常州市市级土地储备管理实施办法常州市市级土地储备管理实施办法 第一章

常州市市级土地储备管理实施办法常州市市级土地储备管理实施办法 第一章 总则 　　第一条 为了加强土地调控

• 作者：admin 　点击：164次　发布时间：2016-04-11 16:22



常州市市级土地储备管理实施办法
 
    第一章 总则
　　第一条 为了加强土地调控，规范土地市场运行，优化资源配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277号）和《江苏省国有土地储备办法》等法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 由市级储备机构管理的土地收购储备范围，适用本办法。
　　本办法所称土地储备，是指依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，由政府收回土地使用权，土地储备机构进行补偿和必要的前期整理开发，储存以备供应的行为。
　　第三条 市国土资源管理部门是土地储备工作的行政主管部门，负责土地储备工作的组织实施和监督管理。市发展改革、城乡建设、规划、房管、环保、财政等部门在各自职责范围内，做好土地储备管理的相关工作。
　　第四条 土地储备机构应经国土资源部批准并列入储备机构名录。土地储备机构统一承担本行政区域内土地储备具体实施工作。
　　第二章 计划管理
　　第五条 土地储备应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
    第六条 土地储备实行计划管理。市发展改革委应当会同国土资源、规划、财政等相关部门根据本市国民经济和社会发展计划、城市近期建设规划、土地利用年度计划以及房地产市场状况，合理确定土地储备规模和项目，编制下年度土地储备计划（含储备土地供应计划），报市政府批准后，并报上级国土资源管理部门备案。确需调整土地储备计划实施储备的，应由发改、国土部门审核同意后，报市政府批准后执行。
　　第三章 储备范围
　　第七条 下列土地可以列入土地储备范围：
　　（一）依法收回的国有土地；
　　（二）出让国有土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准，被依法收回的土地；
　　（三）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因调整出的国有土地；
　　（四）经核准报废的交通设施、矿场等用地；
　　（五）已被依法征收或撤队转居后剩余的国有土地；
　　（六）交易价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权取得的国有土地；
　　（七）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的国有土地；
　　（八）土地使用权人申请收购的国有土地；
　　（九）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
　　（十）依法完成国有土地上房屋征收的土地；
　　（十一）市政府为实施城乡规划需要调整使用的国有土地；
　　（十二）其他依法可以纳入储备的土地。第八条 市、区人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
　　第八条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购协议。
　　第九条 依法纳入储备的土地，签订收购协议后，国有土地使用权同时收回。
　　第四章　补偿标准
　　第十条 土地收购储备补偿标准由土地使用权补偿、地上建（构）物补偿和搬迁补贴补偿三部分构成。补偿标准必须有具备土地储备评估资质的中介机构出具的评估报告为准。
　　土地使用权补偿：按搬迁时企业原土地取得方式和原用途的土地评估价给予补偿。
　　建（构）筑物的补偿：按搬迁时评估的重置价结合成新给予补偿。
　　搬迁补贴的补偿：对企业搬迁过程中发生的相关费用以及造成的损失进行补偿。
    第十一条 中价评估机构的确定可参照《常州市区土地收储评估工作选聘中介机构实施办法》（常财规[2010]2号）文件执行，由市财政局、市国土资源局共同选聘，并建立中价机构备选库，委托常州市产权交易所（常州招投标代理中心）按照规定程序公开操作，作为承办市区储备地块补偿标准评估的备选对象。
    第十二条 纳入储备土地的补偿。
　　１、政府行使优先购买权取得的土地，由土地储备机构按取得成本补偿后纳入土地储备。２、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地、撤队转居后的国有剩余土地，由中介机构依据基准地价和国家有关规定，按现时用途和实际利用现状进行评估并经市国土资源部门确认，作为纳入土地储备的补偿标准。
　　３、国有剩余土地上带有建筑物及附着物的，土地按上述标准评估，建（构）筑物按重置成新价进行评估，两项总和作为储备土地的补偿标准。
　　４、土地储备涉及国有土地上房屋征收，应按照国家和本市的房屋征收与补偿暂行办法的有关规定，办理国有土地上房屋征收令、征收补偿安置方案审批等相关手续，并按照规定的标准、方式和程序实施补偿安置。自然村、城中村、低洼地、棚户区等居民居住区内占地面积较小的企事业单位，可单独收购，也可由属地政府根据计划征收时一并实施。５、企事业单位的收购，鉴于企业搬迁时将发生有关费用和损失，在对搬迁企业土地使用权和建（构）筑物补偿的基础上，企业原有地块面积按新的规划用途，以该地块所在基准地价为标准，扣除上述两项补偿资金后，按25%给予企业补贴，化工类企业增加10%。企业搬迁后的地块若用于公益性项目，则参照同类企业同等地块出让所得的净收益，给予相应比例的补贴。纺织、印染等带化工类型的企业收储时，由发改、经信、环保、国土四部门现场核准，以5%为基数，确定化工所占比例。（增加部分，该条已运用于实际的操作）
　　第十三条 土地储备涉及经济开发区的，由市土地储备机构与经济开发区或所属区政府协商，共同拟定合作开发方案，由土地储备管理委员会审议后报市政府批准执行。
　　第五章　审批程序
　　第十四条 土地收购的一般程序为：
　　（一）申请收购。符合土地收购条件的土地使用权人向市土地储备机构提出申请。
　　（二）权属核查。市土地储备机构根据市规划部门确定该地块控制详细规划，委托（市国土资源部门）对申请人提供的土地，包括规划范围内的土地及地上物权属、土地类别、土地面积、四至范围、地上建（构）筑物状况进行实地调查核实，拟定地块的开发利用方案，确定储备地块。
　　（三）委托评估。由市土地储备机构对申请人提出的土地委托土地收购评估，并出具评估报告。
　　（四）拟定方案。市土地储备机构根据申请人提出的申请和实际调查情况，提出土地储备初步方案。
　　（五）协商谈判。依据土地收购评估报告，结合地块开发成本测算，与申请人协商补偿价格。（原则上不超过评估总价格）
　　（六）方案报批。市土地储备机构根据收购补偿价格与地块调查情况，制定详细的储备项目报批方案，经市土地储备管理委员会审核后报市政府批准。
　　储备项目方案包括以下内容：
　　1、储备项目所属区域、四至范围；
　　2、项目的规划情况；
　　3、地块内民房与其他企业情况；
　　4、民房征收与其他企业收购情况；
　　5、项目成本测算（含收购方案）；
　　6、项目拟出让收益、亏损情况等。
　　（七）签订协议．收购方案经批准后，由市土地储备机构与原土地使用权人签订协议。
　　协议包括以下内容：
　　1、土地位置、面积、用途及权属依据；
　　2、土地补偿费用及其支付方式和期限；
　　3、交付土地的期限和方式；
　　4、双方约定的权利和义务；
　　5、违约责任；
　　6、争议的处理；
　　7、其他双方认为需要约定的内容。
　　第十五条 市土地储备机构根据协议约定的补偿金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用。
　　收储资金拨付原则上签订收储协议后付30%，收回土地使用权并注销土地证后再支付40%，土地交付验收后结清余款。因政府原因延期支付收储款的，可按银行同期贷款利率，上浮20%以下给予补偿，并计入收储成本。
　　第十六条 市级投资平台参与开发储备的地块，对于收储前期工作可自行开展，并根据评估报告与申请人协商谈判，形成储备方案后，委托市土地储备机构按方案审批流程报批后进行储备，也可直接委托土地储备机构按收购程序储备土地。
　　第十七条 土地储备过程中因解决社会矛盾纠纷、涉及环境污染整治及维护社会稳定等原因提高收储标准，收购补偿超出评估标准的，须报市长常委会审议同意。
　　第六章 开发与利用
　　第十八条　依法纳入储备的土地，储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
　　第十九条 对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，土地储备机构可以办理登记手续，核发土地证书。储备土地供应前应收回土地证书，设定土地抵押权的，要先行依法解除。
　　第二十条　土地储备机构可以在土地储备期间，临时利用储备地块。储备地块的临时利用不得影响市容环境，不得修建永久性建筑物、构筑物和其他附着物。临时利用储备地块，依法需要办理相关手续的，从其规定。
　　第二十一条　市国土资源部门应当建立土地储备信息统计制度。
　　土地储备机构应当每季度将储备土地的面积、数量、坐落、收购补偿价格、基础设施建设情况、临时利用情况等相关信息，报送市国土、发展改革、财政等相关部门。
　　第二十二条　土地储备机构应当按照土地供应计划的要求，做好储备地块交付供地的前期准备工作。储备地块交付供应时，土地储备机构应当参与编制出让文件、组织现场踏勘、接受地块情况咨询等前期准备工作。
　　储备地块的出让应当符合土地利用年度计划及经营性用地出让计划，由市国土资源管理部门按照土地使用权出让的有关规定组织实施。
　　第七章 财务管理
　　第二十三条 土地储备机构融资统一纳入地方政府性债务管理。依据年度土地储备开发计划，编制年度土地储备资金和融资计划，经国土、财政部门审核，报市政府批准。
　　第二十四条 土地储备机构在批准的融资规模限额内，开展融资工作，严格开展融资成本，确保土地开发投入和还贷需求。财政部门应当根据金融市场变动，对土地储备机构融资活动进行指导和支持。
　　第二十五条 土地储备资金应按相关规定，专项用于土地收储、征收、前期开发和财务成本等支出，不得挪作他用。
　　第二十六条 土地储备机构应按项目实行宗地核算和审计。土地出让后，国土部门应按土地出让合同约定及时将土地出让金征缴入库，土地储备机构提交宗地审计报告，报经财政部门审核批准后，由财政部门及时拨返土地开发成本，并按宗地计提土地收益金充实土地储备金，降低土地储备机构资金占用成本，提高资金利用效率。
　　第二十七条 土地开发和储备管理过程中形成的残值收入、租金等经营性收入，在扣除相应的税费后，作为专项来源定期解缴财政，不得截留挪作他用。
　　第二十八条 土地储备机构应定期向国土、财政部门及时报送财务统计报表，每年度终了进行年报审计，并于下年度的第一个季度内报送国土、财政部门审核备案。
　　第二十九条 财政、审计部门应当对土地储备的成本开支和土地储备机构的财务状况定期进行核查、审计，有关情况及时上报市政府。
　　第八章 附则
　　第三十条　市发展改革和国土资源管理部门应当定期检查本市土地储备计划的执行情况。
　　第三十一条　市土地储备相关工作人员玩忽职守、滥用职权、拘私舞弊的，或利用职务便利，索取或非法收受他人财物的，给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十二条 本办法自2015年 月 日起施行。原《常州市市区土地收购储备管理办法》（常政发[2010]178号）、《关于推进中心城区工业企业搬迁的试行意见》（常政办发[2005]188号）废止，本市原有文件规定与本办法不一致的，以本办法为准。金坛市、溧阳市、武进、新北可根据实际情况参照本办法执行。
 

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