回迁房是开发商征收回迁户的房子后所置换或者补偿的房屋,很多楼盘里都有商品房和回迁房。由于回迁房一般要比商品房价格便宜,所以很多人想要购买却又担心有风险,为此,北京冠领律师事务所整理了购买回迁房的五大注意事项,希望能够帮助到大家。
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严防“一房数卖”
未取得房产证的回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将已经售出的房屋再出售给他人。
当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,只要不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。
在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数个买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的应予以支持。
一定要约定房产过户和交房的时间
签订回迁房买卖协议时,如果出卖人并没有取得房产证,则无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
签订回迁房买卖协议时,还要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
买方要留尾款
没有房产证的房屋买卖存在诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。
如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将尾款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
要求卖方的配偶签名
实践中,有些回迁房属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而借口配偶不同意出卖房屋,则有可能产生合同无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防经济损失的发生。
尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
因回迁房房产证的取得具有一定的延后性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。
法律规定,第一顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免给对方带来不快。
撰稿:陈书文
编辑:侯学飞
审稿:张主编
法务:杨玲玉
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