房产律师城中村改造如何进行补偿？城中村

城中村是许多城市的一个问题。因为城中村往往代表着一个烂摊子，影响城市的面貌和发展，如果改造了，城中村怎么补偿？接下来，将为您带来城中村改造如何进行补偿的详细知识，希望对您有所帮助。
一、城中村改造如何进行补偿
城中村的重建和拆迁补偿标准与一村一策的因村，不同。根据自身条件和经济条件，补偿方案由村民代表大会或村民代表大会确定。但一般按以下项目进行补偿(以河北石家庄市，某村为例):
1.以一处宅基地置换同面积300平方米高层住宅：这是石家庄市政府倡导并决定的补偿方式，是底线，不能低于这个标准。各村基本按照这个标准执行，有的村甚至可能提高补偿标准，比如将300平方米以内侧面积分配给这个集体组织的村民。
2.临时安置费和搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米计算，两次；这是2011年的标准。然而，最近的国有土地征收和拆迁提高了这两个数额。参照这个标准，城中村改造的补偿肯定会提高。
3.地上房屋补偿及装修：没有具体的参考标准，一般由评估机构确定。当然，评估机构有具体的评估标准。室内装修补偿基本相似。
4.停产停业损失：此费用主要用于补偿经营房屋。例如，城中村街头窗帘和企业或公司在停业期间的赔偿损失一般通过协商或评估确定。
5.拆迁奖励：各村制定的奖励标准不能统一。
6.电器转让费：一般按市场价补偿。目前家电转让费：一台空调在200元左右；有线电视在150元左右；电话转账到88元；一个热水器在100元左右。如果拆迁期间市场价格上涨，补偿也会相应增加。
7.其他补偿或补贴：基于上述标准或参照上述标准，各村对贫困户分别支付和补偿，主要由村集体组织通过补偿方案确定，由因村确定
二、城中村成因
原因在于城中村形成和发展的特殊性。从城中村的历史变迁中，不难发现"城中村"形成的主要原因；
客观地说，这是中国城市化快速发展的结果。改革开放20年来，城市化进程加快，中国城市数量从1978年的320个增长到662个。城市建成区面积也从3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。随着城市的快速发展，需要通过收集周边农村的耕地来获得扩张空间。耕地已被征用，但当地农民仍留在原居住地，并保留部分宅基地供其建房。一场城市包围农村的运动发生了。村庄进入城市，形成城中村。
主观上说，是我国城乡二元经营体制和土地双重所有制结构造成的，这也是深层次的制度原因。所谓城乡二元管理体制，是指城市和农村属于不同的管理模式，二元所有制结构是指城市土地属于国家，而农村土地属于农村集体。但在一些城中村中，边缘社区的特征与城乡二元所有制结构并行存在，共同发挥作用。从个人理性选择的角度来看，形成‘城中村，一特殊建筑群和村制’，是农民在土地和房屋租金快速上涨的情况下追求土地和房屋租金收入最大化的结果。因此，从城中村的历史变迁中，我们可以发现，土地的双重所有制结构是城中村形成的根本原因。双重所有制结构使村民可以低价甚至免费获得土地使用权。村民自建房屋后，尽可能多地出租。土地和房屋租金收入最大化的结果导致城中村
队形进一步加强。因此，中国城中村的转型也要从根本的土地制度和权利入手。
三、城中村土地现状
城中村中的土地权利现状包括土地所有权状态和土地使用权状态。
城中村的土地所有权状况
根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。所谓土地双重所有制结构。根据《中华人民共和国宪法》第10条和《中华人民共和国土地管理法》第8条，土地所有权状态具体分为城市地区的土地属于国家所有，农村地区和郊区的土地属于农民集体所有，法律规定属于国家所有的除外；宅基地、自留地和自留山也属于集体所有。在城市化进程中，城中村位于城市边缘，被归类为城市的一部分。它有城市的一些习惯，又摆脱不了农村的固有特点，这是两者的混合。
城中村的土地权属状况大致可以分为三类：
(1)村庄被撤建，土地被国家完全征用，农民不再享有集体土地所有权，村庄被城市完全包围，原有的农民全部转为居民，只保留了农村的传统生活习惯。这在广义上通常被称为城中村，它已经被改造成城市，不再是"城中村"改造的对象。
(2)是撤村建房。大部分土地被征用，土地所有权一部分归国家所有，一部分归集体所有，但原农民没有转为居民。
(3)未撤村建房，但已纳入城市框架，所有土地仍归集体所有。后两个村的情况是狭义的城中村，也就是俗称的城中村待改造。
城中村中有两种土地所有权：国有土地所有权和集体土地所有权。从外观上看，两种土地所有权只是所有权主体不同，但其本质是不平等的，这表现在：
(1)国家所有权的权利主体是国家，集体所有权的权利主体是集体。根据《土地法》第10条，集体所有权的权利主体分为三种组织形式：乡镇集体、村集体和村小组。两种土地所有权可以在集体和国家之间转换，而且是单方面的，只能从集体所有制转换为国家所有制，而不能从国家所有制转换为集体所有制；同时，集体所有制的主体不能相互转化。
(2)集体所有制向国家所有制转变的条件是独特的。我国宪法第十条和土地管理法第二条规定，方式是出让。这种行为的本质可以看作是一种买卖，但只是一种强买强卖。只有一方(国家)意味着另一方(农村集体)几乎无法忍受。农村集体只有强制禁入的义务，难以保证交易的公平性。
(3)两种所有权的权力完全不对等，主要体现在两种土地使用权上。但城中村的土地所有权往往表现为国家所有权借助公共利益的需要不断扩张，城中村的集体土地所有权逐渐萎缩；同时，也说明集体土地所有者已经看清楚，国家征收土地并非完全出于公共利益的需要，从而为征收后的土地使用权转让获取商业利益。因此，农村集体开始试图在土地所有权交易中与市场价格讨价还价，甚至要价过高，以保留他们的土地所有权，村庄可以继续留在城市。
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）