京讼解读:夫妻间签订房屋买卖合同的效力认定

　　基本案情：李某与吕某系半路夫妻，李某名下有房屋一套，系其婚前个人财产。在双方夫妻关系存续期间，李某与吕某签订《房屋买卖合同》，约定李某将其名下的房屋以18万元的价格出售给吕某。后李某死亡，因李某与吕某生前未生育子女，而李某有一子小李系李某与前期所生子女，故李某的第一顺位法定继承人为吕某和小李。小李在发现李某的房屋已经出售给吕某后，将吕某起诉至法院要求确认李某与吕某签订的《房屋买卖合同》无效。

　　本案一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。签订合同的行为，是一种民事法律行为，是民事主体即平等主体的自然人、法人、其他组织通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。法律规定，民事法律行为若为有效，必须具备的要件是行为人意思表示真实。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，依法应为无效。本案中，依查明事实可知，李某与吕某虽然实施了买卖房屋的签约行为，但所谓买卖是双方为完成房屋过户手续的虚假意思表示，隐藏于买卖行为的表意之中，也就是说，双方的真意并非要进行真实的房屋买卖行为。因此，原告吕某玲和被告李某之父李某国实施的房屋买卖行为系无效法律行为，案涉《房屋买卖合同》无效。

　　吕某不服，上诉，二审法院认为：根据查明的事实，上诉人吕某提交的与被上诉人父亲李某生前所签订的《房屋买卖合同》系在市不动产交易中心备案的合同，被上诉人小李亦认可《房屋买卖合同》中“李某”的签名系其父亲本人所签，真实性应予确认。被上诉人小李主张签订合同时，其父亲李某因病神志不清，合同内容非李某真实意思表示，对此被上诉人小李负有举证责任。但在一审、二审中被上诉人小李均未举证证明，因此，对上诉人和李某生前签订的并在市不动产交易中心备案的《房屋买卖合同》的效力，法院予以认定。一审认定该合同无效不当，法院予以纠正。

　　京讼律师认为：根据《民法典》第一百四十三条，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，为保障良好的交易秩序和交易安全，当事人之间签订的合同只要符合上述法律规定，都应当被认定为合法有效的合同，如对合同效力有异议的，应当提供证据予以证明。

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