“一房二卖”中未取得房屋的买受人如何法律救济？

“一房二卖”中未取得房屋的买受人如何法律救济？作者/张印富律师购房人与开发商签订商品房买卖合同进行了网签，并居住使用，但未办理房产过户登记。

      之后，开发商又将房屋卖给了第三人，并办理了过户登记。

      在此情形下，开发商与先买受人签订商品房买卖合同“网签”后，又出售给第三人，与第三人签订的房屋买卖合同是否有效？先买受人占有使用房屋，如不能享有房屋所有权，如何维护自身权益？先买受人想要保住房屋应该通过哪种法律救济途径更为合适？●一、开发商与先买受人签订商品房买卖合同“网签”后再出售，属于“一房二卖”实践中，房屋交易合同网上签约备案，俗称“网签”，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范相关主体进行商品房管理的网上备案登记行为，也是房屋买卖合同签订后的必经程序。

      只要网签之后，就可以随时在网上实时查询，确认房屋信息，有助于监督房地产交易情况，能够有效防止“一房二卖”的不诚信行为。

      正常情况下，是不会发生“一房二卖”的。

      但须注意的是网签并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力，在某些情况下，不排除伪造相关合同进行一房多卖。

      因此，建议购房人在办理网签后及时办理过户手续，约定明确的违约责任，降低买卖风险，避免钱房两空。

      二、对于发生“一房二卖”后，通过哪种途径进行法律救济？采用哪种法律救济途径，需综合具体案情和当事人的具体诉讼请求来选择。

      但不管采用民事诉讼救济途径或行政诉讼救济途径，都应熟悉其特点，做到适合案情，有利于己方实现维权目的。

      实践中，有些当事人对应该通过民事诉讼还是行政诉讼进行权利救济并不十分清楚，“不会告”“随意告”的现象大量存在；客观上行政登记机关办理房产登记只是形式审查，符合形式条件要求的即可登记，大多数情况下行政机关无责。

      当然，不排除行政机关人员参与“恶意串通”违法登记的情形存在。

      如是此种情形，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条规定“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。

      ”●三、对于“一房二卖”，法律保护买受人的顺位是如何规定的？出卖人先后签订数份商品房买卖合同，但最终只能有一份合同得到履行，房屋归其中一个买受人所有，在其他合同不能履行的情况下，如何确定买受人权利保护顺位？对此，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

      但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

      对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

      ”北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

      ”根据上述规定，已办理房产登记的被列为优先保护，但恶意办理登记的排除在外。

      四、对于“一房二卖”中无法取得商品房所有权的买受人权益如何维护？一种观点认为，买受人只能向出卖人追究违约责任救济自己的权利。

      另一种观点认为，买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋转移登记，导致买受人无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到履行自身合同的目的。

      相比较而言：出卖人将房产转移登记至后买受人，在前后两个房屋买卖合同均属有效的情况下，前后两个买受人享有请求权的性质不同。

      后买受人所签订的合同已履行完毕，后买受人实际取得房屋所有权，享有该房屋所有权而产生物权请求权。

      前买受人依据房屋买卖合同产生债权请求权，对该买卖标的物房屋本身无直接支配及排他的效力，即使已占有房屋，因该房屋所有权已登记转移至后买受人，故对该房屋占有失去了法律上的基础，构成无权占有。

      从法律规定的角度，物权请求权优先于债权请求权。

      ●但是，如果变换个角度，根据《民法典》第154条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

      ”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

      ”先买受人以出卖人与后买受人恶意串通为由，请求确认出卖人与后买受人签订的房屋买卖合同无效，其转移登记就失去了法律依据，前买受人就可以履行合同，取得房屋所有权。

      ? 作者：张印富律师，北京盈科律所股权高级合伙人，涉军法律事务工作委员会主任，第二届、第三届盈科全国合同法专业委员会主任，优秀党员、优秀律师。

      擅长业务领域：民商事合同、公司法律、刑事辩护、婚姻继承。

      

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