中国某部队与北京某技术服务中心租赁合同纠纷案... 【详情】

北京市昌平区人民法院

民事判决书

(2011)昌民初字第11025号

原告中国某部队，地址略。

法定代表人易某某，部队长。

委托代理人周甲德，北京市君永律师事务所律师。

委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。

被告北京某技术服务中心，地址略。

法定代表人王某，经理。

委托代理人董学武，男，出生略，汉族,昌平区南口镇法律服务所法律工作者，住址略。

原告中国某部队（以下简称：中国某部队）与被告北京某技术服务中心（以下简称：北京某技术服务中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国某部队的委托代理人周甲德、梁志强，被告北京某技术服务中心的法定代表人王某及其委托代理人董学武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中国某部队诉称，2008年4月10日，原被告签订《房地产租赁协议》，约定被告承租原告房屋及土地，租赁费共计210万元，在2010年12月31日前支付完毕，但被告仅支付了40万元，剩余款项至今未付。2011年7月原告发现被告在租赁场地私自建房，并对外以军产小产权房名义销售，原告发现后多次通知被告停止侵权，被告曾向原告申请要求建设老年公寓，由于涉及军事机密，原告当即表示不同意，但被告依然继续施工并对外销售，被告的上述行为是对合同的根本变更，属于根本违反合同约定，所以要求与被告解除双方之间签订的《房地产租赁协议》，诉讼费由被告承担。

被告北京某技术服务中心辩称，对双方签订的《房地产租赁协议》无异议，一、我方没有完全按照合同履行给付租金的原因是原告违约在先，自租赁开始原告就未按合同约定为我方解决水电问题，经多次找原告，其只解决了临时水电问题。直至2011年初，原告才派部队营房科的官兵配合我方将租赁场地的地下供水管网进行全面改造，为此我方于2011年4月给付原告租金20万元。二、我方建设老年公寓不属违约行为，根据合同约定，我方有权在承租场地内进行改建和新建的，而且建设老年公寓是得到原告的同意才进行施工的，我方曾多次将建设项目的资料送交原告，原告也多次派营房科官兵配合我方进行电缆、通讯线路的改造，原告的相关领导也到现场检查安全等，我方在施工时进行了开工仪式，原告不可能不知晓该项目施工。工程在施工过程中，南口镇政府城建科同志到现场检查时，原告还表示该工程属老年公寓，是在部队管辖范围内建设，地方政府无权干涉，因此，我方建设的工程是得到原告同意的，不属于违约行为，而原告阻止我方进行施工，已造成停工长达4个月，其行为构成违约。三、原告称我方建设的房屋影响比邻部队，涉及侵犯军事机密，该说法不成立，我方在承租地内所建房屋远远低于附近现有楼房的高度不影响比邻部队，此外，原告作为部队应当知道有关涉及军事机密等相关规定，而在双方在合同中未约定承租方增建和改建房屋的高度。综上，我方基于上述原因给付原告剩余租金，如原告能够解决上述问题，我方同意支付剩余租金，现不同意解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2008年4月10日，中国某部队与北京某技术服务中心签订《房地产租赁协议》。协议约定：出租方（甲方）中国某部队，承租方（乙方）北京某技术服务中心。第一条，甲方将坐落在北京市昌平区南口镇军民路某号院及甲方所承租的采石场厂院落的房屋及场地出租给乙方使用。该营区现有军产土地4400平方米，所属房屋4栋平房，楼房一栋四层2304.4平方米。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解。第二条，租赁用途为办公、生产、医疗和接待。第三条，租赁期限自2008年4月10日起至2051年9月30日。第四条，房地产租金（不含水、电等费用）为人民币210万元。租金分三年支付甲方，2008年支付50%,合同签订后一周内支付20万元，2008年12月31日前再支付85万元；2009年12月31日前付52万元，2010年12月31日前付53万元。第七条，租赁期内，甲方应履行下列义务：（二）本协议生效之日起，应确保乙方在租赁期限内的使用权，并同意乙方根据需要对现有房屋进行拆除、新建、改造、装修和增添设备设施。（三）负责为乙方提供水源、电源接口，使用点至接口的一切费用乙方承担。第八条，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）对所承租的现有房屋进行拆除、改造、装修的方案，必须征得甲方书面同意，费用乙方自理。（四）乙方需要新建和添建建筑物、构筑物的方案，需符合规划要求,一切与地方政府协商事项由乙方负责，必要时甲方可协助乙方办理相关手续，费用乙方自理，权属归甲方所有。（七）不得擅自将承租房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用。第十一条，乙方违约责任：（三）乙方对甲方所有的现有房屋进行拆、改、装和新建添建永久建筑，构筑物未经甲方同意的，甲方有权勒令其停止施工，拒不停工的，一切后果自负。（六）乙方到期不交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期达30日，甲方有权解除本协议并收回协议约定的属于甲方的全部财产。协议中还约定了其它权利义务。协议签订后，中国某部队将租赁物及场地交付给北京某技术服务中心，北京某技术服务中心依约交付第一笔租金20万元。后服务中将租赁场地内平房拆除，2011年4月北京某技术服务中心给付中国某部队租金20万元，同年5月北京某技术服务中心在租赁场地内建设老年公寓(预建四栋三层楼房），在施工过程中，中国某部队以服务公司所建设的工程未经其同意，未办理相关手续，影响相邻部队军事设施和装备安全保密为由通知北京某技术服务中心和施工部门停工，后北京某技术服务中心停止施工。2011年8月中国某部队诉至本院，诉讼请求同诉称。

庭审中，北京某技术服务中心提交了中国某部队营房科向其部首长请示《出租院落水电接口改造事》、中国某部队的用电的施工方案及技术条件、关于《履行租赁协议的几点意见》的答复和消防支队责令改正通知书，证明中国某部队提供的水电不符合合同约定，无法正常经营，所以未全额交付租金，如果中国某部队将水电改造合格，同意给付剩余租金。中国某部队质证意见：根据双方协议约定，我方只负责水电接口，而且协议中明确约定北京某技术服务中心已对我方出租的房地产做了充分了解，因此，该证据不能证明我方存在违约，也不能作为其拒绝交付租金的理由。

庭审中，北京某技术服务中心提交了租赁场地的原貌照片、联名证明书、录像光盘及中国某部队营房科吉某某收取北京某技术服务中心管道铺设款的收条，证明其所建的老年公寓是经过中国某部队同意的。中国某部队质证意见：对场地原貌不清楚；联名证明，证人未到庭不认可；录像光盘，其内容并没有我方人员的影像，不能证明其建老年公寓已取得我方的同意；吉某某的收条，中国某部队营房科人员是否有该主体，需庭下核实，即使存在该主体，其书写的收条也是个人行为，不能代表中国某部队。庭审后，中国某部队在本院规定的期限内未对吉某某的身份情况向本院做出书面回复。

上述事实，有当事人的陈述、中国某部队提交的房地产租赁协议、关于建老年公寓（敬老院）的说明、停工通知及签收单、发给南口镇政府及昌平区政府的函及签收单、相邻部队证明、视频光盘、国有土地使用证、中国某部队与北京某采石厂签订的房地产租赁合同；北京某技术服务中心提交的租赁合同、交纳租金的收据、国家机关老干部科学健康协作中心的复函、照片、中国某部队营房科向其部首长请示《出租院落水电接口改造事》、中国某部队的用电的施工方案及技术条件、关于《履行租赁协议的几点意见》的答复、消防支队责令改正通知书、联名证明书、录像光盘及中国某部队营房科吉某某收取北京某技术服务中心管道铺设款的收条等证据在案佐证。

本院认为：原被告签订的《房地产租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方应全面履行。协议签订后，原告交付租赁物后，被告应按协议约定给付租金。根据被告提交的原告营房科向其部首长请示《出租院落水电接口改造事》、用电的施工方案及技术条件及关于《履行租赁协议的几点意见》的答复，可以证明原告出租院内的水电接口即供水、供电设备老化，而协议中明确了被告已对原告所要出租的房地产做了充分了解，且双方对原告提供的水电标准也未做明确约定，而原告的供水、供电不足，不足以影响到被告整体合同目的的实现，被告可要求原告依协议履行维修和保养义务，而被告不应以此拒绝履行主要合同义务即交付租金，同时，被告以此理由拒交租金也无合同依据。依据协议约定，被告应在2010年12月底前分期给付原告全部租金即210万元，而被告至今仅支付租金40万元，其未履行合同主要义务，在庭审中，经本院询问，被告仍以上述理由拒绝交付剩余租金，其行为导致原告获取租金的合同目的不能实现，故原告要求与被告解除合同，符合双方协议约定和法律规定，本院予以支持。双方合同解除后的相关事宜可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

原告中国某部队与被告北京某技术服务中心于二00八年四月十日签订的《房地产租赁协议》。

诉讼费七十元，原告中国某部队负担二十元，已交纳，被告北京某技术服务中心负担五十元，于本判决生效后十日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审   判   长     李保清

人民陪审员     李启忠

人民陪审员     邢全江

二〇一一年十二月六日

书   记   员     赵   淼