江苏南通城市拆迁案例：协议拆迁,新增房屋拆迁补偿百余万！

【导读】企业用房拆迁，理想补偿的“香饽饽”难倒经营主。自力谈判破裂之后，他寻求了专业律师的帮助。历时一周，两封律师函促使拆迁实施单位重回谈判席，并以追加补偿百余万的谈判结果圆满收官。不是任何一次维权，都要与诉讼为伴……【基本案情：开发区内的企业拆迁】2016年10月，江苏省南通市“三城同创”行动在有关政府部门的主导下雷厉风行地展开，并涉及南通静海湖及静海湿地公园（小海段一期项目）红线范围内搬迁。南通经济技术开发区总公司具体负责协议搬迁工作，并委托了4个征收服务公司具体实施。在南通经济技术开发区范围内，甲经营有一家食品有限公司，常年经营蔬菜、农副产品、水产品的销售。动迁开始后，颇有商业头脑的甲心下了然，作为小企业，在征地拆迁过程中往往处于夹心层：虽然应当给的补偿金额总体较高，但由于经营受制于税务、工商、消防等多个部门，所以眼前的协商谈判之路注定荆棘丛生。2016年11月下旬，自己已经经历了几轮协商且真实感受到个中不易的甲，改变了战略，委托了北京在明律师事务所的资深征收维权律师杨念平、黄艳助力谈判协商。【律师办案：两份律师函定乾坤】为了知己知彼，杨念平律师、黄艳律师详细分析了南通市经济技术开发区管理委员会公示的项目《公告》，发现了一个“亮点”——协议动迁。所谓协议动迁，往往是征收审批手续还未启动或还未完结的情况下，着急赶进度的先行动迁方式，这种模式虽然实践中不少见，但却不符合法律规定。循着以上线索，杨念平律师、黄艳律师二位律师一方面指导当事人向有关行政机关申请公开动迁项目的征地审批、立项审批、规划审批等重要信息，以查明、固定无手续动迁的基础事实；另一方面，两位律师精心起草了两封律师函，分别提交给了南通经济技术开发区管理委员会、南通经济技术开发区总公司。函中强调，“协议动迁”不同于公共利益征收行为，不具有强制效力，而应当充分体现“自由市场意志”，即不得强行占地拆迁，而只能通过与不动产权利人友好协商确定不动产补偿、附属设施及装饰装修补偿、停产停业损失补助、搬迁补助等动迁补偿安置事项、达成动迁协议的方式，在不动产权利人完全自愿的情况下动迁。另，各类违法逼迁行为、违法占地行为亦严格禁止。两封律师函被签阅后没两日，委托人甲电联杨念平、黄艳律师，告知开发区管委会、总公司接函后颇为重视，及时约谈了甲重新协商补偿安置事宜。在两位律师的指导下，甲与动迁单位进行了深入谈判。最终，动迁单位同意在原谈判额基础上进行调整，追加补偿百余万元。动迁单位的新方案虽然离甲原来的预期稍有差距，但已经是整个动迁范围内的最高补偿方案了，故此，甲欣然签署了动迁协议，案件得以圆满解决。【案件点评】本案中，从律师接受委托到案件解决仅用了一个星期时间，而化解矛盾的方式也主要依托于两封律师函，可谓“短、平、快”“破案”的典范。比起对簿公堂的诉讼维权，律师函显得温和很多，没有丝毫的强制力。但即便如此，谁也不能小觑律师函的价值。律师函往往能够以小见大，字字珠玑之中，看得见的是出函律师的工作经验深浅、对行为表象进行合法性分析、风险警示功力的高低，看不见的有律师及所在律师事务所的综合竞争力、影响力。因此，有人曾比喻律师函是合法的“恐吓信”。不过，严肃说来，律师函是专业法律文书的一种，适时宜地使用律师函，就客户委托事项有关事实、法律问题进行披露、评价，隔空喊话相对方，希望双方理性协商，以最低的综合成本定纷止争，不失为一道更具效率的“攻心计”。

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