民企风控，致敦在行4.0 | 企业之物权保护

前言

互联网大数据助力了企业经济发展，但也加速了竞争，扩大了经营风险。在快速发展的时代，企业在奔跑的同时一定不能忽视风险管控。否则一旦中雷，小则伤筋动骨，大则伤及元气，甚至走向动荡不安的境地。

企业风险贯穿企业经营发展方方面面，是一项系统性和专业性极强的制度设计，且需全员协同执行。

物权是经济发展的基础，是交换的前提，是人生存发展的物质保障。同理，民营企业要生存发展，非常重要的一点，就是必须要重视保护它的物权。

针对民营企业物权保护法律风险防范，致敦律师作以下提示和建议：

1. 企业通过改制、买卖、共有物的分割、投资等方式取得土地、房屋等不动产，法律规定应当办理登记的，应及时办理不动产物权登记，取得不动产权属证书。

切勿为不正当目的而与他人达成不办理不动产转移登记的“内部协议”，这种协议既不受法律保护，也可能给企业带来很大的风险。

2. 企业的动产权利凭证应当妥善保管。

通过买卖、共有物的分割、融资租赁、投资等方式取得的动产，应当及时办理交付手续，实际占有动产。对于法律规定需要办理登记的船舶、航空器、机动车等特殊动产，应当及时办理变更登记，以避免发生权属争议的风险。

3. 如果企业购买不动产或接受他人以不动产的投资，应当仔细审查不动产权属是否清晰、有无争议、不动产上是否存在担保物权等其他物权。

可以要求不动产所有人协助企业到登记机关查询不动产的权属状况，对于交易金额较大的不动产，还可以委托律师就不动产权属是否清晰、是否涉诉、是否设立担保物权进行调查。受让权属不清、有争议或者设立有其他物上权利的不动产可能会让企业陷入纠纷，带来财产损失。

4. 对于无规划行政部门、建设行政部门核准审批建造的房屋（除历史形成的合法建筑外），通常属于违法建筑。

租赁或受让违法建筑，既可能面临该建筑物被拆除而无法获得补偿的风险，也要承担违法建筑因建筑质量安全、消防安全引发的人身伤亡、财产损失的巨大风险，企业务必慎重。

5. 企业通过买卖、以物抵债等方式受让他人的土地使用权、房屋时，应审查是否为集体土地使用权,是否为在集体土地修建对外出售的房屋（俗称小产权房）。

除法律另有规定外，企业与他人签署的有关受让集体土地使用权、买卖小产权房或以物抵债协议均无法得到法律保护。

6. 如果企业以按揭方式购买商品房时，预告登记可以保障买受人将来取得物权，建议向登记机关申请预告登记。

但应该清楚预告登记并不直接具有排他的物权效力，应在能够进行不动产登记之日起三个月内向登记机关办理所有权登记；否则，如他人在该房屋或其他不动产上设定了所有权或担保物权，企业将无法取得协议约定的不动产。

7. 如果企业依法取得的探矿权、采矿权上有建设项目立项，可以要求建设企业委托具备资质的地质勘查单位，对建设项目是否对矿产资源构成压覆进行地质调查，并要求建设企业向省级国土部门评审中心对是否构成压覆进行评审；对构成压覆矿产资源的，企业作为矿业权人有权要求建设单位在压覆范围内赔偿相应的损失。

8. 如果企业的业务需要对方提供抵押担保，建议在签署抵押合同时立即与客户到相关部门办理登记手续。

仅有抵押合同而未办理抵押登记，将可能导致不享有抵押权或者抵押权不能对抗他人在抵押物上设定的权利。不必要的拖延和耽搁将可能使权利劣后于在这之前办理抵押登记手续的其他债权人。同时，请务必在主债权诉讼时效期间届满前行使抵押权，否则抵押权可能得不到人民法院的保护。

9. 如果企业的业务需要对方提供质押担保的，建议在签署合同时立即与客户办理质押担保物或者权利凭证的交接手续。

仅仅签署质押合同而没有实际占有质押物的，法院将无法保护实现质押权的请求。如果客户以可以转让的股权或商标专用权、著作权中的财产权出质的，建议在签署合同时立即向证券登记机构或相应知识产权管理部门办理出质登记。

10.对于债务人到期未履行债务，如果企业是抵押权人、质权人、留置权人，可以到担保财产所在地或者担保物权登记地的基层人民法院通过实现担保物权特别程序，高效维护企业的合法利益。

（摘编自济南中院，有删改）