涉及纠纷拆迁安置认定拆迁评估标准

  拆迁安置房买卖合同效力认定：。

  依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律，行政法规规定，拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。

  实践中，购房者未办理批准手续的，或者仍未办理批准，登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效，法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移，”。

  《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批，登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批，登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。

  实践中，拆迁安置房屋买卖交易双方对买卖合同的报批，登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易，房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证，从实际操作的这一做法中，也可以看出拆迁安置房屋买卖合同的效力并不受批准，登记手续的影响。

  大家都知道拆迁会有评估程序，而且很多人也收到过所谓的“评估报告”，但是很少有人知道评估应该按照什么样的程序来进行，评估报告上应该列明哪些项目，其实拆迁人送达给大家的评估报告，或者评估公司送达给大家的评估报告，很少有合法的，根据我们长期办理拆迁案件了解到的情况，很多被拆迁人收到的是一张纸，这张纸是什么，是评估结果报告，很多时候就是一张打印纸，连最起码的评估公司盖章，评估师的签字都没有。

  市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  建筑物重置价格法：采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

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