惠诚律师 | 周勤华律师接受北京日报采访，就物业费市场调价问题进行解读

近日，北京市惠诚律师事务所周勤华律师接受北京日报采访，就《北京市物业管理条例》出台后的热点问题——物业费市场调价问题进行解读。

以下为北京日报采访内容。

北京物业费市场调价怎么调？专家权威解读来了

“物业服务收费实行市场调节价并适时调整。”《北京市物业管理条例》简单的一句话，也是业主最关心的一句话。

专家指出，物业费多年未变的老小区确实需要适度“松绑”，但市场定价、适时调整不是坐地起价、单方决定，物业费调整需与业主协商，物业公司更需按时“晒”账单，证明确需调价。

为何调？

有小区物业费30年未变

住宅小区调整物业费，并非没有先例。位于丰台新村街道的怡海花园社区，就曾通过召开业主大会的程序，于2010年和2017年两次成功上调物业费。但更多老住宅小区，物业费多年来都保持纹丝不动。

以建成于1998年的某老旧小区为例，其二手房部分物业费的价格是多层约0.6元/平方米、高层约1.7元/平方米，房改房部分则是每年每户约80元的保洁费。“小区全年物业支出在1400万左右，业主缴费和补贴费用总计约1000万元，收支差在400万元。”小区物业负责人告诉记者，人工成本是近年来上涨最快的部分。

原地踏步的物业费和不断上涨的服务成本，一动一静下，物业公司闹亏空，物业服务质量也跟不上业主的要求，不少纠纷也由此产生。条例提出，相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，物业服务收费实行市场调节价并适时调整。

怎么调？

自主定价前提是与业主协商

有业主担忧，允许适时调整是否意味着物业公司有了“尚方宝剑”，想调就可调？

“条例所提及的市场调节价与适时调整这两个词，并不意味着物业企业可以强势的坐地起价，业主只能被动接受。”惠诚律所律师周勤华告诉北京日报客户端记者，市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

一方面，物业企业对物业费确实具有自主定价权，但另一方面，这个定价并不是单方的，而要受到市场竞争这只无形之“手”的制约。“你有定价权，但业主也有性价比最优的选择权，是供需双方协商自愿的结果。”

至于适时调整，是指根据当时的服务成本与市场供需关系而进行的动态、良性的调整。“由官方机构建立实时的物业成本信息保障机制，这次也明确写入条例。”周勤华指出，根据规定，市住建委要发布住宅小区物业服务项目清单，物业管理行业协会要监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。业主可以这两份信息为参考，与物业公司协商出合理公平的物业服务价格。

怎么做？

物业公司按时“晒”账单

北京物协秘书长宋宝程也提出，对于实行市场调节价的物业项目，物业公司要有三个做到：做好物业服务的规定动作；按时“晒”账单；按规定的程序合理调整物业费。

账单该怎么“晒”？条例明确，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置入如实、及时公示的信息中，就包括物业服务内容和标准、收费标准和方式；上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况。

锐评：

对照物业新条例，物业费别再是笔糊涂账

住宅小区，实际上就是普通百姓的家园。而物业公司，其实就是咱业主花钱雇来的大管家。社区的管理、养护、修缮、规划，都离不开物业公司的操持。但对于大多数业主来说，物业费一年一交，让交多少交多少，物业费怎么用的，有没有进项，一概不知。

在《北京市物业管理办法》推出10年后，事关居民利益的重磅法规《北京市物业管理条例》将于5月1日起正式施行。在多项突破性的新规定中，针对矛盾多发的物业费问题，《条例》给出了最新解释：物业服务收费实行市场调节价并动态调整；市住建主管部门应发布住宅小区物业服务项目清单，明确服务标准和服务内容；物业管理行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业管理人在协商物业服务费用时参考；物业服务人利用物业共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有。

聘用物业公司来“管家”，居民都愿意找性价比高的企业，物业费自然是业主关心的焦点。如何判定自己小区的物业公司收费是否合理，物业打理小区时钱都是怎么花的，今后有章可循，业主们也就心里有数。

首先，物业服务费实行市场调节价并动态调整，更加明确了物业服务是一种服务商品，可以在物业管理市场上按照竞争机制和价值规律进行交换。良性的市场竞争，更能让业主享受到“质价相符”的物业服务，也更加符合物业管理行业客观发展规律。

当然，物业服务市场化，并不意味着物业公司可以漫天要价。大家到超市购物，也知道同一种商品的价格会有波动，但是，这种波动是在合理、合规的范围之内。市住建主管部门、物业管理行业协会的监督和审计能给业主提供详实的参考，小区的物业公司提供了哪些服务项目，这些项目如何收费，抗疫一一对照。这样，聘请适合的物业公司，了解应该得到的服务，维护自身的权益，业主们的思路会更明确，实操起来也明明白白。

值得关注的是，新的物业管理条例还指出，物业利用社区公共部分从事经营活动，应将公共收益单独列账，收入归全体业主所有。这样一来，小区没的商铺、娱乐健身场所、停车场等的租金和盈利，也就成了明白账。这些钱应该如何分配，业主们也就有了发言权。

如今，信息技术也为业主了解自己的社区管理提供了便利。现有收费标准、服务项目、物业费的使用情况、公共收益的支出，物业公司都应该及时在业主APP或者微信群里公告，方便业主及时“查账”。合理的法规、严格的监管审计、对等及时的信息沟通，能让物业与业主更加明悉各自的责、权、利，从而在合作过程中，减少纠纷，共同建设和谐家园，业主安居，物业乐业。