海霞律师奇葩案例说（十九）：前业主欠的物业费，我要“背锅”吗？

本案例来自湖南岳阳市岳阳楼区人民法院。

2020年12月，小佳（化名）从案外人胡某、陶某处购买了某小区房屋并入住。但没有想到的是，胡某、陶某从2017年7月1日起，该房屋未缴纳水费、物业费及滞纳金的累计已达两万多元。物业公司向小佳催交数次无果后，两次采取了停水的极端方式，她只能出去住酒店。

在与物业公司沟通协商无果后，小佳将物业公司诉至法院，请求判令被告立即停止侵权行为、恢复供水，公开书面道歉并承担原告因停水造成的酒店住宿费、交通费等共计6000元；重新计算原告自2021年6月入住至今的水费。

诉讼中，物业公司主要观点认为，小佳应概括承受就案涉房屋所产生的合同义务，其承担后可向前业主追偿。

经过审理，法院判决物业公司停水行为构成侵权，赔偿停水所致小佳经济损失1200元，并向其书面赔礼道歉。前业主欠费部分物业公司也无权向小佳催讨。

法院的判决是正确的。首先，关于物业公司停水问题，供水、供电合同的当事人系业主和供水供电企业，即使当事人欠交费用，也应经法院审理定法定程序才有权终止供应水电，物业企业更无权对业主直接断水断电；另外，关于小佳概括承受前业主物业费、水费问题，

因合同具有相对性，原业主与物业公司之间的服务合同未涉及小佳，也没有法律规定支持概括承受的主张，故物业公司的主张当然无法得到法院支持！故虽然物业公司提出上诉，但岳阳市中级人民法院驳回上诉，维持了原判。