别墅翻建不可任性——实例解析别墅翻建的正确途径

独栋别墅区别于联排别墅和普通楼房的是其属于独立式住宅，业主享有整个建筑物的所有权，没有与其他业主房屋相接的部分。普通楼房的业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，民法典称之为业主的建筑物区分所有权。因此联排别墅和普通楼房不可能由一个业主自行翻建，而独栋别墅就有翻建的条件和可能，为表述方便，本文中的别墅仅指独栋别墅。

目前北京有许多别墅交易，新业主取得别墅不动产登记证后，如果购买的是老旧别墅或者格局设计不如心意，新业主认为别墅四至和邻居并不牵连，有权利按照自己的意愿“拆了重建”。笔者认识一位甲女士，在北京市怀柔区山清水秀的地方购买一套别墅，产权过户后，甲女士打算把这套近二十年房龄的别墅重建。甲女士一直有自己理想的江南水乡徽派房屋梦，和设计师表明思路后，设计师很快将效果图呈现给甲女士，甲女士马上就经人介绍选择好包工头开始拆除重建工作，原别墅主体和地基拆完、新地基和墙体建到一半的时候，周围邻居举报甲女士的建房属于违建。规划部门现场检查，发现甲女士虽有旧别墅的房产证，却没有取得规划许可证就开始翻建房屋，属于违法建设，要求甲女士立即停工。甲女士也是一脸懵，没想到翻建自己的房屋竟然还需要规划。

律师明确指出甲女士的上述做法是错误的，别墅的翻建必须是规划先行，依法依规。下面笔者介绍一下别墅翻建的合法流程，从事前、事中、事后三个方面说明需要办理的手续和注意事项。

（一）事前

《北京市城乡规划条例》（2019年4月28日施行）第三十八条第一款建设单位进行城镇建设工程建设的，应当向规划自然资源主管部门申请建设工程规划许可证。符合规划综合实施方案要求的，规划自然资源主管部门应当在7日内核发建设工程规划许可证。

第三款城镇居民个人申请进行建设的，按照本市有关规定执行。

《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定（1994修订）》（１９89年6月1日施行，以下简称《翻建规定》）第五条 翻建、扩建私有房屋, 须持下列证件, 向所在地的区、县城市规划管理局申请；经区、县城市规划管理局审核批准，核发建设工程规划许可证后,方准施工。（一）家庭成员常住户口证明；（二）居所地街道办事处的证明；（三）房屋所有权和土地使用权证件。翻建、扩建与他人共有的房屋,须提交其他共有人同意的证明；（四）房屋平面位置图。

建设跨度超过6米的平房或二层(含二层)以上楼房的,须提交有设计资格证书的设计单位的设计。《翻建规定》是1989年出台的，经过1994年修改后至今已过28年，目前依然有效。根据《翻建规定》，别墅翻建前要取得建设工程规划许可证，实践中业主在申请规划许可证时提交给规划部门的材料稍有不同，但是结论是毫无疑问的，取得规划许可证才能翻建。

《翻建规定》第六条：下列地区的私有房屋,不准扩建;破旧危险房屋,经房地产管理部门确认、市城市规划管理局批准,允许翻建。（一）文物保护区、风景游览区、水源保护区；（二）规划道路和公共绿地范围内；（三）城市干道两侧的临街房(改建为商业、 服务业用房的除外)；（四）市区河道两侧隔离带；（五）铁路干线两侧隔离带；（六）城镇规划范围内的其他特定区域。

该条说明特殊区域的房屋想翻建，只能是“破旧危险房屋”，因此业主在无法判断自己的房屋是否属于第六条规定的范围内，应该向所在区规划部门核实是否需要危房鉴定报告，如果需要，业主提供有资质的机构出具的危房鉴定报告，作为申请规划许可证的必要材料。

（二）事中

取得规划许可证后，业主确定设计单位和施工单位并签订合同，约定各自权利义务。设计单位出具的施工图设计文件应当符合规划许可证的批准内容。之后，业主向区住房城乡建设部门申请施工许可证，取得施工许可证后，施工单位才可以进场施工。施工过程中，业主不能擅自开挖地下室或者超过规划许可证载明的高度，也不得偏移位置，否则将来无法通过房屋验收。

《北京市城乡规划条例》第三十四条施工单位不得承接未依法取得规划许可的建设项目；承接取得规划许可的建设项目的，应当按照符合相关标准的施工图设计文件施工。

根据该条可知，施工单位有义务去核实承接工程的规划许可证。

（三）事后

《北京市城乡规划条例》第六十五条第一款市政公用服务单位办理供水、供电、供气、供热、通讯等服务手续时，应当查验建设工程的规划许可证件或者不动产登记证明，对没有规划许可证件或者不动产登记证明的，不得提供相应服务；未取得规划许可的建设项目进行施工的，市政公用服务单位及其他单位不得提供施工用水、用电。

别墅翻建竣工后，业主须向区住房城乡建设部门申请竣工联合验收，验收合格的,完成测绘成果审核后，由区规划自然资源部门办理不动产登记。只有具备规划许可证和施工许可证的前提下完成别墅的翻建，业主才能取得新的不动产登记证，随后才能接通水、电、气等市政服务设施。

综上可知，没有规划许可证或未按规划许可证许可的内容翻建别墅，业主将无法取得不动产登记证，无法办理市政公共服务的接入，导致别墅根本无法正常使用。同时还会受到执法机关的处罚，包括限期改正或拆除、罚款等。

需要补充的是，业主对别墅装修和修缮不需要办理规划审批手续，修缮原则上不增加原房屋产权面积、建筑高度，不改变原房屋位置、布局及性质，不需要取得规划许可证。但切忌打着修缮之名行翻建之实，规划部门的一个判断标准是房屋结构是否变化，房屋结构如果发生变化就超出修缮的范围，就需要取得规划许可证。