案例解读 | 物业应如何管好你的家？

近日入伏，各地区接连暴雨，来势汹汹。

      根据新闻报道，有多处楼体因为大风遭到损坏，导致停在楼下的车辆被砸。

      那么受到财产损害应如何索赔呢？高某某系某小区业主，A物业公司系为该小区提供服务的公司。

      2021年某天，高某某驾驶自有的梅赛德斯-奔驰牌小型轿车从自家车库向小区外行驶，途经该小区时，被该楼外墙体脱落的瓷砖碎片砸中，造成车辆前机盖被砸漏的事故。

      事故发生后，高某某修理车辆花费10000元。

      那么该损失应当由谁来承担呢？法院认为，外墙面依法属于该栋建筑物全体业主共有，但业主已经将维修、养护、管理事项委托给了A物业公司，并缴纳了物业管理费，A物业公司作为维修、养护、管理者，应依据合同约定对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，全体业主虽然是房屋的所有人与使用人，但已选聘A物业公司为物业服务企业，对于房屋以及其配套设施的维修、养护、管理已经外包给了A物业公司，故物业公司系管理人。

      建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

      故判决：A物业公司于本判决发生法律效力后三日内一次性给付高某某车辆维修费10000元。

      律师说法：《民法典》第1253条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

      所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

      ”物业公司作为小区的管理人，应当尽到对小区内建筑物维修、养护、管理的义务，造成财产损害的，物业管理人不能证明自己没有过错的，应当承担赔偿责任。

      近年来，小区业主与物业公司发生纠纷的新闻屡见不鲜，这只是其中一个例子，下面分享几个常见的纠纷问题：1.对物业服务不满意、财物被盗能拒缴物业费吗答：不可以，《民法典》第938条规定，“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

      物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

      物业服务合同应当采用书面形式。

      ”《民法典》第942条规定，“物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

      对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

      ”小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。

      小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。

      如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

      具体到审判中，需要具体情况具体分析。

      如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，可以要求物业承担服务质量不达标的违约责任;因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

      2.业主是否能以未享受到物业服务为由拒绝交纳物业费？答：不可以，物业服务合同对所有业主均有约束力，而物业费是物业服务合同内必然有的重要的内容。

      交纳物业费是每个业主的合同义务。

      物业服务企业如果已经按照物业服务合同的约定提供了物业服务，即使某些业主并未完全享受到这种服务，也不能因此拒绝交纳物业费。

      《民法典》第944条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

      物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

      ”3.业主是否有权要求物业服务人公开服务信息答：有权利，小区业主经常与物业管理人发生矛盾纠纷的最主要的原因就是物业服务信息的不公开，导致很多业主不了解物业究竟提供了哪些服务，为什么收我这么高的物业费。

      针对这个问题，《民法典》第943条规定“ 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

      ”4. 物业擅自对外出租地面停车位收益、小区内的外墙广告、电梯广告收入归谁所有？答：归全体业主所有。

      现实生活中，开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象特别常见。

      《民法典》第271条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

      ”《民法典》第275条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

      ”《民法典》第282条规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

      ”因此，物业公司利用小区共有部分盈利的，盈利应属于全体业主所有。

      律师建议，当业主与物业公司产生纠纷时，切勿盲目冲动。

      可以到当地的房地产管理局物业管理处进行投诉。

      当投诉无法解决纠纷时，可以保存好相关证据，向人民法院提起诉讼。

      

邵阳人身损害律师事务所(www.tieqiaolawyer.com/renshensunhai)提供邵阳市人身损害24小时在线免费咨询