强制拆迁中的法律问题初探

随着中国，城市化进程的推进，钉子户、串门等恶性事件不断发生。一方是弱势方，一方是强势的房地产开发商，矛盾和问题层出不穷。本文试图从法律层面分析拆迁过程中暴露出的法律问题，并探索解决的办法。
[关键词]强制拆迁公共利益合法性
一、什么是强拆
强制拆迁是指被拆迁人或者承租人未在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，由政府责成有关部门实施强制拆迁或者由房屋拆迁主管部门依法向人民法院申请强制拆迁。强制拆迁实施前，被拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处办理证据保全。随着《物权法》的实施，在拆迁计划过程中，采取了更加人性化的措施，更加考虑被执行人的合法权益。除非绝对必要，一般不可能强制拆除。然而，在中国城市化进程不断加快的今天，强制拆迁衍生的法律问题仍然值得我们关注和研究。
强制拆迁分为政府主导的行政强制拆迁和法院主导的当事人申请强制执行拆迁。随着中国，法治的不断推进，前者少之又少。《物权法》已经生效快一年了。但由于《物权法》和《城市拆迁管理规定》的原则，隐藏在拆迁背后的诸多法律问题在历史上最牛钉子户事件背后不断暴露。
二、强拆的特点
1.房地产行业腐败，公权力在拆迁过程中被过度滥用
在拆迁过程中，由于双方矛盾激化，拆迁户往往利用政府公权力的力量强行拆迁被拆迁人，打出城市建设公共利益牌。房地产腐败有其自身的行业特殊性。一方面，房地产行业是一个复杂的系统，主要利益相关者有：房地产开发商、建筑承包商、普通公众、银行、中介机构、拆迁户、建筑工人和政府，其中政府利益相关者包括土地、规划、建设、财政、税务、发改、工商等部门，普通公众主要是购房者和租房者。另一方面，房地产是一种特殊的服务业，具有资本密集、信息不对称、政府和市场并重等一系列特点。这些特点决定了房地产行业容易腐败，腐败的环节和方式很多。
2.双方在拆迁谈判中的地位截然不同
改革开放后，随着经济的持续快速增长，中国实质性地启动了城市化和城市化进程。在这一伟大的历史进程中，房地产行业开始出现并崛起，逐渐成为专业化程度高、发展迅速的新兴产业。不可否认的是，我国房地产市场还远未完善，政府监管方面还存在诸多问题，导致这一领域存在大量问题。此外，由于政府公权力站在开发商这一边，人为扭曲了双方平等的交易地位。在市场的潜规则下，被拆迁人最终成为弱势群体。
3.捍卫被拆迁人权利的手段越来越极端
野蛮的拆迁行为和高昂的维权成本，让一些利益受损的当事人走上极端，以自杀、自焚相威胁。在2008年的重庆历史上，最牛钉子户甚至在自家屋顶挂上红旗捍卫自己的权利，尽管最终通过重庆市政府的调解才得以解决。在这些钉子户的背后，仍然有不少人因为维权而走上极端的道路。他们的行为不仅未能有效捍卫自己的合法权益，甚至超越了法律轨道，最终付出了更高的代价。
三、强制拆迁的解决方案
(一)构建第三方评价体系
虽然拆迁具有一定的公共利益色彩，但拆迁中对被拆迁人的补偿，归根结底是平等主体之间的财产关系问题，必须遵循自愿、公平、平等补偿、诚实信用的原则。国家权力干预拆迁本身是没有道理的。但是，从维护公共利益的角度来看，国家权力以补偿为考量介入拆迁确实是必要的，这无疑具有其正当性。但现实中，维护公共利益往往成为损害公民合法权利的借口。强制拆迁还必须基于对被拆迁人的合理补偿。对于被拆迁人来说，服从公共利益只是在合理补偿的情况下同意拆迁、交换利益，并不意味着牺牲自己的利益。
钉子户的奋斗是一种可贵的维权意识。但是，对于补偿是否合理，开发商可能会有不同的看法。因此，有必要对拆迁补偿进行客观公正的评估，否则，可能会出现被拆迁人和被拆迁人之间，你说的合理，他说的不合理的情况。在双方难以达成赔偿协议的情况下，笔者认为双方可以共同选择权威的第三方进行评估。这样可以避免公权力对民事活动的过度干涉，使被拆迁人的合法利益得到合法有效的保障，从而实现其利益的平衡。
(2)完善拆迁法律法规
目前与拆迁相关的法律主要有《物权法》、《城市拆迁管理规定》等。而《物权法》关于拆迁的新主要规定是在第四十二条，即依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅还应当保障被征收人的生活条件。该条款的主要精神是，当被拆迁户与开发商发生纠纷时，法院将依法调解并给予搬迁补偿。但是，根据什么样的法律原则和什么样的拆迁补偿标准，《物权法》并没有给出非常详细的说明。这一缺点也使得被拆迁人对维权缺乏合理有利的支持，容易走上维权上访不归的道路。因此，必须对涉及当事人切身利益的法律进行细致、反复的论证，以确保其在司法实践中的可操作性。
(三)确立公共利益认定标准
在市场理性人的博弈下，开发商和拆迁户都会有各自的利益，不会互相让步。因此，如果公权力被收回和放开，开发商和钉子户之间的谈判就无法通过谈判完成，因为交易成本极高。原因是假设有10户拆迁户，另外9户已经和开发商完成了每户50万的补偿协议。此时如果无法与钉子户达成拆迁协议，开发商遭受的损失将增加450万。因此钉子户的游戏资本较之前有所增加，索赔金额会更高。当然，开发商只想补偿50万的土地市场价格。由此造成的巨大落差，必然导致极高的谈判交易成本。更严重的是，如果每个人都知道做钉子户的好处，那么每个人都想成为最后一个和开发商谈判的人，也就是每个人都想和别人搭个便车。结果整个开发项目彻底泡汤，原本高效的市场交易彻底失败。在这个时候，开发商往往会用最后一招引入公权力，让公权力搬出公共利益来施加压力。结果，冲突自然会加剧，双方都会输。
那么如何才能避免这种现象呢？笔者认为应通过法院的中介将市场资源调整到更有效率的谈判对象。法院依据社会公平正义，确定公共利益标准，确立双方协商的责任规则，充分体现了双方的诉求和对市场资源的保护。因此，问题的核心就变成了衡量公共利益的标准是什么。基于阿和罗定的理论，公共利益很难被每个公民准确地认识，而对公共利益的认识必须依赖于一定的程序，这是非常关键的。理想的状态应该是商定一个能够承认公共利益的规则，这个规则必须与宪法精神高度一致，避免公共利益成为开发商剥削拆迁户的公开借口。
作者：江苏省响水县人民法律
（编辑：张文华 北京大瀚律师事务所 律师咨询电话：15600006628 ）

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