物业服务纠纷案件裁判规则

01。小区顶层露台漏水，造成楼下业主财产损失。物业服务商有责任吗？判决摘要：法院生效判决认为，宣某并非顶层房屋外露台的所有权人，没有维护、清洁露台的法律义务。物业管理公司有义务对社区建筑的公共部分进行管理和维护。物业管理公司应当熟悉其管理的物业的情况。大雨期间，露台可能存在积水、渗漏的风险。某物业管理公司未能及时处理露台杂物，在物业管理过程中存在过错。因此，陈某有证据证明其合理损失应予赔偿。对于业主共用的部位，物业服务商有法定的维修义务。然而，不能一概而论，露台是专用部分还是公共部分。规划为特定房屋专用的露台，且建筑单位出售时已按照规划纳入特定房屋销售合同的，应当认定为专用部分的组成部分。如果规划不属于特定房屋，且出售时建设单位未纳入该特定房屋的销售合同中，不足以认定该露台属于业主。在正常交通条件下，只能从业主家进入露台。业主独家确定物业服务商没有维护露台的义务。

02。物业管理（含前期物业管理）期间的共享部分收入，除另有约定外，属于全体业主，主要用于补充社区专项维护资金。物业服务公司若经营管理共有部分，可享受一定比例的收入——无锡业主委员会诉上海某物业管理公司物业管理纠纷案等案件。判决摘要：本案涉案收入一方面是由于被告物业公司及无锡分公司的经营行为产生的。另一方面，也应该看到，物业管理公司管理的物业归全体业主所有。共有人有权从共同财产中受益，这是一项法定权利。各业主和物业管理公司可以通过合同协议分配这部分收入。没有约定的，由业主和物业管理公司依法分配收益。物业管理有其特殊性。物业管理公司实施物业管理期间，服务对象为社区业主，业主在管理公用部分时不给予补偿。如果物业管理企业支付管理费用后无法获得经济回报，对物业管理企业来说是不公平的。同时，小区的共有部分是小区全体业主的共同财产，全体业主都是该物业的所有者。如果将所有者的权利排除在收入分配之外，显然是违反法律原则的。因此，在有部分管理收入由社区共享的情况下，该收入应主要属于全体业主。同时，物业管理公司支付的管理费用也应当获得合理的回报。案例来源：《最高人民法院公报》2010年第05期


03。业主应如何主张物业服务商未履行对小区停放车辆的管理义务？判决摘要：法院生效判决认为，因物业管理中心不收取车辆管理费，仅对小区内停放的车辆负有一般管理义务。但何某声称，流浪狗对停在小区非停车位的车辆造成损坏，超出限度。某物业管理中心应履行综合管理义务，故法院驳回何某索取汽车修理费的诉讼请求。物业服务合同约定提供物业托管服务。财产丢失、损坏时，业主可以按照保管义务要求物业服务提供者承担相应的赔偿责任。物业服务合同未约定物业保管服务，但物业服务人员未履行职责范围内的安全防范义务或者未配置相应的安全防范设备，对财产损失、损坏有过错的业主可以要求物业服务人员承担责任。与其过失相称的责任。第三人的侵权行为给业主造成人身、财产损失，受害人要求物业服务提供者赔偿损失的，可以根据物业服务提供者是否承担相应的赔偿责任来确定物业服务提供者是否承担相应的赔偿责任。是否履行了安全保卫职责或者履行安全保卫职责时是否存在过错。如果物业服务提供者完全遵守法律法规的规定和物业服务合同的约定，即使在物业管理区域内造成业主人身、财产损害，物业服务提供者也不会承担法律责任。

04。物业服务公司负责社区公共部分的维护和保养。对社区公共部位可能造成业主财产损害的安全隐患要及时消除。否则造成业主财产损失的，物业服务公司应当承担责任。承担违约责任，赔偿业主损失。即使安全隐患是第三人造成的，物业服务公司也不能免除违约责任——陈某与南京某房地产开发公司财产损失赔偿纠纷案判决要点南京某物业管理公司：根据一般情况及本案，A公司与B公司签订的初步物业服务合同中，A公司有义务对小区的公共部分进行维护，如墙壁、道路、公共管道、社区中的财产通常分为共享部分和专用部分。由于物业服务公司无法进入和控制专用部位的维护和修理，一般由业主自己负责（特别约定的储藏室、业主拥有产权的地下车库等特殊部位除外）。 ），而公用部分的维修和保养通常由物业服务公司负责。这是由业主和物业服务企业的能力、社会分工和合同约定决定的。但如果小区的公共部分对业主财产造成损害，则公共部分将受到损害。负有维护保养义务的物业服务企业应当承担违约责任。因第三人侵权造成损失的，物业服务公司承担违约责任后可以向第三人追偿。物业服务公司负责社区公共部分的维护和保养。对社区公共部位可能造成业主财产损害的安全隐患要及时消除。否则造成业主财产损坏的，物业服务公司应当承担违约责任，并向业主承担赔偿责任。赔偿损失。即使安全隐患是由第三方造成的，物业服务公司也不能免除违约责任。第三人的侵权行为造成业主在社区公共部分的财产损失的，在物业服务公司尽到义务的情况下，可以追究物业服务公司的责任。维护义务和第三方侵权是不可预见和不可避免的。虽然价值较大的财产在损坏后得到了修复，但与原来的财产相比，不仅客观价值可能降低，而且人们的心理价值也可能降低。这就是价值贬值。根据违约责任理论，当事人应当承担违约责任。第一种方法就是将财产恢复原状，恢复原状肯定需要对财产的贬值进行补偿。某房地产开发企业作为商品房出卖人，已将房屋出售，转让房屋所有权，商品房小区已封闭。只要所售出的房屋及公用部分没有质量缺陷，其对小区业主的义务就已经履行完毕，无需承担责任。案例来源：《最高人民法院公报》2013年第05期

05。什么情况下物业服务商应当提出使用公共维修资金？判决概要：法院生效判决认为，倪某主张涉案房屋在占有房屋后发现渗水。双方均承认，倪某向物业公司报修，物业公司已进行维修，但未能彻底解决渗水问题。可见，某物业公司并没有忽视履行维修义务。物业服务提供者申请启动公共维修基金需要一定的条件和程序；目前倪某自建的阳光房尚未拆除，也未提供证据证明渗水原因，且渗水问题已达到需要动用公共维修资金进行维修的程度。 ，评估机构也未能做出评估。因此，根据现有证据，法院对倪某关于物业公司未启动公共维修基金对公共部位进行维修、未履行物业服务商义务的意见不予采信。倪某据此请求物业公司承担法律责任，不予支持。住宅专项维修资金是专门用于住宅建筑公用部分和共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。住宅专项维修资金转入业主大会管理前，如需使用住宅专项维修资金，物业服务人员将根据修缮、更新、改造项目提出使用建议；如果没有物业服务人员，相关业主将提出使用建议；住宅专项维修资金栏目范围内符合规定数量和面积条件的专用部分业主讨论通过使用建议。住宅专项维修资金移交业主大会管理后，如需使用住宅专项维修资金，由物业服务商提出使用方案，业主大会按照使用方案通过。与法律。下列费用不列入住宅专项维修资金： （一）住宅共用部分、共用设施、设备应由建设单位或者建设单位按照规定承担的维修、更新、改造费用。法律; （二）依法应当由有关单位承担的供水费用，以及供电、供气、供热、通信、有线电视等管道和设施、设备的维修、保养费用； （三）因人为损坏住宅公用部分和共用设施、设备而需要由当事人承担的修理费用； （四））根据物业服务合同，物业服务提供者应当承担住宅共用部分、共用设施设备的维修、保养费用。


06。业主因物业管理公司管理服务流程存在缺陷而拒绝缴纳物业费，人民法院不予支持 - 黄与润达物业管理有限公司洛阳分公司物业服务合同纠纷案判决要点案情：河南省高级人民法院认为：本案不符合申请再审条件。关于黄某先行行使抗辩权的问题，本案以黄某与润达物业管理有限公司洛阳分公司之间的案件（以下简称“润达洛阳分公司”）签订的有效物业服务合同为依据。润达洛阳分公司接受物业管理委托后，尽管物业管理服务流程存在缺陷，但仍履行了合同规定的主要义务。也不符合先辩权的适用条件。黄某作为业主，可以根据《前期物业管理服务协议》中的约定，要求润达洛阳分公司进行整改或解除合同，并提议召开业主大会，选择新的物业管理公司，以维护其合法权益，否则黄某可以可以要求润达洛阳分公司维护自己的合法权益。承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此，黄某以先履行抗辩权为由拒绝缴纳物业费的主张不能成立。案号：（2020）豫民申7878

07号。业主因房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持？判决摘要：法院生效判决认为，物业公司与刘某之间已成立物业服务合同关系。物业公司向相关社区提供物业服务时，有权收取物业费。刘某声称，涉案开发商交付的不合格房屋以及未完成的房屋验收交接，都是刘某与房产公司之间的纠纷，属于另一法律关系。例如，刘某认为，涉案物业服务费应由房地产公司承担。该公司假定可以向房地产公司再次提出索赔，不能成为拒绝向某物业公司支付物业费的理由。业主应正确选择维权渠道，切实维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关报告或者提起诉讼等方式解决。业主以房屋开发历史遗留问题为由拒绝缴纳物业费缺乏依据，不能成立。

08。由于业主与物业服务公司未就业主私人财产的保管和保护达成专门协议，因此物业服务公司对业主室内财产的损失不承担责任。业主不得以物业服务公司未履行管理义务为由，向物业服务公司索赔因室内盗窃造成的财产损失。判决摘要：涉案物业公司作为物业服务提供者，有义务维护社区公共管理秩序，保障公共财产安全，预防和制止明显安全问题。李某、杨某被盗财物在其家中，李某、杨某负责管理和处置。李某、杨某未与涉案物业公司就其房屋内的私人物品签订保管合同，故其房屋内物品损坏、丢失不承担赔偿责任。李、杨称，涉案物业公司未履行义务，未维护好监控设施，造成损失。涉案物业公司虽然承认李某、杨某房屋被盗时小区监控设备受损，但不能断定小区监控设备损坏与房屋被盗之间存在因果关系。李、杨家。综上，李某、杨某向涉案物业公司赔偿被盗损失的请求，本院不予支持。案号：（2016）京0116民初44

09号。业主以房屋长期闲置并已关闭暖气阀门为由，要求减免取暖费。这个应该支持吗？判决概要：法院生效判决认为，某物业服务公司与建设单位签订《锅炉供暖系统运营协议》《供暖协议书》，与社区物业委员会签订《物业管理委托合同》，为涉事小区提供供暖服务。涉案房屋的暖气阀门位于业主家内，可由业主控制。崔某提供的证据不足以证明涉案房屋暖气片阀门在采暖季期间始终处于关闭状态，也不足以证明在每个采暖季开始前已通知该阀门。某物业服务公司已与其办理相关手续，故崔某关于仅需支付基本取暖费的抗辩不予采纳。社区供暖有其特殊性。不仅要考虑单个业主的供暖，还要考虑其他业主的利益和供热设施的维护。社区采用集中供暖。如果因技术限制无法为个体业主关闭供暖，业主不能仅以房屋无人居住为由拒绝缴纳供暖费。拥有独立分户供热系统的用户，在与供热单位协商并就暂停供热时间、缴纳基本费用等事项达成一致后，可以在不影响其他用户正常供暖和共用供热设施安全的情况下。加热装置暂停加热。


10。物业服务公司作为物业服务企业，对社区负有相应的安全保护义务。若未提供证据证明其在物业服务过程中履行了相应的安全防范和检查义务，将被放置在物业公共区域。财物被盗者有一定过错，在合同订立时损害是可以预见和避免的范围内，应当承担相应的赔偿责任。判决摘要：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈某与A公司签署的《房屋委托管理合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方应按照合同约定履行各自的义务。现陈某称其车辆电池被盗，车身受损，并声称A公司未尽到安全保卫义务，应承担责任。尽管A公司表示没有收取停车费，但作为物业服务公司，对社区负有相应的安全保卫义务。目前尚未提供证据证明其在物业服务过程中履行了相应的安全防范和检查义务。陈某对其车辆蓄电池被盗有一定过错，应当承担相应责任。但物业管理公司并非公安机关，其对社区的保安职责仅限于物业公共区域的预防性保安活动。而且，电瓶车的电池被盗丢失。这并不是A公司违约直接造成的。 A公司只是违反了合同。违反义务并不构成对陈某人身、财产权利的直接侵犯，故其仅在合同订立时可预见、可避免的损害范围内承担相应的赔偿责任。具体赔偿数额由本院根据案件具体情况酌情确定。案号：（2019）京0105民初42170

11。新物业服务商接管老小区后，积极进行维护整顿。业主以原有设施老化、失效为由，拒绝缴纳物业费。这个应该支持吗？ ？判决摘要：法院生效判决认为，苏某主张某物业管理公司在提供物业服务过程中未达到双方约定的物业服务标准，出现物业服务问题。但根据小区物委会委托的第三方评估监理公司出具的《物业项目交接查验评估报告》可以看出，涉案小区在物业办理前就存在物业设施老化、故障等诸多问题。物业管理公司入驻涉事小区后，一直在积极履行维护整改义务。但值得注意的是，由于涉案社区存在问题，其物业维修和工程改造将需要较长时间才能完成。这不可能一朝一夕就能完成。这个过程需要物业管理公司和小区业主之间的相互配合和理解。苏某主张的社区物业服务仍存在较多问题的理由不能成为减少其应缴纳物业费的合理抗辩理由，法院不予支持。在老社区，一些业主常常以社区设施老化或失效为由，拒绝向接管社区的新物业服务商缴纳物业费。由于物业服务是长期的、连续的，公共设施的维护和改造需要一定的时间才能完成。物业服务商是否履行了义务，需要综合考虑小区原有的实际情况以及新的物业服务商入住后是否能够完成服务。履行法律法规和物业合同规定的义务，判断社区原有公共设施是否得到积极维护。


12。物业服务企业有义务对业主的装修情况进行检查并要求整改，对装修或者其他影响公共利益的行为应当及时制止。业主财产受损后，如果物业服务公司没有证据证明其履行了管理义务，法院会推定其有过错，应当承担部分财产损失的赔偿责任。判决摘要：原告主张，被告物业公司未充分履行共用设施的维修、保养和管理责任，未充分履行物业合同项下的义务。被告物业公司对此不予认可，并提交了清算记录。根据法院查明的事实，堵塞管道的杂物中包括一些装修垃圾。这种情况显然是业主对房屋进行装修造成的。但根据物业合同可以看出，被告物业公司应当有义务对业主的装修情况进行检查并要求整改，对影响公共利益的装修行为应当及时劝阻。虽然被告物业公司定期清理管道，但被告物业公司并不知道涉案公寓的业主是否拆除或改造了装修。现被告物业公司无证据证明其对业主的装修履行了装修管理义务。存在一定的过错，因此应对管道堵塞承担部分责任。案号：（2021）津01闽中2619


13号。调整物业服务价格必须依法进行。判决摘要：法院生效判决认为，物业费调整事关全体业主的共同利益，是应当由业主共同决定的重大事项。应当严格按照法律规定的程序进行。投票已确认。本案中，某物业管理公司与业主单独签订了物业服务合同。即使人数达到了法律规定的标准，也与召开业主大会共同投票的流程有本质区别，也不符合法律规定的业主决定重大事项的程序。 ，不能对其他权利人产生法律约束力。综上，某物业公司起诉业主刘某，要求其按照调整后的标准缴纳物业费。依据不充分，法院不予采信。根据相关规定，物业服务收费实行市场调节价，并及时调整。物业服务收费标准需要调整时，由业主大会或者共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务提供者协商确定。调整服务价格须由占专属部分面积三分之二以上业主及参与投票业主人数三分之二以上业主作出决定，并服从以专属区域半数以上业主参与及参与投票人数为准。超过一半的业主表示同意。

14。前期物业服务合同期满后，在业主委员会选定新的物业公司之前，原物业公司继续为业主提供物业服务，业主应向原物业公司缴纳物业费——王友友A与辽阳光大物业管理有限公司、王某签订物业服务合同纠纷案。判决摘要：辽宁省高级人民法院认为：经审查，涉案小区前期物业管理服务合同期满后，因该小区未产生业主委员会成员，不具备变更业主委员会的必要条件。房地产公司。它没有选出新的房地产公司。此前，辽阳光大物业管理有限公司持续向小区提供物业服务，王某作为小区业主，实际享受了物业服务。此外，早期的物业服务合同已于2016年到期，王某于2017年3月缴纳了物业费，这意味着他已经默许了续约。因此，王某应缴纳物业服务费。综上，王友友的再审申请不符合法定情形，驳回王友友的再审申请。案号：（2021）辽民申5769


15号。物业服务合同到​​期后如何确定续签问题？判决摘要：法院生效判决认为，业主委员会与业主大会依法选定的物业服务商签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然合同规定的三年期已满，但物业管理公司仍继续在小区提供物业管理服务。业主委员会没有将续约或解聘的意见通知物业管理公司，也没有选择新的物业管理公司。人，因此根据合同规定，上述合同已自动延期。某物业管理公司为涉案房屋提供物业服务管理行为。张某接受了物业管理公司提供的物业服务。张某作为物业服务的接受方，应当缴纳相关费用。物业服务合同约定自动续签的情形。物业服务期满后符合上述情况的，合同自动续订。合同未约定自动续约的，物业服务期限届满后，业主未依法作出续约或者聘用其他物业服务人员的决定。物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限不定期，业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。


16。即使未签订物业服务合同，物业服务公司与业主形成事实上的物业服务关系的，物业服务公司可以要求业主缴纳相应的物业费，业主不得推诿。未与物业服务公司签订书面物业服务合同的。以服务合同为由拒绝缴纳物业费。判决摘要：本院经审查认为，虽然涉案前期物业服务合同已自然终止，但在新物业公司入市前，甲物业公司在2018年10月至2019年5月31日期间继续提供服务。涉案项目提供物业服务。原审认定其与B公司存在事实上的物业服务关系，并无不当。物业服务公司可以要求业主缴纳相应的物业费。案号：（2020）川民申6062

17号。若业主以物业服务公司服务标准不符合物业公司资质等级为由主张调整物业费金额，人民法院不会支持——秦明、陈某艳、上海隆地物业管理有限公司、有限公司财产合同纠纷案。判决摘要：上海市第二中级人民法院认为：秦某明、陈某艳、上海隆迪物业管理有限公司（以下简称“隆迪公司”）承诺按照三级物业服务提供服务但实际服务却达不到标准。上诉称，物业费数额应予调整。但秦某明、陈某艳并未提供证据支持其主张。合同中注明，隆迪公司资质等级为三级，但资质等级并不等同于服务标准。服务标准仍需缔约方在合同中明确。秦某明、陈某艳以物业公司提供的人员配备、小区保洁时间等服务标准不符合三级资质为由拒绝缴纳物业费的主张，不予支持。案号：（2022）沪02闽中6349


18号。物业服务商被辞退后并未搬出小区。诉讼主张事后物业费是否应予支持？判决摘要：法院生效判决认为，涉案社区通过法定程序解散了一家物业管理公司，并聘请了新的物业服务人员。因此，物业管理公司不能再强行提供物业服务，更不能向业主收取事实上的服务费用。物业服务费。 2018年7月，物管委通知某物业公司终止公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月底前移交物业。因此，法院判决：某物业管理公司向涉案社区提供物业服务。截止日期为2018年7月下旬。此后，物业管理公司虽未退出小区，但不得向业主收取物业服务费。因此，物业公司无权要求业主王某缴纳2018年7月31日后的物业费。物业服务合同终止的，原物业服务单位应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，并将物业服务建筑、相关设施、物业服务所需的相关资料等返还给物业服务单位。业主委员会或者业主决定自行管理。或由其指定的人员配合新物业服务人员进行交接工作。原物业服务提供者不得以业主拖欠物业费或者对业主共同决定有异议为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻碍新物业服务提供者进场。根据《北京市物业管理条例》规定，物业服务提供者违反履行交接义务、退出物业管理区域的规定的，责令限期改正；构成犯罪的，依法追究刑事责任。逾期不改正的，予以通知；逾期不改正的，责令改正。拒不交出有关资料或者财物的，处万元以上罚款。处1万元以下罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定期限次日起，每天处1万元罚款；违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

19。物业服务收费标准属于“其他涉及共有、共同经营权的重大事项”。物业服务企业如要调整物业服务收费标准，必须征得“专用部分占建筑物总面积一半以上、占建筑物总面积一半以上的业主同意”​​这座建筑。”超过一半的业主”表示同意。判决摘要：物业公司A还主张，自2015年12月起，物业管理费缴纳标准调整为每月0.6元/平方米，并提交了居委会2015年3月17日出具的《关于A物业公司管理有限公司南浦基地住宅调整物业服务收费标准意见征询表决结果的公告》作为证据。一、二审法院认为，上述证据表明，涉案小区物业管理费标准的调整已获得“独占部分占建筑面积1/2以上业主的同意”。业主总数超过1/2”并已公开公布。以及备案等法律程序。物业服务收费标准属于“与共有、共同经营权有关的其他重大事项”。物业公司A申请将物业管理费调整为0.6元/平方米。已涉及占用建筑面积1/2以上的小区独占部分且占业主总数1/2以上的业主投票通过，判决敖某每月支付2015年12月前《物业管理委托合同》约定0.4元/平方米，2015年12月起按月0.6元/平方米。拖欠物业管理费标准缴纳没有问题。案号：（2018）粤民民字7888


20号。物业服务商收回车位服务费时，如何判断是否已过时效？判决摘要：法院生效判决认为，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年。一审中，江泽民就诉讼时效提出了明确的抗辩。虽然物业公司提交了快递单要求支付车位服务费，但快递单上并未显示邮寄结果和收货信息，物业公司无法声称曾经这样做过。提交相关证据证明需要催缴欠款。此外，快递单上注明的送货地址的房屋及涉案车位已于2014年12月由江某名下变更为非当事人。根据一家提供物业服务的物业管理公司的情况，应当负责涉案房屋产权变更事宜。知情。因此，法院难以认定法院向江某原住址邮寄催款通知书的行为属于合理催款。截至本案立案之日，即2020年8月，某物业管理公司的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，不予支持。诉讼时效制度是权利人在法定期限内不行使权利，就丧失请求人民法院依法保护其民事权利的能力的法律制度。法律保护民事主体在诉讼时效期限内的胜诉权利。超过诉讼时效后提起诉讼可能会带来败诉的风险。向人民法院请求保护民事权利的时效期限为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害、义务人知道之日起计算。