市场上琳琅满目的售楼广告与花式热情的中介,到底该怎么才能选到称心如意的好房子呢?首先你要知道,大家购买到的房子一般可分为两类:一类是商品房,就是开发商开发的期房或者是现房。另一类是二手房,比如房改的公有住房、二手的商品房等等。今天,我们为您讲讲购买商品房时,您容易遭遇到的陷阱以及如何规避风险。
1虚假宣传
市场上常见的情况有这几种:宣传是学区房、宣传有游泳池、宣传有会所,宣传小区内有水系等等,但是真到了交付房屋的时候,就会发现不仅学区没有了(或者能上的学校不是当初宣传的学校),原本承诺的游泳池、会所都没有了,或者虽然有,但是开发商可能并不经营或者干脆不给业主使用,挪作他用。小区宣传的水系,收房的时候发现是一条小水沟等等。
2违规销售
大家都知道,很多地方政府要求开发商出售的房屋价格要在政府备案,出售的价格只能低于备案价,不能高于备案价格。然而在实践中,很多开发商为了高价销售,往往采取其他方式变相提高房价。比如:渠道费、电商费、装修款等等。这些费用不是房屋的购房款,但是却无形中提高了房价。
3捆绑销售
开发商要求购买房屋的时候,必须购买地下室!必须购买车位!必须购买新风系统!必须购买精装修!若是不购买,“对不起不允许购房”。甚至在签署合同的时候,必须先签署车位合同,交付款项,然后才签署购房合同交付房款。但是,业主往往在入住后发现,地下室、车位价格都没有那么高,新风系统也就几万元,精装修非常滥等等。
4手续违法
很多开发商开发某个楼盘,尚未取得预售许可证,但是已经开始销售房屋收取购房款了,这个行为实际上是违法的。所以,实践中出现了有很多烂尾楼,开发商收取了房款,跑路,或者资金链断裂了,很多业主都钱房两空!
5不符合合同约定
比如,层高不符合合同约定,业主可以参照面积缩水主张赔偿。房屋面积出现的缩水,房屋的内部设计出现了变更等情况。购房时一定要注意区分层高和净高。层高包含了楼板高度,净高不含在内。
6不符合规划设计或者违反规划行政许可
比如,按照国家规定,住宅室内厨房都有一定的面积标准,但是开发商交付的房屋严重违反设计规范。再比如,按照规划房屋前面是绿地,但是开发商交付的房屋前面是车位,这就严重违法。
期房的问题,非常多,涉及到政府的行政规划、行政许可、房屋质量、房屋面积、合同约定等等各个方面。到处都可以发现问题。那么购买期房或者现房是,购房者如何规避风险呢?
首先,要审查房屋预售或者现售的审批手续,比如大家都知道的五证。只有手续合法,买卖合同才能受到法律的保护,否则合同是无效的。
其次,针对开发商所陈述的内容,都应该写入合同之中。比如宣传的会所、游泳池、学区房等。而且,不能仅仅是描述,还要写明未能兑现应该承担的法律责任。
最后,慎重签署买卖合同,注意取证。比如,很多业主购房,发现自己违约的责任远远高于开发商违约的责任,这明显不对等。而且,整个沟通过程最好能进行录音,取证。
最后的最后,就是建议大家多多咨询律师,在律师的指导和建议下进行取证和签署合同。
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