浅析我国设立房地产投资信托基金的可行性

浅析我国设立房地产投资信托基金的可行性

作者：党娟

一、房地产投资信托基金的概念

投资基金信托，是指集合不特定的投资者，将资金集中起来，设立投资基金，并委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，共同分享投资利益。顾名思义，“房地产投资信托”，就是由专门投资机构从事房地产买卖、开发、管理等经营活动从而赚取利润。

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金,有以下特点：①它是一种专营于房地产投资项目的投资基金，通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投地资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者，它本质上是一种投资金信托型投资基金。②还有人认为“它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或受益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理；通过多角化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，取得较高的收益”。

二、起源和发展

房地产投资信托基金（REIT）最早产生于20 世纪中期美国的新英格兰地区,1960年美国通过了《房地产投资信托法案》，标志着美国房地产投资信托基金的正式设立。此法案的初衷是使中小投资者通过房地产投资信托基金投资于大型商业房地产，获得与直接投资房地产类似的投资收益。经历了40多年的发展，美国的房地产信托投资基金市场无论在资产规模、收益率以及市场占有率等多方面遥遥领先于全球其他房地产信托投资基金市场，稳居全球的霸主地位。房地产信托投资基金在美国的成功，吸引了诸多西方发达国家和亚洲新兴国家的目光。进入21世纪以来，欧洲、亚洲、南美洲的一些国家纷纷借鉴美国的经验，推进房地产信托投资基金在其国家和地区的发展。

三、中国现状、中国实践中的案例、必要性和可行性

（一）我国信托业发展现状

为促进信托公司转型，2007年中国银监会陆续发布了《中国银监会关于实施〈信托公司管理办法〉和〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉有关具体事项的通知》、《信托公司治理指引》、《信托公司受托境外理财业务管理暂行办法》(银监发[2007]27号)等政策性文件。

“新办法”中明确对信托公司固有业务进行了严格限制，禁止信托公司再持有实业投资股权，信托资金债权运用方式也规定了严格上限限制，委托人必须是符合要求的合格投资者，自然人委托人不得超过规定上限；“新办法”鼓励信托公司开展私募股权投资信托、资产证券化信托、房地产投资信托基金、年金基金信托等创新业务，明确了信托公司的本源业务范围，突出了信托公司经营特色，引导信托公司构建专业化经营模式。

（二）我国目前房地产融资的现状

 近年来，我国房地产业发展极为迅速，却存在房地产过热的现象。自2009年末以来，为了控制房地产业经济过热，国家开始对房地产业实施严厉的宏观调控，并发布了一系列措施控制房地产经济，逐渐紧缩银根，开发商想通过借款的方式融资壁垒越来越大。

 一直以来，房地产开发商融资主要依靠银行，各种寻租现象层出不穷，一旦出现资金风险，就会影响到整个金融体系的安全与稳定，也会造成与之相关的企业如施工、建材等公司的萎靡不振。

  2011年对于资本市场有两大事件：第一，国家进一步对房地产行业进行调控，并从贷款渠道的调控发展到贷款紧缩和限购政策双结合，很多房地产企业的资金流出现短缺，房地产企业真正的冬天到来。但是，就房地产特点而言，近年来经济波动加剧，房地产投资的价值也开始显现，针对房地产行业的融资项目数量剧增。第二，温州等地出现严重的借贷危机，该危机也隐射出我国目前社会大量民间资本缺乏广泛的投资渠道和专业的投资引导。

（三）房地产投资信托基金符合我国现实需要

一方面是在宏观调控的作用下，房地产的融资渠道进一步收缩，越发商的资金链越来越紧。另一方面随着国家经济的发展，居民收入水平的提高，形成了巨额的社会闲散资金。然而由于缺乏投资渠道，居民的巨额储蓄一直无法用于多元化投资、白白闲置资源。

由于房地产行业资本密集型的特点，个人投资者几乎无法问津。而稍有实力的民间资金则趁着房地产行业的发展机会大举进入楼市，却因此造成房价暴涨，各大城市房屋空置率居高不下，楼市有出现泡沫的危险。如果可以让民间资本也能顺利分享房地产行业发展的利益，同时拓宽房地产业的融资渠道，促进房地产业的健康发展，就可以解决经济发展中的这一难题。纵观国际地产行业发展的经验来看，发展房地产投资信托基金是比较科学的方案之一。

（四）必要性和可行性

 目前，我国应该借鉴和模仿国外REITS的发展情况房地产信托投资基金风险低，回报稳定。房地产信托投资基金的分散投资策略,也大大降低了风险。对我国整体的宏观经济发展也有着一定的作用。  
    首先,引入房地产投资信托基金有利于完善我国房地产金融架构。在国外，房地产信托投资基金的运作既涉及了房地产一级市场金融活动,也涉及了二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,同时也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,有力的解决了投资者与融资者资金有效转移的问题，优化了资源的配置，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高了金融安全。

目前，虽然有不断的报道说商业房地产市场产生的种种问题，但是涉及大量商业房地产投资的房地产信托投资基金其实表现一直很强劲。

有关报道也显示，房地产信托投资基金的资本正在持续增加，负债却在不断减少，这是任何其他行业都做不到的。由此也可以看出房地产信托投资基金的发展前景是相当乐观的。