房屋买卖判别条件解除购房合同情形

  农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：。

  1，购房者主体资格合法，农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

  2，售房者的主体资格合格，卖房人必须对自己所有的财产有占有，使用，收益和处分的权利，对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

  3，购房者应当符合申请宅基地的条件，农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地，如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

  4，买卖经过村民委员会同意，这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

  可以解除购房合同的情形。

  (一)购房合同无效，如果开发商的销售行为违反了法律，行政法规的强制性规定，如没有取得预售许可证就销售房屋，则购房合同无效，购房人无权退房。

  (二)购房合同被依法撤销，对于购房人因重大误解，或者显失公平而订立的合同，或者开发商存在欺诈，胁迫，乘人之危等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求法院或仲裁机构予以变更或者撤销，但购房人需要举证证明。

  (三)套型与设计图纸不一致，购房人所购房屋的套型如与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围的，购房人有权退房。

  (四)面积误差，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值超出3%，购房人有权退房。

  (五)规划设计变更，开发商擅更规划设计，或者经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式，户型，空间尺寸，朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人有权退房。

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