新《北京市物业管理条例》亮点——物业公司篇（上）

北京市第十五届人民代表大会常务委员会在2020年3月27日审议通过了《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》），自2020年5月1日起施行。这次条例的修订回应了很多物业管理实务中凸显的问题，为北京市区域内的物业管理提供了全新的规则。

北京市求实律师事务所作为全国首家专业物业服务律师事务所，自2015年以来，通过与法眼集团及全国多家物业公司开展合作，代理了大量物业服务相关的纠纷案件，并为多家物业公司提供了法律问题的培训及咨询、物业费催收工作的法律指导、制定公司规章制度和物业服务手册、审查合同、出具书面法律意见、发送律师函、代理物业费诉讼、代理业委会与物业公司诉讼、申请法院强制执行物业费款项、专项或常年法律顾问等法律服务。有鉴于此，我们结合自身的物业法律服务经验，对物业服务方最为关注的几个问题及《条例》新亮点做一个全面解读。

一、基本概念

1、物业管理

根据《条例》第二条第二款规定，本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、物业服务人

根据《条例》第二条第二款规定，物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

3、物业管理区域

划分规则：依据《条例》第十五条可知，物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

划分区域规定地：依据《条例》第十六条第二款可知，建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

区域调整：依据《条例》第十七条可知，已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同区住房和城乡建设或者房屋主管等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

二、和党政机关、基层自治组织的配合

《条例》第三条特别提到了此次条例修订的着重点“本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。”本条规定是对相应党中央提出的党建引领、多方参与治理、科技治理等治理理念的生动诠释，物业服务公司应当严格遵守上述规定，生动践行上述理念，积极和党组织、政府部门建立良好联系，并积极推动业主、物业使用人参与物业管理，扩大他们在物业管理中的能动空间，积极利用现代科技推动智慧管理。

《条例》第六条第二款规定了我市各区住房和城乡建设主管部门的职责包含“监督管理辖区内物业服务企业和从业人员；指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会委员开展培训；指导街道办事处、乡镇人民政府实施与物业管理相关工作；”，同时还明确了“发展改革、民政、财政、规划自然资源、城市管理、水务、市场监管、园林绿化、人防等相关主管部门，按照各自职责，负责物业管理相关监督管理工作。”

《条例》第八条还规定了街道办事处、乡镇人民政府的职责，包括：参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。居民委员会、村民委员会则需要：在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。

《条例》第十条还明确了突发事件发生时，物业服务公司和街道办、乡镇政府的配合：街道办事处、乡镇人民政府负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居民委员会、村民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

由上述规定可知，本次条例修订体现了政府职能下沉，赋权街道的趋势，因此物业服务公司要加强和街道的沟通协调，善于利用街道的力量来为自身服务。除此之外，由于物业服务公司在日常工作中需要和大量的政府部门打交道，所以保持和各级政府部门的沟通协调、顺滑工作衔接，对提升物业公司服务质量至关重要，因此提升和政府部门的沟通能力、建立和政府部门的顺畅沟通渠道是物业服务公司在未来一段时间需要着力夯实的一点。

三、前期物业

在实际生活中，有大量物业服务公司选择在小区建设初期就和开发商签订物业服务合同，以期能在该合同到期后继续和业主们续签物业服务合同，但是这类前期物业服务合同的实践需要注意大量潜在问题，本文在此就《条例》关于前期物业的规定进行全方位解读。

1、和建设单位的合作

关于前期物业费及合同期限，规定在《条例》第十九条和第二十二条：前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担；房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。

对于两公司之间的交接，规定在《条例》第二十条、第二十一条：建设单位与前期物业服务人应当在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。

在办理物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料：（一）物业管理区域划分相关文件；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）物业管理必需的其他资料。物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料不全的，应当补齐。”

2、前期物业服务合同的终止与续签

《条例》第十九条规定：期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。                                                                                                                      

未完待续……