房产纠纷律师——法院判决房屋归属占有人不腾房可以起诉腾退

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某燕向本院提出诉讼请求：1．依法判令六被告将坐落于北京市大兴区一号房屋（以下简称：一号）腾空后返还给赵某燕；2．依法判令六被告支付自2021年2月24日至实际腾房之日的房屋占有使用费，占有使用费的标准为每月3500元；3．本案诉讼费用由六被告承担。

      事实和理由：赵某燕和孙某文于2019年8月30日诉讼离婚。

      赵某燕和孙某祥、吴某花、孙某文、孙某露的户籍地大兴区S村拆迁腾退，因上述四被告拒不依法分配拆迁腾退利益，赵某燕于2019年将上述四被告以分家析产纠纷起诉到法院要求分配拆迁腾退利益，本院依法判决一号所有权归赵某燕所有。

      上述四被告不服上诉，北京市第二中级人民法院依法驳回上述四被告的上诉，维持原判。

      判决生效后，赵某燕多次联系各被告协商要求腾退房屋，均被拒绝。

      综上所述，赵某燕为维护合法权益，现依据相关法律法规，依法诉至法院，望予以支持。

      ?被告辩称孙某祥辩称，不认可赵某燕的各项诉讼请求。

      孙某祥的房基地是1973年确定由孙某祥使用，与赵某燕没有任何关系，至2014年搬迁40多年内，赵某燕连北京户口都没有，对房屋建设也没有出资出力。

      2011年孙某文与赵某燕结婚后都是独立生活，没有给过孙某祥、吴某花两位老人一分钱。

      拆迁后，孙某祥将拆迁款51万元转入孙某文卡中，让他们住一套三居室，并将一套二居室租金赠与他们生活所用。

      孙某文与赵某燕离婚时已把他们的共同财产进行了分割，此后将二老的财产视为共同财产进行分割不合理、不合法。

      从2014年拆迁开始，孙某祥就将一号分配给其女儿孙某思居住，如果被强占，她将没有房住，法官不能只考虑照顾赵某燕的利益，如果这次判决有效，要求孙某祥等人腾房，赵某燕得给相当的补偿，包括分家析产按搬迁面积核算，赵某燕多占了20多平方米，每平方米5万元，等于100万元，搬家费、装修费、诉讼费、精神补偿费40万元，加上赠与他们的生活费63万元。

      吴某花辩称，赵某燕对孩子没有尽到继母的责任。

      赵某燕是跟孙某文结婚，没有权利向孙某祥、吴某花老两口要房。

      孙某文辩称，不同意赵某燕的诉讼请求，分家析产案件在赵某燕没有任何证据的情况下就判决是不合理的。

      孙某露辩称，一、关于赵某燕起诉状所称“原告和被告的户籍地址大兴区S村拆迁腾退因被告拒不依法分配拆迁腾退利益”，本次搬迁腾退项目仅针对被搬迁房屋所有权人，搬迁腾退补偿款和定向安置房购买面积以确认的被搬迁的合法建筑面积为计算依据，与户籍人员、家庭成员、居住人口数量无关。

      赵某燕对被搬迁房屋没有任何贡献,无权要求分割搬迁腾退补偿款和定向安置房。

      因搬迁腾退所购定向安置房是1、2、3、7号房屋转换而来。

      赵某燕未参与1、2、3、7号房屋建设,非房屋所有权人，无权取得定向安置房。

      赵某燕未参与合法建筑面积对应的1、2、3、7号房屋建设的事实，本院民事判决书，即赵某燕无用以选购定向安置房的合法建筑面积，而后两审法院却将一号权益判由赵某燕享有，使各名被告的合法权益受到严重损失。

      此外，因选择定向安置房的原则为以确认被搬迁的合法建筑面积为选择定向安置房面积的基数，即合法建筑面积转化为定向安置房面积（安置面积），合法建筑面积对应的房屋转换成定向安置房,与货币补偿、院外非合法建筑面积、户籍等因素无关,需说明一点,有争议的4、5、6、9号所得补偿只对应搬迁腾退补偿款中的“其他补偿费”,与3号、7号房合法宅基地范围外的面积及8号房一起，共41045元。

      三、1．A号院房屋的所有权人孙某祥，作为被搬迁人与搬迁人北京K公司（以下简称：K公司）签订《搬迁腾退安置补偿协议》及《搬迁腾退安置补偿协议（补充协议）》;2．孙某祥作为一号的买受人，与出卖人K公司签订《定向安置房买卖合同》K公司，合同载明买受人孙某祥为被安置人；《定向安置房买卖合同》载明“房屋建筑实测面积为66．65平方米，其中66．65平方米为合法建筑面积（该合法建筑面积为买受人依搬迁腾退安置政策应的的合法建筑面积的一部分）”3．孙某祥作为房屋业主缴纳了办理入住及产权证所需缴纳费用（结算费用二专项维修基金+契税+产权转移登记费+办理产权印花税），出卖人出具了结算清单。

      四、2015年1月一号具备入住条件，K公司向业主孙某祥发出入住通知。

      五、孙某思为一号所有权人为根据法律规定推定的事实。

      孙某祥、吴某花之女孙某思及孙某思之夫郭某鹏，居住在A号院，户籍地址亦为A号院，根据《房屋补偿安置实施方案》，孙某思一家未获得搬迁腾退补偿款及定向安置房。

      因孙某思自幼残疾，且搬迁腾退后无房居住，一号所有权人孙某祥将房屋赠与女儿孙某思。

      2015年K公司交付房屋后，赠与人孙某祥将一号交付给孙某思，交付是所有权的交付，并不是将房屋的使用权交给孙某思，孙某思未能办理不动产权登记，是因定向安置房的属性、政策原因一直未颁发不动产权证书，但赠与房屋的权利实际已于2015年转移。

      此外，赠与人孙某祥将一号赠与残疾人女儿孙某思，是《中华人民共和国民法典》规定的依法不得撤销的具有助残等公益、道德义务性质的赠与，孙某思为一号所有权人为根据法律规定推定的事实。

      六、2021年5月定向安置房具备办理不动产权证书的条件，因赵某燕多次联系搬迁人，各名被告被告知相关房屋存在纠纷不能办理,导致A号院搬迁腾退所购的3套房屋均不能办理不动产权证书,故孙某思也就一直未能办理不动产权变更。

      直至上次开庭各名被告才得知赵某燕已经办理了不动产登记,被答辩人先阻挠孙某思办理不动产变更登记，而后抢先办理不动产权证书，其行为侵害了孙某思的合法权益。

      ?法院查明孙某祥、吴某花系夫妻关系，二人共生育孙某文、孙某思、孙某雨3名子女；孙某文、齐某丽原系夫妻关系，二人于1997年10月6日登记结婚，并于1998年7月16日生育一女孙某露；2009年2月17日，孙某文、齐某丽在北京市大兴区民政局登记离婚；孙某文、赵某燕原系夫妻关系，二人于2010年12月30日登记结婚，未生育子女；2019年5月27日（二审民事判决书作出时间），孙某文、赵某燕诉讼离婚。

      孙某思与郭某鹏系夫妻关系，二人于1990年4月生育一女郭某欣。

      2019年，赵某燕起诉孙某祥、吴某花、孙某文、孙某露分家析产纠纷，提出诉讼请求：“1．依法拆迁利益进行析产，要求判决拆一号归赵某燕所有，由孙某祥配合赵某燕办理房屋产权证；2．本案诉讼费用由本案各被告承担。

      ”本院判决：“一、被搬迁人孙某祥协议项下坐落于北京市大兴区一号房屋权益由赵某燕享有，在具备办理不动产权登记条件后三十日内孙某祥与赵某燕相互配合，办理上述房屋的不动产权登记（如相关部门要求配合办理）；二、驳回赵某燕的其他诉讼请求。

      ”判决作出后，孙某祥、吴某花、孙某文、孙某露不服提出上诉，北京市第二中级人民法院判决：“驳回上诉，维持原判。

      ”经查，一号已于2021年8月5日办理完不动产登记手续，登记在赵某燕名下。

      经核实，一号现由郭某鹏、孙某思夫妇居住使用，各名被告陈述称孙某祥收房后就将房屋交付给孙某思居住使用，该房屋已经赠与给孙某思，应当归孙某思所有，且之前民事判决书判决有误，不同意将房屋腾退给赵某燕。

      ?裁判结果一、孙某祥、吴某花、郭某鹏、孙某思于本判决生效后三十日内将位于北京一号房屋腾退并返还给赵某燕；二、孙某祥、吴某花于本判决生效后三十日内给付赵某燕房屋占有使用费（按照每月3200元的标准，自二〇二一年二月二十四日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回赵某燕的其他诉讼请求。

      ?房产律师郑贴侨点评民事主体的合法财产权利受法律保护；所有权人对自己的动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

      生效判决的既判力应当予以尊重。

      一号的房屋权益已经生效判决确认归赵某燕享有，且一号现已登记在赵某燕名下，应当属于赵某燕的个人合法财产；各名被告关于生效判决有误、房屋已经赠与给孙某思的答辩意见并无合法依据，法院不予采信。

      现一号由郭某鹏、孙某思占有使用，各名被告并未提供充分证据证明其二人系有权占有该房屋，应当予以腾退；郭某鹏、孙某思占有使用房屋系基于孙某祥、吴某花二人此前对一号使用权的让与，故孙某祥、吴某花二人亦具有协助腾退的义务；孙某文、孙某露并未占有和控制房屋，其二人不具有协助腾退的义务。

      关于占有使用费，郭某鹏、孙某思居住使用一号系基于孙某祥、吴某花的授权，故应当由孙某祥、吴某花支付占有使用费，关于占有使用费的计算标准，法院结合一号的建筑面积、坐落位置，参考同地段、同类型房屋的出租市场价格考虑，酌情确定。

      关于孙某祥要求赵某燕给予各项补偿的答辩意见，孙某祥并未以反诉的形式提出，且其部分主张与本案所基于的法律关系并不相同，故法院在本案中不予处理。

      

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