘某鹏支付购房款。

      林某涵对上述证据的质证意见为：真实性均认可，不认可证明目的。

      涉案房屋只是由二被告垫付购房款，并不存在二被告实际购买的事实。

      另查明一，涉案房屋的不动产权证书、购房发票及补充协议由林某涵持有，涉案房屋的购房合同由赵某娟及刘某鹏持有。

      另查明二，林某涵与赵某聪原系夫妻关系，二人育有一子名为赵某涛。

      赵某聪与赵某娟系兄妹关系，赵某娟与刘某鹏系夫妻关系。

      ?法院认为本案中，林某涵请求赵某娟及刘某鹏向其返还涉案房屋，赵某娟及刘某鹏则以与林某涵之间存在借名买房的合意，涉案房屋实际为二人购买为由进行抗辩。

      那本案的争议焦点在于林某涵与赵某娟、刘某鹏之间是否存在借名买房的关系,对此分析如下:第一,林某涵与赵某娟、刘某鹏之间虽未签订书面借名买房协议,但鉴于双方之间的亲属关系，而且涉案房屋属于林某涵所属单位的福利房，赵某娟与刘某鹏表示因林某涵怕其单位找她麻烦，所以没有签订相关协议的意见合乎常理，故双方之间没有书面借名买房协议亦可理解。

      且是否存在书面借名买房协议,并非判断是否存在借名买房关系的唯一判断标准。

      第二，关于涉案房屋《购房合同书》的签订问题，如果如林某涵所述其是涉案房屋的实际购买人，赵某娟及刘某鹏二人只是垫付购房款，那涉案房屋的购房合同理应由林某涵本人签署，购房合同原件也应由其持有。

      而本案中涉案房屋的购房合同由刘某鹏签订，购房合同原件也由赵某娟及刘某鹏持有。

      林某涵的主张与常理不符；第三,关于购房款,双方均认可涉案房屋购房款均由赵某娟及刘某鹏支付。

      第四,关于居住的问题,根据赵某娟、刘某鹏提交的证据及双方的当庭陈述,涉案房屋子购买后一直由赵某娟、刘某鹏占用使用，物业费等费用也是赵某娟及刘某鹏支付。

      而且赵某娟、刘某鹏对涉案房屋还存在装修及出租行为。

      故综合全案证据及查明的事实,可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定。

      因此赵某娟、刘某鹏占用、使用涉案房屋系基于购买该房屋的事实,林某涵并非涉案房屋的实际权利人,其要求赵某娟、刘某鹏向其返还涉案房屋的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

      在返还涉案房屋的诉讼请求无法得到支持的前提下，林某涵的其他诉讼请求亦无法得到支持。

      ?裁判结果一审法院判决：驳回林某涵的全部诉讼请求。

      二审判决：驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      本案中，林某涵主张涉案房屋系其购买以及赵某娟、刘某鹏系为其垫付购房款，而赵某娟、刘某鹏则抗辩称涉案房屋系二人借用林某涵之名义购买。

      因林某涵的举证不足以直接证明赵某娟、刘某鹏系为其垫付购房款，法院综合考虑双方的亲属关系以及涉案房屋购房合同由刘某鹏代为签署，购房合同原件亦由赵某娟、刘某鹏持有，涉案房屋交付后由赵某娟、刘某鹏进行装修、缴纳契税、维修金及产权办理费且一直由赵某娟、刘某鹏实际使用的事实，对林某涵提出的赵某娟、刘某鹏系垫付房款的主张未予采信，并无不当。

      

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