审理涉及房产异议案件的若干问题（2023）

1。基本原则
1. 【权利顺序原则】处理案外人执行异议案件应当遵循权利顺序原则，即按照权利的优先顺序，优先保护哪项权利。权利顺序一般确定为：被拆迁人安置权>商品房消费者生存权>建设工程价款优先受偿权>担保权>一般购房者的权利和期望>普通索赔。 2、【利益平衡原则】不执行诉讼涉及申请执行人、被执行人与案外人之间的权利平衡。一方面，要依法保护申请执行人的合法权益，防止被执行人拖延执行。另一方面，也要依法予以保护。对于案外人的合法权益，案件办理过程中应当适当平衡申请执行人、被执行人、案外人的利益。当商业利益与生存（生活）利益难以平衡时，法律的天平适当向普通民众的生存（生活）利益倾斜，以维护社会生活正常秩序，防止群体性犯罪的发生。三、【全面审慎原则】坚持全面审慎办案理念，防止简单机械办案。要防止简单机械地理解和适用法律、简单机械地认定事实。要认识到社会生活的复杂性，全面、全面、审慎地审查证据，不宜对购房者施加过于严格的举证责任和注意义务。法官有义务努力查明案件真相，通过行使解释权，引导当事人依职权出示证据、调查取证，努力还原客观事实，而不是拘泥于中立。立场并被动地审查和判断证据。 4.【防范和打击虚假诉讼的原则】局外人提起执行异议诉讼是虚假诉讼的高风险领域。审理过程中要注意审查是否存在倒签合同、虚假赠与、虚假离婚协议、虚假陈述、伪造收据等情况，严防利用虚假诉讼逃避执行。认定为虚假诉讼的，将按照有关规定进行处罚。 5.【调解例外原则】涉及执行异议的案件涉及执行标的物权属的确定，案件结果不受当事人处分权的约束。办案过程中，除非达成庭外和解且当事人申请撤诉并经法院许可，否则涉及执行异议的案件一般不予调解，也不出具调解书。

2。对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的理解和适用 6.【适用条件】案外人不否认申请执行人对涉案房地产享有担保权或者其他优先权，但享有优先权的民事权益提出执行异议的，可以依法予以支持。七、【第二十七条但书的情况】第二十七条规定的“除法律、司法解释另有规定外”中，“另有规定”主要是指第二十九条规定的居民的生存权、优先支付建设工程款的权利、被拆迁人的安置权等一般不包括第二十八条规定的期待财产权。但“先卖后付”情况下，被执行人先将房产出售给案外人，然后在案外人不知情的情况下抵押给申请执行人。且案外人已经占用、使用，抵押权人，特别是银行等专业机构未仔细审查抵押房产是否已售出，属于明显过错，且案外人是善意、无过错的当事人，符合第二十八条规定的条件，享有财产权期待权。在某些情况下，案外人请求排除执行的，一般应予支持。三、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解和适用（一）关于扣押前签订合法有效的书面买卖合同。八、【扣押时间点】扣押裁定自作出并送达时发生法律效力。因此，扣押时间是指扣押裁定送达的时间，而不是裁定作出的时间。 9.【未取得预售许可证的合同效力判定】房地产开发企业未取得商品房预售许可证的，房屋买卖合同一般视为无效；但是，房地产开发企业今后取得商品房预售许可证，或者人民政府、人民法院等合法途径向买受人处分房产的，房屋买卖合同的效力将受到影响。不因房地产开发企业未取得预售许可证而受到影响。 10、【书面买卖合同范围】案外人与被执行人就涉案房产签订买卖协议，载明买卖双方信息、房产基本情况等。以认购书、网上签名备案或其他形式记载财产、付款方式、交付时间等。房屋买卖合同的基本要素可视为书面买卖合同。案外人与被执行人虽未签订书面买卖合同，但如果有付款凭证、实际装修或者租赁等事实行为证明房屋买卖存在，则可以认定双方当事人存在房屋买卖关系。形成事实上的房屋买卖关系。 （二）关于扣押前房产的合法占有 11、【合法占有的认定】合法占有包括以下情况： （一）直接占有：案外人提供交付证明、装修合同、财产涉案房产被扣押前成立的服务机构。合同、水、电、网费、物业费缴纳凭证等足以证明占有事实的，应予支持。案外人提供验房记录等客观证据，足以证明涉案房产在扣押前已交付钥匙的，即可认定为实际占有。仅仅依靠网上签订、备案商品房销售合同，不能认定为实际占有。 （二）间接占有：案外人提供涉案房产被扣押前与他人签订的委托合同、租赁合同或者转租合同以及收租凭证等足以证明实际用途和收入的，应当支持。 12、【非法占有不予支持】判断是否合法占有，应当评估案外人占有的原因以及占有行为本身的合法性。未经卖家同意扣押不构成合法占有，不予支持。十三、【未竣工验收的房屋保有问题】未竣工验收的房屋不得交付使用。但未竣工验收的房屋由有关部门安排交付，或者开发商未经竣工验收擅自将房屋转让给房屋。如果交付给购房者，即可视为合法占有。 （三）关于支付全部价款，或者按照合同规定支付部分价款，剩余价款按照人民法院的要求交付执行的。 14、【支付价款的确定】支付价款包括以下情况： （一）转账支付 此种情况下，案外人应提供购房款转账的相关凭证或银行交易明细。 。 （二）现金支付的，案外人仅提供出卖人收据主张现金支付的，案外人应当结合购房资金来​​源、出卖人的财务会计账簿等证据、交易习惯和生活经历等因素综合鉴定。 （三）案外人主张以房屋清偿全部价款抵偿债务的，应当提供证据证明其与被执行人之间存在真实、合法、有效的债权债务关系。查封后，双方协商用该房屋抵偿债务，到期债务被抵销。债务大约等于涉案房产的价值。 15.【执行剩余价款交付的确定】在执行和诉讼过程中，案外当事人应当按照人民法院的要求，将剩余价款支付至指定账户。未经法院许可私自向被执行人支付款项可能会造成损害。其他债权人的合法权益一般不被承认。 （四）关于非买受人自身原因未能办理过户登记的 16.【非买受人自身原因未能办理过户登记的判定】有下列情形之一的，应当认定：未办理过户登记的，非因案外人原因：（1）案外人提起诉讼、仲裁要求开发商办理过户手续，但未办理产权变更登记手续权利尚未完成。 （二）案外人为被征收人，且涉案房产因政府征收、移民安置、换建保障性住房等政策原因未转让的。 （三）因登记机构未及时处理，出卖人拒绝协助，或者存在无法独立办理涉案房地产权属证明等客观障碍的。 （四）“先付后卖”的情况下，涉案房产存在抵押，不影响转让。但抵押权人和抵押人明确约定禁止转让抵押财产，且该协议已登记在登记簿上的，抵押人仍出售房屋，但案外人未履行合理注意义务的，应当认定是案外人的过错。一般来说，只要买受人向房屋登记机构提交过户登记材料，并主动向出卖人提出过户登记请求，就可以认为符合这一条件。十七、【买受人自身原因的认定】有下列情形之一的，原则上应认定为案外人原因导致未办理过户登记： （一）案外人原因无正当理由对符合转让登记条件的房地产不予登记的。在合理的时间内及时处理。合理期限的确定，有约定的，以当事人协议为准；没有约定的，按照类似交易的交易惯例进行判断。 （二）案外人知道或者应当知道因政策原因限制购买或者涉案房产属于保障性住房等限制流通情形的。 （三）案外人知道或者应当知道涉案房产共有等权利受到限制，而未取得权利人书面同意的。 （四）判断过错是否为案外人造成时，应当区分重大过失和轻微过失。轻微过失不应被认定为“自身过错造成的过错”。 18、【未取得产权证书转让房屋的情况】根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未取得产权证书的房屋不得转让。那么，案外人在没有房产证的情况下接受房屋转让也有过错。但由于市场上常见的情况是房屋交房多年仍无法取得房产证、且案外人实际居住过等情况，经审查，符合依照第二十八条的规定，有必要要件的，案外人请求排除执行的，一般会予以支持。 19、【无证房产处置】涉案房产为小产权房、安置房的，该类房屋可以长期占用、使用，具有房产价值，可以成为无证房产。执行主体并按原样处置。非当事人声称排除此类房地产。执行时，应重点审查货款、占有、使用等销售关系的真实性，判断涉案无证财产是否仍属于被执行财产范围，然后作出是否准许执行的裁定。但裁定期间不得执行。确认权利。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的理解和适用 （一）关于所购买的商品房用于居住且购买人名下不存在其他用于居住的房屋 20.【对商品房名称的理解[买方]在判决中如果“买方名下”没有其他房屋，则买方及其配偶和未成年子女应一并考虑。 21、【唯一房屋判断】“无其他住房用于居住”可以理解为涉案房屋所在的（县）市、设区城区内没有其他住宅。原则上，房地产登记中心应以出具的无房证明作为判断依据。 22、【改善性住房认定】案外人原有房屋已不能满足家庭成员居住需要，现购买其他房屋改善居住条件的，仍符合权利范围生存的需要，原则上应该支持。确定是否仍属于生存权范围，应根据家庭成员人数、当地人均住房面积标准等综合判断。 （二）支付价款超过房屋价格百分之五十的合同约定总价款 23、【支付价款的确定】根据本法第二十九条的规定，案外当事人支付的价款应当超过合同约定总价款的百分之五十。但根据《民法通则》第一百二十五条规定，商品房消费者支付的价款接近百分之五十，且剩余价款已按照人民法院的要求交付执行的，有了合同，就可以理解为符合人民法院的要求。本条款的精神。24、【消费者身份认定】案外人通过“债换物”方式取得房屋但该房屋是其唯一住所的，案外人也可视为商品房消费者。案外人为法人或者其他消费主体，且执行标的为具有投资性房产的商铺、办公楼、储藏室等不动产的，不适用第二十九条的规定。 25、【多次转让案件提起诉讼】案外人从原业主处转让涉案房屋并直接与房地产开发商签订补充合同的，原业主提起诉讼排除执行，因为情况已不再如此。原则上应判决涉案房屋权利人驳回诉讼。 26、【多次转让的处理】涉案房屋被开发商出售后，经多次转让。外地人向原业主购买房屋后，与开发商签订了房屋买卖合同，但尚未办理过户登记。开发商为被执行人时，案外当事人可以证明符合第二十八条、第二十九条的规定，请求排除执行。