婚前夫妻一方购买的房屋，婚后共同参与还贷，离婚时如何分割?

婚前夫妻一方购买的房屋，婚后共同参与还贷，离婚时如何分割?

关键：婚前购买，共同还贷，房屋分割

问题提出：离婚时一方婚前贷款所购买不动产如何处理?

法院观点：根据《婚姻法司法解释(三))第十条的规定，夫妻一方婚前通

过贷款所购买的且登记在一方名下的房屋在离婚时仍属于产权登记一方的个人财产，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

案例：一方婚前购房婚后参与还贷，法院未考虑增值部分①

案情简介

原告(上诉人)：张某

被告(被上诉人)：施某某

原、被告于2005年2月5日登记结婚，婚后未生育子女。婚初，双方感情尚可，后因家庭琐事引发争执，致夫妻关系不睡。原告通诉至法院要求与被告离婚，并对夫妻共同财产等进行分割。系争的上海市杨浦区江浦路房屋为被告及其父亲施甲、母亲吴某于2004年2月购买，2005年8月29日取得上海市房地产权证，房屋权利人登记为施某某、施甲、吴某共同共有。该房屋购买时向上海浦东发展银行申请抵押贷款680 000 元，主货人为施某某。现原、被告均确认该房屋银行贷款已全部还清，自2005年2月5日至还清之日止该房屋共计归还银行贷款本金及利息712202.96 元，原告确认其中655 934.08 元系被告母亲吴某支付，但认为该款中有三分之一系吴某对原、被告的赠与。

各方观点

原告张某观点：被告母亲对系争的江浦路房屋的出资应视为对原告的赠与，原告对该房应该享有相应权利；随着房价上涨，房产必定有升值，故申请对系争房屋进行评估，依评估后的结果决定被告应该支付给原告的补偿款。

被告施某某观点：系争的江浦路房屋是其母亲将老房子卖掉后才购买的，大部分的购房款是其母亲出的，其母亲没有将该房赠与原告，故不同意对该房进行评估，也不同意向原告支付房屋补偿款。

法院观点

一审法院：原告、被告虽系自由恋爱、自主婚姻，但婚后未建立真挚的夫妻感情，现原告起诉要求与被告离婚，被告亦同意，法院予以准许。原审审理中，原告明确上海市杨浦区江浦路1100弄21号901室房屋系被告在婚前购买，现该房屋的产权人登记为被告及其父母三人，原告并不对该房屋的产权主张权利，法院予以确认。在该房屋购买时曾申请银行抵押贷款，主贷人为被告。在原被告婚后，被告户名的贷款帐户内累计归还银行按揭贷款本息合计为712 202.96元，其中655934.08元系被告母亲将其自有房屋出售后所支付，现银行贷款已经全部还清。原告虽主张婚后归还的银行贷款为被告支付，被告母亲吴某支付的银行贷款中的部分系对原告、被告的赠与。但根据法院查明的事实，吴某为系争房屋的产权人之一，其将原有房屋出售后亦实际居住在系争房屋内，故对原告主张吴某的出资部分系对原告、被告的赠与的诉讼主张法院难以采信。但被告婚后曾在其银行贷款帐户中归还贷款本息计56 268.88 元，而被告并无证据证明该部分还款系其父母出资。故该部分还款应认定为夫妻共同财产予以分割。对原告认为被告在购买该房屋过程中系通过其关系得到100000元优惠的主张，依据不足，法院不予支持。

二审法院：系争的本市江浦路房屋系被告婚前与其父母共同购买，产权登记在被告与其父母三人名下。根据原审查明的事实，在原告、被告结婚后，以被告为户名的系争房屋的贷款账户内累计归还银行按揭贷款本息共计71万余元，其中65万余元系被告母亲支付。因被告母亲为该房的产权人之一，且实际居住在该房内，故原告将被告母亲对自有房屋的出资行为视为对原告的赠与，缺乏法律依据，本院不予采信。鉴于被告对其贷款账户中另外归还的5万余元没有证据证明系其父母出资，故原审将该部分还款认定为原告与被告的共同出资，判令被告将一半的出资额返还原告并无不当。原告认为其对系争房屋享有产权份额，并要求对系争房屋进行评估的前提下由被告向其支付房屋补偿款，依据不足，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

律师点评

近年来，由于房地产市场的持续升温，房价不断冲击着历史的最高位。有许多年轻人担心房价的攀升速度将超过自己财富的累积速度，于是在攒够房屋首付款之后，就通过按揭贷款的方式进行购房。但是，实践中经常会遭遇一方婚前贷款所购房屋在婚后由夫妻双方共同偿还，高婚时该房屋应当如何处理的问题。对于这个问题，各地的法院均有各自的理解，继而导致处理的结果也各不相同，实务界希望司法解释来对这一问题加以明确。于是《婚烟法司法解释(三)》第十条的出台可谓回应“时代的呼声”。《婚姻法司法解释(三)》第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的。离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”但是，百姓对《婚姻法司法解释(三)》却并不都是赞同的声音，在《婚姻法司法解释(三)》刚颁布的那一段时间，网络上弥漫着铺天盖地的讨伐声。绝大多数攻击性的意见认为，该解释的第十条让许许多多相夫教子的善良女性无家可归。然而，实际上我们认真地去研读条文就会发现。首先，《娇姻法司法解释(三))第十条的适用范围是具有非常严格的限定条件的;其次，条文更没有剥夺夫妻任何一方在系争房屋中的应有份额。以下进行详细分析。

一、该类型房屋法律属性的分析

在离婚诉讼中，一方婚前按揭购买房屋、婚后夫妻共同参与还贷且产权登记在一方名下房屋是否应作为夫妻共同财产一直以来存在争议。笔者认为如果夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并于婚前获得房屋产权证书，那么该房屋作为个人财产无疑义;但是如果夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并于婚后获得房屋产权证书，那么该房屋作为个人财产是否与我国《婚姻法》规定的婚后所得共同制相矛盾?因为此时房屋的所有权是在婚后确定的。我们认为，确定夫妻共同财产不仅要看它产生的时间，还要考察其与原权利的关系。婚前个人权利与其他权利一样，都是经济利益在法律上的表现，该利益已在婚前产生，其在婚后改变为有形财产或另一种权利，只是表现形式不同，其本质未变，因而仍然是个人财产。我国澳门地区民法典对此提供了有益的启示，按其规定，因结婚前之个人权利而取得之财产即使是在婚姻关系存续期间取得也不属于共同财产(第1584条)。其第1585条具体列举出以下几种情形:(1)因对在上述日期(结婚日)前已存在但在该日期后分割之未清算财产拥有权利而取得之财产;(2)取得时效所根据之占有在上述日期前已开始者，通过此时效之完成而取得之财产;(3)在上述日期前以保留所有权之买卖形式买入之财产;(4)优先权所根据之状况在上述日期前已存在者，通过行使此权利而取得之财产。也就是说，房屋所有权证在婚后的取得并非凭空取得，而是依据婚前的财产权利的自然转化，因此离婚时应判归产权登记一方，比较公平合理。

对于按揭房屋的夫妻共同还贷部分以及增值部分，应当考虑产权人配偶一方对房屋做出的贡献以及可能丧失了最佳的购房时机等因素，在分割夫妻共同财产时，结合房屋升值的情况由取得房屋所有权的一方对另一方进行补。

二、该条文的适用范围

根据条文表述，适用本条文处理夫妻娇后共同还贷的房屋需同时满足以下五个条件:

(一)签订买卖合同的时间

夫妻一方签订不动产买卖合同的时间必须在婚前，且只能由夫妻一方签订该不动产买卖合同。若签订合同的主体为两人或者在婚后购买均应视为双方共同购买了房屋，则不适用本条的规定。

(二)首付款的支付

一方须在婚前支付首付款，且首付款需为一方个人财产。若首付款为双方财产或另一方财产，又或是首付款支付时间在婚后则应为夫妻双方对房屋进行了出资，故不适用本条的规定。

(三)贷款的办理

贷款必须在婚前以合同签订方个人名义办理。基于一般的理解，房屋的出资分为两个部分，一个部分为首付款出资，另一部分为贷款部分出资，若贷款人为夫妻两人或在婚后办理，则视为另一方已经对房屋进行了出资故亦不适用本条的规定。

(四)婚后用共同财产还贷

夫妻双方须在婚后用双方共同财产偿还贷款。对于是否为夫妻共同财产，实践中一般从两个方面进行把握:在一般情况下，由于夫妻关系存续期间所获得的收益均为夫妻共同财产，且货币是种类物而非特定物，因此只要偿还银行贷款的时间是处于婚烟关系存续期间的，就应认定为通过夫妻共同财产予以偿还;但如果夫妻之间实行分别财产制或者对于贷款偿还方式另有约定的，主张共同偿还的一方应进行举证，否则视为一方财产偿还，而不适用本条的规定。

(五)需登记在一方名下

该房屋是登记在签订合同一方名下的。根据《物权法》的规定来看，不动产物权果登记公示原则。虽然房产证有可能是在娇烟关系存续之前办理的，也有可能是在婚姻关系成立之后办理的，但是房屋的产证的办理是基于所有权人的合同权利以及因出资所获得的对价请求权，而合同行为和出资行为都是婚前一方的个人行为，因此不能以该产证是婚姻关系存续期间所取得就简单地认为该房屋属夫妻共同财产。当然，如果该房屋直接登记在双方名下，一般认为该房屋是共同财产，故不适用本条的规定。

三、增值部分的计算方式

《婚姻法司法解释(三)》第十条明确了对于婚烟关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分以及增值部分，在高婚时需要根据《婚姻法》第三十九条的规定，在照顾妇女儿童权益的原则下进行判决。那么，如何来计算这样一个增值部分呢?在该解释须布后，网络上流传着众多版本的计算方式，笔者在这里选取的是制定《婚烟法司法解释(三))的最高人民法院法官在著文时所写的一种计算方式②:

公式为：双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分+实际总房款(总房款本金+已还利息)x离婚时房屋的市场价值。计算的结果，应考虑妇女儿童的利益，不应机械地对半分割。

四、对于《婚姻法司法解释(三)》第十条的思考

《婚姻法司法解释(三)》的这一条规定还是值得推敲的。通过对江苏省高院民一庭的综述与上海高院的解答(法条链接中有具体内容)的对比可以看出，最高院在对这一条进行规定的时候，对于房屋所有权归属的部分，倾向于上海高院的意见;而在房屋贷款的认定方面，则更倾向于江苏省高院的意见，可以说是两者妥协的产物。

我们仔细研读一下该规定的表述与上海高院表述的差别，该规定表述为“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”;而上海高院的表述则明确“该房屋仍为其个人财产。”我们再深入思考一下，什么叫做可以判决该不动产归产权登记一方，这里隐含了一个意思，即该财产系夫妻共同财产。再结合草案中关于第二款的用词是“应当”，而正式稿中是“可以”，就发现这其中具有法官自由裁量的空间。

专家观点

婚后取得房屋所有权证，并不意味着该房屋就属于夫妻共同财产。房屋所有权证虽然系婚后取得，但财产权益在婚前签订房产买卖合同后就已经取得。也就是说，婚后房屋物权的取得并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此离婚时判归产权登记一方比较公平。

--载自杜万华、程新文、吴晓芳著:《〈关于适用婚姻法若干问题的解释(三)〉的理解与适用》，载《人民司法》2011 年第 17 期。

法条链接

《中华人民共和国婚姻法》

第十八条  第(一)项有下列情形之一的，为夫妻一方的财产(一)一方的婚前财产;

《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿

《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》

六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理?

答:夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

《广东省高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》

9、婚个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产

另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的，可以参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例(以夫妻共同财产偿还的贷款部分各占一半出资额)计算一方应支付给另一方的补偿数额。

一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。该房屋在离婚时应按夫妻共同财产进行分割，其按揭贷款债务为夫妻共同债务

《重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见》

30、离婚案件中对按揭房的分割。婚姻存续期间夫妻一方或双方按揭贷款购买的商品房，一般应当认定为夫妻共同财产，双方另有约定或者以一方婚前个人财产购买的除外。诉讼中不需将贷款银行列为第三人，可采取协商或者竞价的方式确定房屋归属，但应明确分得房屋的一方承担偿还按揭贷款义务。

《江苏省高级人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要》

十三、【关于按揭房屋的权属认定】

夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还，

夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持

①、审理法院:一审法院，上海市杨浦区人民法院(2008)杨民-(民)初字第 4933 号民事判决书;二审法院，上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民-(民)终字第 849 号判决书。②杜万华、程新文、吴晓芳;”《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》的理解与造用"，载《人民司法》2011 年第 17 期，第 25 页。

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