被征收时，“住改非”房屋如何进行补偿？

在明律师在办案中发现，对于住改非房屋的补偿安置争议是比较普遍的，原因就是被拆迁人大多都靠住改非的房屋生活，但是很多地方都是在住宅房屋的基础上上浮一定比例对此类房屋补偿，而不是按照类似用途的商铺补偿。这个补偿条件使得被拆迁人不可能再买到相似地段的门面房经营，无形中断了原来的生活来源，被拆迁人当然意见很大。那么，到底对于此类房屋的补偿标准，国家法律是怎么规定的呢？房屋估价是征地拆迁补偿中的重要一环，按照法律规定，正常情况下以房屋的用途为参考来补偿是没有问题的，但生活远比法律规定来的复杂。当登记用途为住宅的房屋改作商用，如何补偿就成了一个颇有争议的问题，问题的焦点在于对这类房屋究竟是按完全住宅用途评估还是按完全商业用途评估。而在法律上，对此也出台了相关规定，即：国务院办公厅国办发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。上述法律规定，具体细化到现实的案件中，主要有以下处理方式：（一）按照住宅房屋与商业用房的均价确定按照住宅房屋与商业用房均价确定一般是指：拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。（二）按照商业用房确定有些地方对于“住改非”的房屋补偿优惠比较彻底，即直接按照商业用房补偿。当然了，按照商业用房补偿是有具体要求的。例如，有些地方就规定：在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。（三）参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。（四）一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿某些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间点之前住改非。此时间点之后除临道路第一层以外，其他的住改非房屋一律按照住房性质进行评估补偿。在明拆迁律师提醒大家，按照法律规定，对于国有土地上房屋的补偿，理论上来讲只要在市场上能卖出的价格，就应当作为征收补偿的依据，法律上也没有区分什么住改非还是什么其他情况。因此，对于政府出台土政策人为的降低补偿标准，被拆迁人完全可以起诉维权。

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