【冠领说法】男子因一证之差险些落入拆迁方陷阱损失百万补偿

2024/5/30
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男子因一证之差险些落入拆迁方陷阱损失百万补偿

张三三（化名）在河南驻马店某村拥有一处房屋，该房屋被纳入了征收范围内。得知拆迁的消息，全村都喜气洋洋，可是当开发商公布征地补偿时，全村都傻了眼。原来，张三三所在的乡镇在最早建房之初，几乎没有多少人去办理房产证。而开发商也以没有房产证为由，拒不补偿。张三三作为没有房产证的一员，自然也没有得到补偿。于是张三三和众多无房产证的村民一起找开发商协商。可开发商不同意按照正常标准补偿，而是提出即使补偿也只能按照补偿标准的三分之一。

三分之一的补偿太低，根本不够再换一套住房。张三三怎么也没想到，一证之差，一套房子补偿居然能差出好几十万，面积大的直接相差百万。对开发商补偿决定不服的张三三和北京冠领律师事务所取得联系，张三三咨询，没有房产证，究竟能不能获得拆迁补偿呢？如果补偿又是按照什么标准赔偿呢？

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回答这个问题之前，我们需要先明白是“无证”还是“缺证”？因为“完全无证”和“缺证”是两种截然不同的状态。如果被拆迁房屋仅是缺证，比如有集体土地建设用地使用证但没有乡村建设规划许可证，那么其就不应被判定为违建进而不予补偿。

从司法实践中看，许多宅基地管理规范不健全的地区在过去的若干年间并无建房一定要获取乡村建设规划许可证的规定，而2008年施行的《城乡规划法》也并未强制性规定农民自建住房一定要获取乡村建设规划许可证。

故此，被拆迁村民要关注的是：拆迁方在上门调查、认定时究竟以何种名义给出“违建并不予补偿”的结论。仅因违反乡村规划的理由不予补偿，一般都有救济的空间。

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而一般情况下，我们应该有《房屋权证》和《土地使用权证》，现在也有很多省份将证件合并到一起，由房屋管理部门和土地管理部门同意颁发的《房屋产权证》。正常情况下，房屋是一定有这些证件的，可是也会出现因为种种原因没有证的情况，那么，没有房产证，能不能获得补偿？按照什么标准补偿？

1、证件或者手续不全的违章建筑：如果是无证违章建筑，则不享受拆迁补偿；如果证件不全，则要根据违建人是否接受处罚来决定，同时还要参考处罚附加条款。

2、各种证件手续齐全，但是却没有办理房产证：这种情况依法也能享受到国家规定的房屋拆迁补偿安置待遇。缺失的产权证不必补办，只是在发放安置费时会扣除掉其办理产权证时应缴纳的费用。

3、历史存留的房屋：法律上有法不溯及以往原则，一些建筑形成于上世纪70年代，或是更早至上世纪五六十年代，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。

4、农村的房屋和城市中的农建房：最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。

冠领律师提醒大家：法律规定对于无证房屋并不是像拆迁方所言，一定是违建。在征收过程中，由于信息不对称、专业知识缺乏、征收的强制性等原因，被征收人处于明显的弱势一方，因此，征收方往往会出于降低征收成本的目的，寻找“违建”等各种借口，不给或者少给征收补偿，遇到这样的情况一定要咨询律师，避免自己的合法权益受到侵害。

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