北京城市拆迁案例：3大方面，4个要点，手把手教你签一份没毛病的征收补偿协议

导读：被征收人权益的实现最终都需要征收补偿协议来落实。实践中，鉴于专业素养的极度缺乏，广大被征收人不清楚征收补偿协议应该有哪些内容，也难以察觉征收方在征收补偿协议中设定的各种“圈套”，以致最后出现被征收人权利减损的结果。那么，当遭遇征收时，我们应该签订什么样的征收补偿协议呢？【案例回顾：协议变脸，76平转眼成30平】北京市西城区的张女士，拥有一套承租公房和两间自建私房，房屋总面积将近80平方米。在该处房屋被拆迁前，张女士从未知晓相关的征收公告、征收项目信息等。直到2004年，开发商才找其签订了一个类似“合同”的东西，双方约定：“开放商将位于大兴区旧宫的一套面积为76平方米的房屋安置给张女士”。张女士心想有一处安置房也就可以了，不用再折腾。谁知事事有变，不知为何，开发商在2005年时又将这处安置房另行安置给了王某。在这套房屋上既安置了张女士又安置了王某，此时张女士的安置利益难以实现。于是，2006年，开发商又与张女士签订了一份协议，重新将张女士安置到一处30多平方米的公房内。这下张女士可坐不住了，此后一直在走信访，也未提出相关的法律程序。几经波折无果后，张女士找到了北京在明律师事务所的闫会东律师。【律师观点：第二份协议不能轻易签】闫会东律师在了解了张女士的事情经过之后，认为张女士已经错过了最佳的维权时机。张女士在前有一个补偿协议的同时，后又在2006年时签订了另一个合同，这表明张女士已经通过后一行为变更了原有的征收补偿协议，张女士已经认可了后面的这套30多平方米的安置房。若干年后再想主张维权难度极大，而且不容易实现。实践中这样的案例屡见不鲜，那么怎样做才能预防这样的情形发生呢？闫会东律师建议广大被征收人明确以下几点：方面一：征收补偿协议谁能签？根据2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。之后，在第二十五条中规定由房屋征收部门与被征收人按照本条例来对征收补偿协议的内容进行协商。由此可见，补偿协议的一方是由市、县级政府确定的房屋征收部门，除此之外的任何主体均无权与被征收人签订补偿协议。如果开发商在2011年以后再来找你签订补偿协议，被征收人就一定要警惕了。协议的另一方——被征收人，则是指被征收房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人和公有房屋的承租人）。是否包含房屋的一般承租人即使用权人，实务中尚存争议，但承租人如有实际损失也是完全有权主张参与协商谈判的。方面二：征收补偿协议怎么订？协议签订主体确定了，接下来就该是协议内容的确定了。按照现在主流的观点征收补偿协议是一种行政合同。因此，征收补偿协议一方面要符合行政目的和行政法原则，另一方面也要符合《合同法》的原则规定，确保在自愿、相对平等的基础上订立。根据《条例》第二十五条的规定，征收补偿协议的内容应当包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停业停产损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等。具体如下：要点一：被征收房屋的基本情况房屋的基本情况包括：房屋土地使用权取得的方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层高、朝向等，建筑年限以及被征收人的家庭结构等。同时，如果有附属用房、附着物、地下室的，也应当在协议当中列明。如果被征收房屋的基本事实不清，则补偿协议的风险将会很大。要点二：被征收房屋价值评估的情况仅靠明确房屋的基本情况来确定被征收房屋的价值是不够的，除此之外还需要房屋征收部门委托专门的鉴定机构出具相关的评估报告。评估报告主要是对房屋的区位、地段、用途、结构、层高、新旧程度、建筑面积等基本因素进行详细的评估，目的就是准确确定房屋的市场价值，防止低值高估或者高值低估等不正常的现象。从这个角度上讲，在评估报告尚未出炉前，被征收人不应与征收方签订任何补偿安置协议，否则就属于“无凭无据”的主观臆测，可谓后患无穷。要点三：征收补偿安置方式安置方式是征补协议的核心。根据《条例》第二十一条之规定，补偿方式主要有两种，即产权调换和货币补偿。至于如何选择，要根据被征收人的自由意愿确定，否则法律是不予认可的。第一种是房屋产权调换。征收方应该提供用于产权调换的房屋，写明房屋的价款、坐落、朝向、结构、面积、层高、交付方式和房屋交付期限，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。如果是旧城改造类项目的，能够提供改建地段或就近地段房屋的，应当就近安置。但是也不是所有的房屋都能够进行产权调换，有两种例外：一是征收非公益事业房屋的附属物不作产权调换，征收时被征收人只能选择货币补偿；二是被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被征收人不能选择货币补偿。如果选择了产权调换的，还应该就过渡方式，是提供周转房还是提供临时安置费进行约定。其中如果选择周转房的，还需要明确周转房的地点、面积等。如果被征收人选择自行安排住宿的，则需要提供临时安置费。第二种是纯货币补偿。这种方式简单明了，只需要明确补偿金额、支付期限和支付方式即可。要点四：其他补偿费用这些补偿费用包括搬迁费和非住宅房屋的停产停业损失等。这些主要结合房屋的具体情况来进行补偿。需要搬迁的才有搬迁费，如果被征收房屋有经营活动的还需要补偿停产停业损失和一些机器、设备的重新安装、调试费用以及装饰装修费用等。除了上述内容之外，双方还可以就违约责任和争议的解决办法进行约定。方面三：征收补偿协议如何履行？双方在签订征收补偿协议之后，应该遵循协议的内容实际履行、适度履行。近期，在接待的一些咨询中，很多被征收人就提出了这样的疑问，我已经跟征收方签订了协议，但该协议已过了履行期限，政府还没有把该给我的补偿落实，此时，我该怎么办呢？对于这个问题，闫会东律师认为被征收人不必惊慌，因为根据《行政诉讼法》第十二条第十一项规定，当行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议时，我们是可以提起行政诉讼来维护自己的权利的。另外，如果征收方出现了将同一安置房先后安置给不同的被征收人的情形，此时应该作为房屋确权纠纷案件处理，提起房屋所有权确权之诉。被征收人还可以另行起诉，要求征收方另行提供补偿安置。如果在安置房建设过程中，征收方有擅自改变安置房的结构、面积、朝向等问题，致使补偿协议无法正常履行，被征收人坚持要求依照协议征收补偿或者安置的，应判令征收方按照合同约定的标准履行给付征收补偿或者安置的房屋，征收方拒绝执行的，可采取划拨征收方款项，按照征收补偿协议的内容在市场上购置商品房交付给被征收人的方式执行。在明拆迁律师最后想提示大家的是，征收补偿协议是关乎每一个被征收人的大事。因此，被征收人在签订此类协议时，必须进行全面的考虑，要谨慎对待，切莫签署一些内容不明确，协议内容不确定，甚至是空白的征补协议。同时在自己权利受到损害的时候要及时通过法律程序保护自己的权利，一味的走信访，带来的只能是权利的消耗与时间的拖延。而越是拖延，对已签协议的被征收人的维权就会越不利，这一点是没有任何疑问的事情。故此，广大被征收人应当主动咨询专业人士，让自己手中的协议顺利转化为未来生活的保障。

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