1。二手房买卖合同无效怎么办?
根据我国法律规定,合同被确认无效后,尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失,一般采用以下方法:
(1)返还财产。财产返还是将当事人之间的财产关系恢复到合同签订前的状态。财产可由一方返还,也可由双方返还。当事人依据无效合同取得的标的物尚存的,应当返还对方;房屋等标的物已不存在或者被毁损,或者被第三人合法取得而不能返还或者不需要返还的,应当折价补偿。 (二)损失赔偿。没有程序的一方可以要求过错方赔偿损失;双方都有过错的,应当根据各自责任的大小和严重程度,各自承担与其责任相称的经济损失。
2。二手房买卖合同什么情况下无效?
(1) 房屋主人以外的人出售他人的房屋。有的房屋买卖合同中,出卖人并非房屋的产权人,而是将他人的房屋(主要是以亲属的名义)出售,事后无法取得产权人的同意。有些父母将房子登记在未成年子女的名下,然后将房子卖掉。因为法律明确规定,监护人除为被监护人谋取利益外,不得处分被监护人的财产,因此无法办理过户手续。这种情况在法律上称为未经授权处分。
(二)未经其他共有人同意,出售共有房屋的。共有房屋形成的原因一般有:
1。婚姻形成的夫妻共同拥有的房屋。房屋产权虽然登记在一方名下,但实际上是夫妻共同拥有的房屋;
2。继承形成的共有房屋,即房屋主人死亡,有两个以上法定继承人,且尚未进行继承清算时,该房屋的产权应由继承人共有;
3。因拆迁造成家庭共有的房屋,按照拆迁补偿协议的规定给予补偿。家里有几个人,但拆迁房登记在其中一个人的名下,所以实际上是一家人共有的房子;
4。共同投资建造或者购买房屋而形成的共有房屋。 《城市房地产转让管理规定》 第六条第四项规定:“共有房地产未经其他共有人书面同意,不得转让”。出卖人侵犯了其他共有人的合法权益,因此合同无效。
(三)非法提前开发、建设、销售房屋,未取得合法产权的。开发商因违反规划、未取得土地使用权证、未完成工程验收、未办理合法销售手续等原因,无法处置具有合法产权的房屋。比如,集体土地上修建的“小产权”房屋,因未办理征地手续、未取得土地使用权证,禁止在市场上出售。违章建筑也属于这一类。
(四)未经抵押权人同意,抵押转让的房屋。
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