北京征地拆迁律师解读：城镇居民能购买农村宅基地吗？

我们都知道，农村宅基地通常是不能买卖的，尤其是城镇居民，不得购买农村宅基地，即使买过之后，所签订的合同也不被法律允许，但是拥有城镇户口的赵女士，购买农村宅基地，并在上面自建房屋，却得到的法院的支持，这是咋回事？

多年前，牛先生把自己在农村的一套祖宅卖给了城镇居民赵女士，之后牛先生就搬到城里生活，户口也改成了城镇户口。赵女士翻建装修了房子之后，住了十几年。现在房子面临拆迁，牛先生听说，城镇居民不能购买农村宅基地的房屋，他起诉主张合同无效，要求赵女士返还房屋。那么，这套农村的房子应该怎么办呢？

北京京云律师事务所王兴华律师表示：

我国对农村宅基地房屋买卖是严格限制的，只能卖给符合条件的本集体经济组织成员，否则房屋买卖行为应当认定为无效。在本案中，赵女士是城镇居民，不符合取得宅基地的条件，因此双方签订的合同应当为无效，按照法律规定，合同无效后双方所得的财产和房屋应当互相返还，但是本案有特殊情况，属于现行法律无效原则规定的例外。

因为赵女士购买房屋后对房子进行了翻建，并且居住了十余年，对房屋已经形成了长期稳定的占有使用关系，而卖家牛先生户籍已经从农村迁出，在城镇另有房屋居住，综合考虑以上的特殊情况，为了保持和谐稳定的居民生活，赵女士也无须将这套房屋返还给牛先生，仍然可以继续居住使用。虽然我国法律对宅基地房屋买卖的案件做无效评价，但是在实务处理上，既需要符合法律认同，也要得到社会认同，要站在老百姓的角度切实考虑，这样才能真正解决老百姓的问题。

农村宅基地买卖注意事项：

根据《中华人民共和国物权法》和相关法律规定，我国农村宅基地的转让是被允许的，但需要满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；

2、转让人与受让人同为本村村民；

3、受让人无宅基地、符合宅基地申请条件；

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

另外，转让人户口应该已经迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。符合以上条件，房屋转让才能顺利进行。

除此之外，全国各地普遍存在的宅基地“买卖”行为，一旦产生纠纷进而诉至法院，就将面临宅基地买卖合同被确认无效的法律后果。因此，买之前，建议咨询专业律师，以免产生不必要的法律纠纷。