一方以共同财产抵押的房屋可以出售来实施离婚案吗

王鹤与李林（均为化名）于2007年8月被法院离婚，他们在莲花县合建的一套价值8.95万元的房子判给了王鹤，王鹤补偿了李林。 48000元。判决生效后，王鹤未按照判决履行对李林的赔偿义务。李林于2008年1月向法院申请强制执行，法院立案后多次找王鹤执行，但王鹤以经济困难、需要变卖房屋为由拒绝执行。履行他的义务。法院正准备出售其房屋以执行本案。经查，王鹤于2006年12月将房屋作为抵押担保交给了弟弟的债权人，并办理了抵押登记。抵押时房屋评估价值和担保金额均为8.95万元，抵押期限为156个月。 3月份，抵押人为王鹤，但李林并不知晓抵押情况。

分歧

对于王鹤是否可以依法出售抵押房屋并用所得款项支付李琳的赔偿金，存在两种意见。第一种意见是，为了保证弟弟债务的履行，王鹤以该房屋设立了抵押，并办理了抵押登记。为了保护抵押权人的利益，法院不能出售该房屋执行本案。第二种意见认为，与李林结婚期间，王鹤未经李林同意，为夫妻共有的房屋提供了抵押担保。设立抵押后，他没有告知李林，侵犯了李林的权利。合法权益，抵押应无效，法院可以出售房屋强制执行。

回顾

法院要确定是否可以出售王鹤抵押的房屋来执行本案，首先要确认本案抵押权的有效性，这是确定房屋是否可以出售的前提。

1.王鹤抵押贷款对房子的影响

本案是《物权法》实施前设立的抵押贷款。抵押权的效力应当根据《担保法》及其司法解释和相关法律规定进行分析。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十四条规定：“共有人未经其他共有人同意，以其共有财产设立抵押的，抵押无效。但其他共有人知道或者应当知道且不提出异议的，视为同意，抵押权有效。 ”王鹤用该房屋为他人提供抵押时，并未告知该房屋共有人李林，并征得其同意。而且，王鹤申请该房屋抵押时，他与李林两人已经分居，两人不住在同一个县城，李林无法了解合住房屋的抵押情况，从这一点来看，王鹤在没有经过李林同意的情况下，对共同拥有的房屋设立了抵押，房屋共有人。李林不知道也无法知道该房屋是由王鹤抵押的，根据担保法解释，该抵押无效。但是，在认定该房屋的效力时，抵押，不能机械地确定，还应考虑不动产登记系统的可信性原则，保护当事人利益，维护交易安全。

根据法律规定，我国对土地使用权、房屋所有权实行登记发证制度，登记记载的事实予以公开（公示），可供不特定人员查询。这种法定登记和公示的权利状态造成了一种对第三方的依赖。无论产权状况是否真实，这种合理依赖都受到法律保护。这就是不动产产权的公开性和公信力。第三人依托登记簿记载的权利与权利人进行交易，且无相反证据证明第三人知道或者应当知道房地产登记簿记载的权利人不是真正的权利人或者债权人对登记的权利不承担责任。当没有财产分配权时，应推定其具有善意，并在支付合理价格并完成登记后受到法律保护。 《民法通则》第八十九条也对善意取得作出了规定，即“共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同财产享有共同权利，承担共同义务。擅自处分共有财产的，一般视为无效，但第三人善意并有偿取得的，应当维护第三人的合法权益；给其他共有人造成损失的由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，王鹤与李林共有的房屋登记在王鹤名下（当地夫妻乃至其他家庭成员共有的房屋一般登记在户主名下）。登记可信，抵押权人可以合理信赖王鹤处分该房屋。并与其进行交易、设立抵押担保、办理抵押登记。抵押权人依据旺合房产登记取得抵押权，构成善意取得抵押权，应受法律保护。据此，王鹤对夫妻共有房屋设定的抵押应当有效。在离婚诉讼中，法院将房子判给了王鹤。离婚后，房子抵押的效力不言而喻。王鹤取得房屋所有权后，向李林支付了4.8万元。房屋抵押并没有给李林造成所有权期间的任何损失，王鹤也不需要对李林进行补偿。

2. 房子是否可以出售要根据其现值来确定

设立抵押贷款的目的是为了确保债权人的债权能够在一般债权人面前以抵押贷款的折扣或抵押贷款价值的变动来清偿。然而，一旦财产被抵押，它并不总是可以转让（拍卖、出售）。为了提高财产利用效率，《担保法》及其司法解释和《物权法》均规定抵押财产在抵押期间可以转让。 《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，转让价款应当向抵押权人清偿或者预存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有。所有不足之处均应由债务人偿还。抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定表明，在抵押期间，抵押期间，经抵押权人同意，抵押人可以转让抵押财产，但转让抵押财产的价款必须提前向抵押权人清偿或者抵押物已提存，抵押人本人不得使用，但转让的抵押物的价款高于附担保债权的金额的除外。超出部分将归抵押人所有。抵押人未征得抵押权人同意的，只有受让人清偿债务并消灭抵押权后，抵押财产才能转让。否则，抵押人不得转让抵押财产。从该规定来看，主要是限制抵押人在抵押期间转让抵押财产。那么，如果法院为了执行案件的目的，拍卖、变卖被申请人的财产并为他人设定抵押，是否可以免除该规定呢？ ？笔者认为，在执行过程中，法院如果要拍卖、变卖被执行人所有的已抵押给他人的财产，为了保护抵押权人的利益，也必须按照并依法拍卖、变卖抵押财产。所得款项应优先归抵押权人所有，然后再用于执行没有抵押权的案件。 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第四十条明确规定：“人民法院可以对被执行人所有的其他人有权抵押、质押、留置的财产采取查封、扣押措施。拍卖、变卖被执行人财产的价款，可以采取查封、扣押的措施。财产纳入抵押权人、质权人、留置权人获得优先权后，其余额用于清偿申请执行人的债权。”该规定“可以”查封、拍卖、变卖抵押财产，但没有规定不得对抵押财产提起诉讼。因此，法院扣押、拍卖、变卖被执行人的抵押财产的，应当提前通知抵押权人。此外，该条还规定，抵押权人获得优先权后，价款的剩余部分用于执行。本案中，王鹤设立抵押时的房屋评估价值与离婚时的房屋评估价值一致，与其抵押担保金额一致，均为8.95万元。 。从她离婚到本案执行，还不到一年的时间。如果房屋出售时升值，且升值幅度较大，法院可以依法出售房屋，并将抵押权人债权清偿或预支后的余额用于强制执行李林的赔偿。支付。但莲花县的房子如果房子卖了，抵押权人只能由抵押权人赔偿，不会有剩余。这样，法院出售房屋不仅费时费力，而且没有执行意义。因此，法院不能出售王某及全部已抵押给他人的房屋来执行离婚案件。

综上所述，本案中，王鹤以夫妻共同拥有的房屋设立了抵押。虽然没有得到共有人李林的同意，但房子却登记在了王鹤的名下。根据房地产产权公示、信任的原则和善意取得制度，抵押权有效。抵押期间，抵押财产虽可以依法转让，但本案抵押房屋执行时的价值与抵押担保金额一致。即使出售，除了先向抵押权人付款外，不会有多余的部分。据此，该房屋不能出售以落实李林的补偿。

作者：莲花县人民法院杨五谷