夫妻名下有经济适用房再借他人名义买房是否有效

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某文、赵某祥、赵某英上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回陈某丽的诉讼请求。

      事实和理由：一、一审法院认定赵某文、赵某英、赵某祥存在恶意串通以及赵某文与陈某丽之间存在借名买房关系错误。

      赵某英与陈某丽原为夫妻，赵某文与赵某英是兄弟关系，陈某丽与赵某文之间没有借名买房的书面合同或口头协议。

      陈某丽没有提供有效证据证明对位于北京市一号的房屋（以下简称一号房屋）的出资情况，购房款全部由赵某文出资。

      赵某英与陈某丽婚姻关系存续期间书写的保证书属于无权处分他人财产，赵某文不知情，应属无效。

      赵某文考虑赵某英和陈某丽的居住条件以及照顾母亲养老，让赵某英和陈某丽暂住并管理案涉房屋。

      该房屋由赵某文购买，赵某文早先提出房屋给赵某祥结婚使用，但赵某祥使用不便且工作繁忙，赵某文平时工作也繁忙，才将房屋交给赵某英管理，委托赵某英和陈某丽出租房屋，向赵某英、陈某丽提供房屋材料，并以房租归还房屋贷款，剩余房租由赵某英贴补家用，为了出租管理方便，赵某文把房屋材料连同文件袋一起交给赵某英，但购房合同和房产证等重要材料由赵某文保存，如果属借名买房，上述重要材料不会由赵某文保管。

      案涉房屋是赵某祥的唯一住房，赵某文将房屋赠与赵某祥是为了少缴纳契税，赵某祥由于资金紧张才将房屋出售，不存在恶意串通。

      出售案涉房屋时，2018年4月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》当日，赵某文委托赵某英与买房人签订前述合同，委托书是中介人员拿到赵某文单位处由赵某文出具的。

      二、一审法院适用法律错误。

      案涉房屋的性质为经济适用房，属于具有社会保障性质的商品住宅，对购买人的资质有严格规定且进行严格审查，借用该资格购买房屋影响公序良俗，侵害国家和社会利益。

      三、赵某文对房屋有处置权不存在恶意串通损害他人利益的情形。

      陈某丽和赵某英原系夫妻关系，二人曾经购买过一套经济适用房，一审法院基于二人的夫妻关系给了陈某丽一半的房屋价值，也就说明给了陈某丽和赵某英一套房屋，所以赵某英就拥有了两套经济适用房，违反了国家的政策，所以即使存在借名买房的合同，该借名买房合同也是无效的。

      ?被告辩称陈某丽辩称，不同意赵某文、赵某祥、赵某英的上诉请求。

      ?法院查明陈某丽向一审法院起诉：判令赵某文、赵某祥、赵某英共同赔偿陈某丽经济损失230万元。

      法院认定事实：赵某英与陈某丽原为夫妻关系，两人于2003年4月16日登记结婚，陈某丽于2017年12月14日向法院起诉离婚，法院于2018年9月判决解除双方婚姻关系。

      赵某文系赵某英的哥哥，赵某祥系赵某文之子。

      经查，2006年5月13日，赵某文与北京S公司（以下简称S公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定购买一号房屋，房屋价款为322964元，2006年5月13日前支付122964元，2006年6月28日前支付20万元。

      2008年1月，一号房屋所有权登记在赵某文名下。

      2018年4月2日，赵某英作为出卖人赵某文的委托代理人与买受人就一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为460万元。

      2018年4月13日，赵某文与赵某祥签订赠与合同，将房屋转移登记至赵某祥名下。

      2018年4月14日，赵某文、买受人、赵某祥、中介公司签订变更出售方协议书，将出售方变更为赵某祥。

      2018年6月，一号房屋转移登记至案外人名下。

      陈某丽主张与赵某文存在借名买房关系，即2006年，陈某丽与赵某英婚姻关系存续期间，借赵某文名义购买一号房屋，总房款为323078元，其为该房屋支付首付款122964元，并以赵某文名义贷款20万元，后补交房款114元，陈某丽按月偿还贷款，已将贷款偿清，该房屋一直用于出租至2019年年初，租金用于日常开销。

      陈某丽就其主张提交购房回执、物业管理承诺书、房屋所有权证代办协议书及代办缴费的发票和收据、房屋所有权证办理时限承诺书、代收代缴产权登记税费明细表及税费收据、房屋结算通知单、S公司房款发票、个人购房按揭贷款借款合同及附件、个人贷款抵押房屋保险单、投保单、发票及个人住房贷款放款成功凭证、北京银行现金存续业务回单、物业费、生活垃圾清运费、公共楼道电费收据及发票、房屋租赁合同、以赵某文名义开立的偿还贷款所用的银行卡佐证，上述有关一号房屋的相关资料陈某丽均可提交原件。

      赵某文、赵某祥、赵某英认可上述证据真实性，称赵某文曾委托赵某英出租一号房屋，因当时产权证尚未下发，中介公司需审核房屋材料，故赵某文将房屋相关资料原件交给赵某英，陈某丽因此获得上述材料原件，银行卡登记在赵某文名下，曾用于还贷，后来这张卡丢失了，也进行了补办，陈某丽没有偿还过贷款，有可能存在用收取的房租偿还房屋贷款的情况，并非是陈某丽自己出资还贷。

      陈某丽提交证人证言（证人未到庭，制作了证人询问笔录，并录制了视频）证明为了支付一号房屋房款，陈某丽曾向两名证人借钱之后还款的事实，陈某丽提交赵某英书写的字条以及保证书，证明赵某英亦认可借名买房一事，愿意将房屋留给其陈某丽之子赵某。

      赵某文提交房屋所有权证、商品房预售合同、购买北京经济适用住房审批表、工作证、贷款结清证明、保险单、北京市住宅专项维修资金专用收据、北京市国有土地有偿使用收费专用收据、契税专用税收缴款书、一号房屋档案资料佐证房屋为其所有，不存在借名买房。

      陈某丽称上述相关费用均由其出资。

      诉讼期间，陈某丽申请调取赵某文、赵某祥、赵某英的银行交易明细以及一号房屋售房款的收款账户，以证明赵某文、赵某祥、赵某英存在恶意串通情形。

      法院认为：本案争议焦点在于陈某丽与赵某文是否存在借名买房事实，本案中，双方并未签订书面的借名买房合同，陈某丽主张双方系口头约定，对此，该院将结合房屋的出资、房屋的占有使用、房屋相关材料的持有以及对于借名购房有无合理解释等几方面进行考察。

      首先，陈某丽前夫赵某英与赵某文系兄弟关系，双方存在借名买房的信任基础，在这种情况下，陈某丽借赵某文之名购房存在一定合理性。

      其次，根据查明，陈某丽确持有房屋相关资料原件，包括有关购房的材料：购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、房款来源的证人证言等，还包括以现金存续方式支付房屋贷款的票据，还有房屋使用过程中所产生的物业费、生活垃圾清运费、电费等票据，还包括房屋租赁合同。

      赵某文、赵某祥、赵某英称赵某文曾委托赵某英出租一号房屋，因当时房产证尚未下发，中介公司需审核房屋材料，故赵某文将房屋相关资料原件交给赵某英，陈某丽因此获得上述材料原件。

      但根据审查，陈某丽提交的上述资料并非均是出租房屋所需的房屋资料，退言之，即使按赵某文、赵某祥、赵某英所言，在房屋出租之后以及房屋产权证下发之后，赵某文也可向陈某丽及赵某英要回相关房屋资料，但现房屋资料仍由陈某丽保存，赵某文、赵某祥、赵某英所述无证据支持，也与现实状态不符，该院对其主张不予采信，根据陈某丽提交的上述材料可以看出，陈某丽确曾实际控制房屋并对外出租房屋，并存在支付房款、贷款、物业费等相关费用的情形，赵某文并未提交证据证明其为该房屋支付了房款、贷款及其他相关费用。

      最后，赵某英曾为陈某丽书写保证书及字条，表示将一号房屋留给其子，但在本案中，赵某英表示是赵某文将一号房屋给其家庭借住，并准许其出租将租金贴补家用。

      赵某英前后陈述不一致，但未就此提交证据证明，应承担对其不利的法律后果。

      由此，该院认定赵某英曾以书面方式确认该房屋并非赵某文所有房屋，印证了陈某丽主张的借名买房事实。

      综上，法院认为，陈某丽就其主张的借名买房事实提交了充分证据证明，赵某文并未就其主张的事实提交充分证据证明，本院对于陈某丽主张的借名买房事实予以采信，一号房屋系陈某丽与赵某英的夫妻共同财产，陈某丽主张其享有一号房屋一半权益，予以采信。

      根据查明，陈某丽与赵某英离婚诉讼期间，赵某文将其名下的一号房屋出售他人，赵某英作为赵某文代理人在房屋买卖合同中签字，之后赵某文又将该房屋赠与其子赵某祥，并变更房屋出售人为赵某祥，现一号房屋已出售他人，并办理房屋过户手续至案外人名下，售房款为460万元。

      根据上述事实可知，赵某英、赵某文在明知借名买房事实的情况下，在陈某丽与赵某英离婚诉讼期间，将一号房屋予以出售，存在恶意串通情形，赵某文将房屋以赠与方式转移登记至赵某祥名下，由赵某祥作为卖房人将房屋出售，赵某祥为房款的实际受益人，赵某文、赵某祥、赵某英的上述行为侵犯了陈某丽合法的财产权益，现陈某丽要求赵某文、赵某祥、赵某英向其赔偿一半的售房款即230万元于法有据，该院予以支持。

      本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

      赵某文、赵某祥、赵某英向本院提交以下证据证明：2007年至2008年期间的部分月份的北京银行存款回单共16张，证明涉诉房屋贷款由赵某文偿还。

      陈某丽二审诉讼期间未提交新的证据，其针对赵某文、赵某祥、赵某英提交的证据发表质证意见为，真实性认可，不认可证明目的，案涉房屋贷款由陈某丽和赵某英按月还款，赵某英也还过一部分月供，持有一部分存款的凭证，但是还款的银行卡一直在陈某丽手中。

      本院经审查认为，陈某丽对赵某文、赵某祥、赵某英提交证据的真实性予以确认，本院对此不持异议。

      ?裁判结果一审判决：赵某文、赵某英、赵某祥于判决生效后7日内赔偿陈某丽经济损失230万元。

      二审判决：驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评本案争议焦点在于，赵某文购买案涉一号房屋的价款是否实际由赵某英、陈某丽支付及双方是否存在借名买房的事实，赵某文、赵某祥处分案涉房屋是否侵害陈某丽的财产权利。

      关于赵某文、赵某英、赵某祥主张一号房屋系赵某文购买且房款均由赵某文支付一节。

      《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

      在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

      ”陈某丽主张与赵某文存在借名买房关系、案涉房屋由其与赵某英实际出资购买，为此提交了购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、以现金存续方式支付房屋贷款的票据以及房屋使用过程中所产生的物业费、生活垃圾清运费、电费等票据、房屋租赁合同，上述证据涵盖购买房屋、办理贷款、办理产权登记证明、房屋出租等阶段，并且体现案涉房屋实际使用产生的物业费、生活垃圾清运费、电费的支付情况，自2006年购买房屋时起至2016年出租时间持续时间已逾10年。

      另外，赵某英在其书写的字条、保证书等材料中亦对案涉一号房屋的归属有所体现，上述证据足以证明陈某丽、赵某英系案涉房屋的实际出资人，与赵某文之间存在借名买房关系。

      赵某英、赵某文、赵某祥虽主张赵某文委托出租房屋而将前述与房屋相关的材料交给陈某丽，陈某丽因此持有相关材料，但赵某英、赵某文、赵某祥对此并未提供证据予以证明。

      至于赵某英、赵某文、赵某祥主张，一号房屋的购买合同、房产证以及2007年至2008年期间部分月份偿还银行贷款的存款回单由赵某文持有，故赵某文与赵某英、陈某丽之间并无借名买房关系，但如前述，案涉房屋的购房回执、房款票据、公共维修基金票据、贷款借款合同、办理房屋产权证件的相关材料、还贷用的银行卡、房屋贷款还款票据均由陈某丽持有，上述材料与购房款和贷款的支付具有直接关联，上述材料由陈某丽持有，可印证陈某丽关于房屋价款由陈某丽、赵某英支付的主张，同时，赵某文、赵某英、赵某祥持有的案涉房屋贷款还款凭证体现的还款日期为赵某英、陈某丽夫妻关系存续期间，而赵某英在其书写的字条和保证书中亦存在对案涉房屋所有权处分的意思表示，且赵某英与陈某丽之间存在离婚纠纷，结合以上情况，赵某文、赵某英、赵某祥持有案涉房屋贷款的部分还款凭证以及房屋产权证书等材料的事实，不足以否定陈某丽、赵某英在婚姻关系存续期间实际支付案涉房屋价款的认定。

      在赵某文、赵某英和赵某祥未能提供其他证据否定赵某文与赵某英、陈某丽之间就案涉房屋存在借用买房关系的情况下，赵某文、赵某英和赵某祥该项主张不能成立，法院认定案涉一号房屋系陈某丽与赵某英夫妻关系存在期间借赵某文的名义购买的共同财产，并认定陈某丽享有一号房屋对应的财产权益并无不当。

      据前述认定，赵某文与赵某英、陈某丽存在借名买房关系，赵某文、赵某英在陈某丽与赵某英离婚诉讼期间将一号房屋以赠与方式转移登记至赵某祥名后由赵某祥出售，赵某祥系出售房屋价款的实际受益人，法院认定赵某英、赵某文、赵某祥的上述行为侵犯了陈某丽合法的财产权益，并判令赵某英、赵某文、赵某祥赔偿陈某丽应得份额对应的售房款并无不当。

      赵某英、赵某文、赵某祥上诉称，涉案房屋性质为经济适用房，陈某丽、赵某英之前曾经购买过该类性质的房屋，案涉房屋再由陈某丽、赵某英所有与政策不符，且赵某文、赵某祥处置案涉房屋时承担买卖房屋的税款，应予以处理。

      但是本案系陈某丽以赵某英、赵某文、赵某祥擅自处分案涉房屋侵害其财产权益提起的侵权赔偿纠纷，并未涉及案涉一号房屋的所有权登记和所有权确认，而赵某文、赵某祥因处置案涉房屋产生的支出与本案陈某丽要求损害赔偿并非基于同一法律关系，故赵某英、赵某文、赵某祥的上述主张与本案处理结果并无关联，法院不予支持。

      

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