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无理由退房时应否适用退还配套车位

基本案情



      随着城市生活水平的不断提高，有房有车成为许多家庭的标配。一些房地产开发商为了吸引消费者，推出了优惠政策，其中“无理由退房”无疑是开发商刺激消费者买房的一大手段。2018年，浙江舟山新城一楼盘预售时，开发商承诺“无理由退房”，市民许女士买了房子和配套车位，后因个人原因需要退房退车位，虽然依据条款全款退了房，但退车位时却被告知要交违约金。许女士愤而将开发商告上了法院，近日，浙江省舟山市中级人民法院二审审理了此案。
      2018年5月，许女士到新城长峙岛某在建楼盘售楼处参观后，挑中了一套位于7楼的房子，该房屋定于两年后交付。之后许女士便与楼盘开发商签订了商品房买卖合同，支付了211万余元的房款。开发商作了明确的“无理由退房”承诺。签订的商品房买卖合同条文里有关于车位买卖的约定。
      许女士买房时，该楼盘的地下车位尚未开盘销售。同年8月，该楼盘开始向购房者预售地下车位。许女士遂与开发商签订了一份停车位合同，买了一个配套车位，并全款付清了12万元的购车位价款。根据停车位合同约定，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10%向对方支付违约金。
      2019年下半年，许女士因个人原因提出退房，开发商基于“无理由退房”承诺同意解除双方的商品房买卖合同，并退还了许女士全部的购房款。但当许女士要求一并退还全额车位价款时，遭到开发商拒绝。
      开发商认为，其作出的“无理由退房”承诺，只针对商品房买卖合同，并不包括车位买卖合同。现许女士无故要求解除车位买卖合同，属于违约，因此在返还12万元购车位价款同时应当扣除1.2万元的违约金。
      协商无果，许女士便于2020年3月将开发商诉至舟山市定海区人民法院。


法院判决



      定海法院审理后认为，许女士购房时，该楼盘配套车位并未开盘，随后，在符合对外销售条件后，许女士作为购房业主享有购买停车位资格。双方签订的停车位合同应视为商品房买卖合同的配套合同，具有一定的从属性，两者共同构成商品房买卖法律关系的全部内容，应当作为一个整体看待，不能仅因为签订时间有间隔而割裂两者之间的从属、依附关系。因此，在本案中，“无理由退房”承诺也适用于退车位。同时，许女士要求退车位是因其退房后不再是小区业主，买停车位以方便生活的目的无法实现，并无违约行为发生。故法院判决双方解除车位买卖合同，同时开发商全款返还许女士购车位款12万元。
      一审判决后，开发商不服，上诉至舟山中院。舟山中院审理后认为，许女士与开发商签订的商品房买卖合同条文里有关于车位买卖的约定，而许女士购房时车位尚未开盘，故双方后来签订的停车位合同应为商品房买卖合同的组成部分，应当一并适用“无理由退房”承诺。法院遂作出了维持一审判决的终审判决。


法官说法



      无理由退房承诺要明确是否包括配套车位
      为服务整个小区业主的居住便利，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但是建设单位在保证小区业主使用的情况下，可以许可小区业主以外的人使用车位、车库。故开发商或销售商将车位、车库实际出卖给小区业主以外的人，并不导致双方就车位使用权转让形成的合同无效。为有利于车位、车库有效利用和管理，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款同时规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人出售、附赠或者出租等方式约定。据此可以确认商品房买卖合同与车位出售合同是两个法律关系，两者相互独立，并不存在必然的牵连关系，更不能当然视为具有从属关系。
      “无理由退房”承诺一般是开发商为了促进销售推出的赋予购房者合同解除权的行为，购房者对该承诺未以明示方式拒绝的，应当将该承诺视为约定合同解除权。购房者有权依照该“无理由退房”承诺要求解除相关合同。在购房者与开发商就房屋买卖和车位买卖分别签订合同时，该两个合同是独立的，分别就房屋买卖法律关系和车位买卖法律关系作出约定。开发商在一个合同中承诺无条件退房并不使购房者对另一个合同享有约定合同解除权，故购房者在接受开发商“无条件退房”承诺时，应注意该承诺针对的合同是否已囊括商品房买卖和车位买卖两个法律关系，避免出现房子能退，而车位却不能退的尴尬出现。
      本案中，正是因为双方签订的商品房买卖合同明确约定车位买卖属于商品房买卖合同内容，才最终认定许女士与开发商分别签订的商品房买卖合同与车位买卖合同实际为一整体合同，进而认定因开发商承诺无条件退房成立的约定合同解除权，同属于车位买卖合同内容，故许女士有权据此承诺行使合同解除权。当然，作为出卖人，开发商往往是商品房买卖合同和车位买卖合同格式文本的提供者，为避免与买受人出现不必要的纠纷，应当明确告知买受人“无条件退房”承诺的适用范围。

来源：《人民法院报》、民事审判

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