征收拆迁问答（二） ——对公房应该怎样安置补偿

在房屋拆迁或房屋征收中，对于公房的安置补偿，是怎么补偿的呢？怎么补偿是合理合法、公平公正的呢？如何才能保障公房承租人的安置补偿利益呢？

一、地方政府文件的规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》对公房征收安置补偿并未作明确规定，有些地方政府文件作了原则性规定。

《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》规定：

1、承租人先购买承租房变为产权人，再进行征收补偿：公房承租人愿意按照房改政策购买所承租公房的，应当在房屋征收决定公告发布之日起20日内购买，房屋产权单位应当配合做好售房工作。购房后公房承租人作为被征收人与区、县房屋征收部门签订补偿协议。

2、承租人、房屋产权单位一起分摊征收补偿：公房承租人在房屋征收决定公告发布之日起20日内未能按照房改政策购买所承租公房且与房屋产权单位未协商一致的，区、县房屋征收部门对房屋产权单位按照重置成新价款进行补偿，对公房承租人按照征收补偿方案确定的房屋价值补偿总额扣除房屋重置成新价款后的部分进行补偿，由区、县房屋征收部门分别与房屋产权单位和公房承租人签订补偿协议；公房承租人也可以按照征收补偿方案选择房屋安置，如果房屋安置需要补差价的，取得的补偿款与房屋安置的购房款之间的差额由公房承租人承担。

3、在征收补偿方案确定的签约期限内，公房承租人未达成协议的，区、县房屋征收部门报请区、县人民政府作出补偿决定。

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定：

征收公有住宅房屋，公有房屋承租人可以获得征收补偿，符合房改条件的，应当先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：

  （一）选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值90%的补偿，给予房屋产权单位被征收房屋价值10%的补偿，房屋征收部门与房屋产权单位、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

  （二）选择产权调换的，房屋征收部门与房屋产权单位签订房屋产权调换协议，房屋产权单位、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

这些地方政府文件的规定，虽然对公房征收安置补偿作了规定，但缺乏可操作性，实行起来非常困难，实际上几乎都未照此规定进行安置补偿。

二、实际案例中，公房的征收安置补偿是如何进行的

段福惠律师结合十几年的办案经验。总结了以下几种补偿方式：

1、产权单位放弃产权，在拆迁或征收项目开始后，房屋产权单位发出放弃产权声明，承租人获得产权。

2、产权单位以非常低的价格出售给公房承租人，双方签订《协议书》，比如在北京，30多平方米的公房以4000左右的价格出售。购房款还不用现付，在以后获得安置补偿款中抵扣。

以上这两种方式在北京城市公房拆迁当中比较常见。不管是产权单位放弃产权还是产权单位出售给承租人，公房承租人都获得了房屋所有权人的地位。在征收过程中直接以产权人的身份地位与征收方协商安置补偿事宜。也有项目不采用以上方式的，公房承租人仍然以承租人的身份，获得与房屋所有权完全相同的安置补偿，产权单位并未获得任何补偿。

    三、公房承租人应该获得安置补偿的依据

为什么公房承租人获得安置补偿与私房产权人区别不大呢？这要从公房的历史渊源说起。

公房是指国有房屋和集体所有的房屋。国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋，称直管房屋。国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋，称自管公房。公房是计划经济福利制度的产物，具有社会福利性，根据个人对单位的贡献、工龄等因素，一定意义上，具有私房的性质。所以在征收时，是按照产权人的身份给予安置补偿的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十八条：“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”根据上述规定，对被征收人的安置补偿主要包括：房屋价值的补偿、搬迁费、临时安置补偿、补助费、奖励费，住房保障等。

所以公房承租人完全可以获得合理合法公平的安置补偿，与产权人获得的安置补偿相当。而在某些具体的征收项目中，征收方以承租人并非产权人为由，有意克扣承租人的安置补偿。承租人在争取自己的合法补偿权益时，要采用合法途径，理性维权。另外，房屋征收部门在征收过程中，一定要依法实施征收工作，给承租人合法补偿，杜绝非法强拆。这也是征收条例明确规定的。