【胜诉故事】房屋搬迁已提上日程，补偿却杳无音讯，冠领律师助委托人复议成功

　　回迁房是开发商征收回迁户的房子后所置换或者补偿的房屋，很多楼盘里都有商品房和回迁房。由于回迁房一般要比商品房价格便宜，所以很多人想要购买却又担心有风险，为此，北京冠领律师事务所整理了购买回迁房的五大注意事项，希望能够帮助到大家。

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　　严防“一房数卖”

　　未取得房产证的回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将已经售出的房屋再出售给他人。

　　当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。

　　在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数个买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的应予以支持。

　　一定要约定房产过户和交房的时间

　　签订回迁房买卖协议时，如果出卖人并没有取得房产证，则无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

　　签订回迁房买卖协议时，还要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

　　买方要留尾款

　　没有房产证的房屋买卖存在诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。

　　如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将尾款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

　　要求卖方的配偶签名

　　实践中，有些回迁房属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而借口配偶不同意出卖房屋，则有可能产生合同无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防经济损失的发生。

　　尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

　　因回迁房房产证的取得具有一定的延后性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。

　　法律规定，第一顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免给对方带来不快。
 

撰稿：陈书文
编辑：侯学飞
审稿：张主编
法务：杨玲玉