如何选择您的不动产投资工具——不动产私募投资基金与其他私募基金投资工具的比较分析

过去的2022年，整个房地产行业陷入了寒冬，不仅波及到了上下游众多行业，同时对国家金融秩序、地方政府财政、就业等都产生了较为负面的影响。为支持房地产市场平稳健康发展，2022年11月28日中国证券监督管理委员会（“证监会”）在答记者问中宣布，开展不动产私募投资基金（“不动产基金”）试点。

经过对多家头部不动产投资机构的调研，2023年2月20日，证监会正式启动了不动产基金试点，同时，中国证券投资基金业协会（“协会”）也公布了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（“《试点指引》”）及起草说明。从上述试点文件中可以看出，本次对不动产基金的试点是针对基金产品进行试点，不对管理人发放新的牌照或新设不动产基金管理人，也即只增加不动产基金的基金类型，基金管理人可以自愿参与，也可以不参与而仍沿用私募股权投资基金途径进行投资。

新出台的不动产基金与私募股权投资基金，尤其是与房地产基金、基础设施基金及QFLP基金有什么差异，基金管理人和投资人应如何选择自己的投资工具，本文旨在回答这一系列核心问题。

[1] 按照协会要求，私募股权投资基金应主要进行股权投资而非债权投资，《关于加强私募投资基金监管的若干规定》明确规定私募基金管理人不得直接或者间接将私募基金财产用于借（存）贷、担保、明股实债等非私募基金投资活动，但是为被投企业提供1年期限以内借款、担保（同时到期日不得晚于股权投资退出日），并且借款或者担保余额不得超过该私募基金实缴金额的20％的情形除外。因此，目前通过私募股权投资基金进行的不动产投资，主要集中于股权投资和夹层投资两种主要类型。

[2] 此处的一级开发概念与传统房地产行业中从事土地储备、土地成片开发等一级开发概念以及所指向内容存在一定差异。