购买的小产权房遇到拆迁，能不能得到拆迁补偿?

　　"小产权房"并非法律概念，而是社会实践中形成的一种通用名称，指农村集体土地上建造的房屋，没有办理有关证件，没有缴纳土地出让金和其他费用的，产权证不是国家房管部门签发，而是由乡政府或村颁发，也称为“乡村产权房”。购买小产权房是有很多风险的，国土房管局不会对购房合同进行备案，在购买过程中出现合同纠纷难以得到与普通商品房同等保护，如果遇上征地拆迁，能不能得到拆迁补偿都是个问题。

　　购买的小产权房遇到拆迁，能不能得到拆迁补偿?

　　购买的小产权房遇到拆迁能否得到正常合理的补偿，关键得看买卖是否合法，合同是否有效!

　　1.小产权房买卖合同有效的情形。

　　(1)买卖双方为同一集体经济组织的成员，经房地产管理部门批准后，可以认定合同有效;

　　(2)向本集体经济组织以外的人出售房屋的，经有关组织和部门批准，可以认为该合同有效。

　　2.小产权房买卖合同无效的情形。

　　(1)对于向本集体经济组织以外出售房屋的人，如果合同没有实际执行，或者购房人没有实际居住使用，未经有关组织和部门批准，对其进行无效处理。

　　(2)如果合同已经履行，购房人也实际居住在房屋中，应根据案情综合分析，认定合同的效力问题。

　　3.小产权房买卖合同无效后的处理。

　　(1)小产权房买卖合同被认定无效，买方应将房屋原状返还给卖方，卖方将收取的价款退还给买方。

　　(2)如果买方在住宅使用诉争房屋期间对诉争房屋和院落进行装修.翻修.扩建，其对增加部分享有所有权。通常的处理是，买方将原物及增加部分一并返还给卖方，由卖方将增加部分价值补偿买方。

　　(3)根一般而言，卖方知道或者应当知道国家法律、法规和政策不允许农村集体土地流转，卖方应当对买卖合同的无效承担过错责任。

　　(4)如遇拆迁，买方不是合法的产权者，不能获得拆迁补偿，小产权房购买人可以从产权人的补偿利益中分出一部分，一般也需要诉讼解决。

　　综上，本集体组织的成员买卖小产权房，经有关部门批准，一般认为该合同是有效的;本集体组织外的成员间买卖小产权房，一般认为该合同无效。所以，购买小产权房的时候要谨慎，否则，遇到拆迁就可能得不到拆迁补偿。

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