一文读懂住宅与商务公寓的区别

近年来深圳市商务公寓类项目发展迅速，由于深圳市限购政策的出台，发展商以不限购、不限贷的特点对公寓进行推广，消费者也将目光投向了商务公寓的市场。住宅和商务公寓到底有哪些区别？本文主要对深圳市的住宅与商务公寓的区别作简要介绍。

 

一、定义与用途范围

住宅和商务公寓的定义不同。住宅建筑是指配套设施较为齐全，布局完整，建筑按套型设计，独门独户并设有卧室、起居室、厨房、卫生间等空间供家庭居住使用的建筑。商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务的办公建筑，不提供学校、幼儿园等居住配套设施。

 

住宅和商务公寓的用途范围不同。住宅建筑是供家庭居住使用的范围，商务公寓为商务人士提供中短期商务与住宿服务。

 

二、用地类别

住宅的用地类别为居住用地，即居住类建筑和相应配套服务设施的用地。根据《深圳市城市规划标准与准则》（深府函〔2013〕243号），深圳市居住用地主要分为一类居住用地（R1）、二类居住用地（R2）、三类居住用地（R3）及四类居住用地（R4）。其中一类居住用地（R1）和二类居住用地（R2）的主导用途为住宅，三类居住用地（R3）的主导用途为宿舍，四类居住用地（R4）主导用途为私人自建房。

 

商务公寓的用地类别为商业服务业用地，即从事各类商业销售、服务活动及容纳办公、旅馆业、游乐等各类活动的用地。根据《深圳市城市规划标准与准则》（深府函〔2013〕243号），商业服务业用地分为商业用地（C1）及游乐设施用地（C5）。商业用地（C1）为经营商业批发与零售、办公、服务业（含零售、娱乐）、旅馆等各类活动的用地，商业用地（C1）的主导用途为商业、办公、旅馆业建筑，其他用途为商务公寓、可附设的市政设施、可附设的交通设施、其他配套辅助设施。游乐设施用地（C5）的主导用途为游乐设施，并可用作小型商业、旅馆业建筑、宿舍等用途。

 

三、土地使用权期限及期限届满后的处理方式

 

（一）土地使用权期限

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，居住用地出让最高年限为七十年；商业、旅游、娱乐用地出让最高年限为四十年。因此住宅的土地使用年限一般为七十年，商务公寓的土地使用年限一般为四十年。

 

（二）土地使用权期限届满后的处理方式

根据《中华人民共和国物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

 

对于住宅用地的使用年限届满后自动续期并无争议，但对于如何续期目前未明确及统一，尚需进一步统一、完善。根据国土资源部（现为自然资源部）办公厅于2016年12月8日向浙江省国土资源厅发出的《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号），对于目前少数住宅建设用地使用权期间届满的，按照过渡性办法处理，即不需提出续期申请、不收取费用并可以正常办理交易手续和登记手续（此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，需注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”）。

 

因商务公寓用地属于商业用地，根据《中华人民共和国物权法》第149条规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定了土地使用者在出让合同约定的使用年限届满，若需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期。根据该条规定，申请续期并不一定能得到批准。

 

因此，商务公寓的建设用地使用权期限届满并不是自动续期，即使申请续期已获批准，也应当重新签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金。

 

（三）地上建筑物的所有权归属

住宅建筑的所有权不受土地使用权期限届满的影响。现阶段深圳市一些商业用地（建筑物包括商务公寓）的土地使用权出让合同明确约定，除法律法规有规定外，土地使用权期限届满，土地、地上建筑物及附着物无偿移交给国土部门。商务公寓存在被收归政府的风险。

 

四、限购、限贷

根据深圳市人民政府办公厅于2016年10月4日转发的由市规划国土委、市场和质量监管委、市公安局、市住房建设局、市地税局、市金融办、市网信办制定的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的有关规定及深圳市实践，限购、限贷政策只适用于住宅，商务公寓并不受限购、限贷政策影响。

 

五、其他不同

 

（一）学位

住宅一般配备有幼儿园（托儿所）、小型商业及其他配套辅助设施。但商务公寓一般不提供学校、幼儿园等居住配套设施服务。

 

（二）水费

住宅是按照居民生活用水的标准收取水费及污水处理费，商务公寓按照非居民生活用水标准收取水费及污水处理费，整体来看商务公寓的水费、污水处理费稍高于住宅。但水费之间的差异不大，对于消费者购买住宅、商务公寓并无实质影响。具体如下表：

（图片源于深圳市水务局网站.szwrb.gov/bsfw_77954/bmxx/gs_80974/ggssfsj/）

 

（三）电费

根据《深圳市居民用电电价价目表》、《深圳市工商业电价价目表》的规定，住宅用电的收费标准综合比较低于商务公寓用电的收费标准。当然，与水费类似，住宅与商务公寓之间的电费差异不大，对于投资者购买住宅、商务公寓无实质影响。

除上述区别外，住宅及商务公寓在过户税费（契税、登记费等）上还存在差异，本文不做详细描述。

 

六、总结

尽管住宅与商务公寓存在以上区别，但并不能仅凭该等区别而确认二者之间的优劣。消费者应结合购买住宅或商务公寓的目的用途、区位、流通性等因素选择适合自己的产品。