法院如何认定其无权处分已签订的房屋买卖合同的效力

　　（为了保护当事人隐私，避免不必要的纠纷，以下当事人姓名均为化名，如有雷同，请联系我们，我们将予以撤销。）
　　1．基本案例事实
　　1。原告诉状 申请人
　　权2声称：权1与韩1是夫妻。他们于1959年2月6日登记结婚，婚后生下儿子叫我，女儿叫权3。1996年12月31日，权1所在单位进行房改，他和妻子韩1共同购买了一套住房。北京市丰台区一套房子，成本价。韩1于2010年2月5日去世，其遗产未分割。 2014年初，家人因住房问题发生矛盾，经了解，房屋已过户给权3。经询问得知，2007年12月17日，权1通过公司将房屋转让给权3。未经韩某同意虚假出售 1.我认为，房子应该属于父母的共同财产。未经韩1同意，权1无权处分涉案房屋。故检方请求依法确认权1与权3于2007年12月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。 ，并将涉案房屋恢复至权1.
　　2.的名下。被告的辩解
　　权1辩称其同意权2的主张。
　　权3辩称：我与权1签订的合同是双方的真实意思表示。房屋买卖流程规范，各项手续、票据齐全，经政府机关批准后依法办理产权过户登记。不存在法律规定的情形下该合同无效，因此应受法律保护。权二既不是合同当事人，也不是房屋共有人，不具备申请宣告合同无效的主体资格。即使假设全1在未经过妻子韩1同意的情况下转让房屋，向无权转让人追偿损失也应该是业主的责任，而不是声称合同无效，没有什么与我有关。这房子是我买的，合伙人韩1也知道。该房屋并非韩1的继承，但房屋过户手续是在韩1的继承开始前三年完成的。请求驳回泉的所有主张 2.
　　2.法院查明，
　　全1与案外人韩1于1959年2月6日登记结婚，婚后育有一子全2、女全3。
　　1996年12月31日，权1在北京市丰台区购买了一套房屋，购房价格13885元。 1998年7月7日，权1取得了房屋所有权证。
　　2005年5月5日，权3成为美国公民。
　　2007年12月17日，权3以中华人民共和国公民的身份和姓名与权1签订协议《北京市存量房屋买卖合同》，同意权3以中华人民共和国公民的身份和姓名向权1购买房屋。 36.6万元。同日，权3取得一张发票，收款人为权1的二手房交易支付了36.6万元。 2008年1月16日，权3领取了涉案房屋的产权证，该产权证存放在权1处。
　　2010年2月5日，韩1去世。
　　2014年，权3挂失了该房屋的权属证明，并于当年4月24日补发了新的权属证明。该房屋仍为权1占用和使用。
　　庭审过程中，权2和权1声称韩1没有对房屋出售给予知情同意。权1还表示，韩1在2008年下半年得知房屋转让的消息，提出异议，随后前往美国与权3协商此事，但无果；权1还声称自己是受到权3的欺骗而签订了合同。他无意卖掉房子，也从未收到所谓的购房款。权2同意权1的上述意见。权3声称韩1知情同意，并表示办理房屋过户手续时韩1也一起去。经法院要求，权3未能提供韩1一同前往的有效证据，也未提供权1与韩1实际收到房款的书面证据。权1未能提供有效证据证明签订合同并非其真实意图以及韩1前往美国谈判此事。
　　庭审过程中，权3提供了韩2、杜×1、孙×1出庭作证。韩2说，他是权3的朋友。他在2005年与权1和韩1吃饭时，听到权1和韩1提到他们想把房子卖给权3。后来，2007年，韩2说得知自己是权3的朋友，他借给权310万元买房，并联系了另一位朋友杜×1，要求杜×1也借给他10万元。后来权3还清了所有的钱，而且钱都是现金，欠条也被撕了。 2008年，听韩1说房子已经卖给了权3。杜×1称自己是权3的朋友，通过韩2认识了权3。2007年，韩2找到他并称自己是权3的朋友。要他借10万元给权三买父母的房子，他答应了。后来权3还清了，钱都是现金，欠条也被撕毁了。孙×1称，自己是权3丈夫的朋友，认识权3的家人。他此前曾对权三的丈夫说，他们应该买房，改善生活条件。 2008年，他听说权三从她父亲那里买了一套房子。的房屋。 《权二》和《权一》均不认可上述证人的证词。
　　3。法院判决
　　1。一审判决
　　1）权1、权3签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
　　2) 权3协助权1更换房屋业主，登记为权1。
　　2.二审判决
　　1）权1、权3签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
　　2) 权3协助权1将房屋所有权人变更为权1。
　　3) 权3的上诉请求被驳回。？调整。 《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，合同应当有效。” 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条其中一款规定：“当事人一方以出卖人订立合同时对标的物无所有权或者无处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。支持它。”因此，正确处理本案，首先应考虑权1与权3之间的关系。权3于2007年12月17日签署《北京市存量房屋买卖合同》并将房屋相应转让给3权3的行为的法律性质。
　　首先，权1称自己与权3签订了合同，并一起到房屋登记机关办理了房屋过户手续，这并非其真实意图。但权1作为完全民事行为能力人，声称在没有充分证据证明其遭受诈骗等法律原因的情况下，无法判断上述法律行为的效力和后果，胁迫，利用他人，或者由于自己的文化限制。法院不予采纳，认定权1的行为代表了其真实意图。权三的行为也能代表他的真实意思。因此，应认定权1与权3已就房屋权属达成一致。
　　但权3无法证明他确实支付了该房屋的购房款。其持有的购房发票不能作为原判决所述的付款证据。他提供的证人韩2、杜×1都是其朋友，且韩2、杜×1均作证称自己口头借给权某320万元，没有任何欠条、收据，法院难以采信。转账记录或存取款记录；即使权3借了20万元的事实存在，也不能推断这20万元确实支付给了权1，即权3支付了购房费用。其中，尚缺乏向权1直接支付的收据、转账记录、存取款记录等有效证据，因此，法院只能根据权3未向权1支付购房款的情况，认定权3未向权1支付购房款。就现有证据而言。
　　在房屋买卖合同的法律关系中，如果买方欠卖方全额货款，则属于根本违约。一般情况下，违约责任应通过解除合同和其他违约责任来调整。然而，本案中的买方和卖方与普通的买方和卖方并不相同。权1和权3是父女关系。至于货款作为买方的主要义务，双方在合同中约定应自行支付。在多年的欠款期间，权3从未支付过任何款项，权1也从未提出过任何索赔；经查，合同中约定的房款金额也是围绕当时的最低指导价确定的，而非市场价。 （合同价仅为每平方米6000元）；结合双方的父女关系，法院有理由认定双方没有相应的支付房款的意愿。在签订合同、办理过户手续时，权1和权3、权3真正达成的协议应该是房屋所有权的转让和转移，而不是一般意义上的买卖。权1和权3签订的《北京市存量房屋买卖合同》并不是真正的买卖合同，只是用于房屋转让。已登记的纪律处分。
　　综上所述，权一、权三于2007年12月17日签署的《北京市存量房屋买卖合同》的效力应按《中华人民共和国合同法》第五十一条调整，而不应按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条调整第一款。
　　2。权1构成无权处分，未经韩1认可。
　　该房屋是权1与韩1关系存续期间购买的，应为权1与韩1的共同财产。 权1 2007年12月，单方面将该房屋处置给权3。权3没有提供有效证据证明韩1也参与了处置。因此，法院应认定汉1至少在当时并不知情。同意。房屋转让后，权1声称韩1知道此事，并于2008年下半年表示反对，而权3则声称韩1自始至终都同意此事。因此，至于韩1作为房屋共有人是否知情并同意，因韩1已经去世，无法考证。法院只能根据现有事实作出推论。由于没有证据表明韩1以明示方式批准了纪律处分，因此涉及韩1的“批准”是明示还是默示的问题。
　　对此，法院认为，该房屋是家庭主要财产，尤其是权1和韩1唯一拥有所有权的房屋（韩1也租的是公房，不算），权1 1和韩1 韩1一直住在这所房子里。同时，韩1与权1、权2、权3有密切的身份关系，他了解后，这种身份关系会影响他准确表达批准或拒绝批准。现其已去世，且无法向其核实，基于上述背景，法院在没有充分证据证明韩某认可房屋处分的情况下，推定疑点无根据。
　　综上所述，该房屋为权1与韩1的共同财产，权1未经韩1同意，将其处分给权3。该处分行为及其外在表现（即《北京市存量房屋买卖合同》）应属无效。