视点 | “带押过户”政策的观察与展望

民法典实施之后，“带押过户”政策为二手房地产市场注入新活力。“带押过户”政策提出的原因一方面是人才流动引起的二手房需求增大，与交易周期长、风险大之间的矛盾，影响了二手房市场的繁荣和交易安全；另一方面是简政放权、行政便民原则的深入贯彻落实需要。近两年由于疫情使得房地产交易更加困难，“新政”的推行也起到一定的积极作用。

签订存量房买卖合同→赎楼方筹集资金→卖方向银行清偿按揭贷款赎楼解押，取得房产证→买方办理按揭和换押→付清购房款，办理过户登记→交易完成

买卖双方签订买卖合同→买方向银行申请贷款→买方将购房款存入资金监管→银行出具《抵押变更协议》→银行监管资金结清卖方贷款本息后，将剩余资金转入卖方账户→买卖双方办理房屋过户登记→交易完成

《民法典》生效后，法律不再要求抵押人就转让抵押物取得抵押权人的同意，而将这一问题付诸当事人的意思自治，也由此在交易过程中衍生出新内容。“新政”不仅涉及买卖双方，还涉及银行、公证部门或担保机构等多方主体，交易环节复杂，而且对于多方而言，在过户完成前权益都于不确定的状态，因此地方政府出台了相应的配套措施，下面将以济南实行的政策为代表进行分析。

第一，引入了资金监管机制，显著降低了买卖双方承受的风险。买卖双方协商确定一家资金监管机构，资金监管机构可以是公证处、银行或其他金融机构，由资金监管机构直接控制购房款的流向。登记中心虽不直接监管资金，但只有在看到资金监管机构开具的提存证明后，登记中心才会为买卖双方办理过户登记。资金的流向与不动产过户的流程紧密联动：如果买方和买房贷款银行没有全额支付购房款，资金监管机构不应开具提存证明、不动产登记中心不应办理过户，卖方将仍然拥有标的房屋的不动产权利；如果过户不成功，资金监管机构应将资金原路退回，买方不必担心预付了购房款却无法取得标的房屋的不动产权利，显著降低了买卖双方的风险。

第二，利用“用新贷还旧贷”的模式便利，买方的首付款、买方银行的贷款进入资金监管机构后，可被用来偿还卖方的贷款，减轻了买卖双方的资金压力。

第三，尽管原则上必须取得买卖双方贷款银行的同意，才能按《济南通知》的步骤办理带押过户，但是经登记中心牵头，已有多家银行明确同意开展此项业务，并向登记中心办理了业务备案，包括：中国银行、建设银行、工商银行、农商银行、民生银行等等。换言之，只要买卖双方的银行属于此列，就能办理带押过户，不必再额外取得银行的同意。

第四，过户登记、买方银行抵押登记可合并办理，减少买卖双方与登记中心沟通的成本、节省了交易时间。

“带押过户”政策利用交易新模式解决了交易旧模式中卖方赎楼资金筹措困难问题，缩短了交易周期，保障了交易安全，促进了交易顺利履约，降低了二手房的交易成本，防止了一房多卖，提升了二手房交易的安全性，省钱、省时、省心、省力。像济南当地出台相应的资金监管制度这一举措进一步降低了买卖双方的交易风险，紧密联合资金监管机构和不动产监管中心，打通信息壁垒，及时掌握资金流向和不动产权利状态，实现先过户、再放款解除抵押，大大降低了交易风险。

像北京、上海、广州这些城市，虽然不动产登记中心在政策层面已放开了带押过户，但是由于仍然没有配套的机制（尤其是资金监管机制），带押过户在个案中能否实现仍然取决于卖方贷款抵押银行的同意和配合。虽然有了零星的先例，通过网上查询发现在实操中卖方银行同意带押过户、并配合买卖双方签署必要文件的案例仍然少之又少。

需要注意的是，若出卖人与贷款银行签订合同明确禁止卖方带抵押转让不动产，将会对阻却“带押过户”程序的进行。根据网上查询的司法案例，法院认可此禁止条款的效力。《民法典》实施之前签订的《借款/抵押担保合同》中有关禁止带抵押转让条款不因《民法典》“带押过户”而影响其效力，买受人无权要求银行协助办理过户，仍应按照赎楼换押的方式进行交易。《民法典》实施之后签订的《借款/抵押担保合同》约定禁止或限制转让抵押物的，不适用“带押过户”政策，买受人无权要求银行协助办理过户。

尽管“带押过户”政策众说纷纭，各地的推行程度和态度也不尽相同，但总体而言，“带押过户”政策的实施增加了不动产的流通性、提高了交易的便捷性，为城市更新、困境资产处置等提供了新的交易框架的可能性，也期待其他城市在总结现有经验做法后让本地区的相关政策在未来落地生花。