“捂盘惜售”维权难？商事仲裁变简单，律师护航您心安！

在期房买卖中，开发商未按照商品房买卖合同约定履行交房义务比比皆是，甚至极端情况开发商破产，楼盘烂尾也是常见的事情，对普通百姓而言，购买一套房子可能要掏空两代甚至三代人的积蓄，甚至有的人还需要用长达数十年的时间来偿还银行贷款。

如果开发商没有按期交房，以及房子已经建好且只是短期逾期，购房者还不会有太多担心，但如果逾期数年，甚至直接烂尾，购房者及其家庭将会陷入无法预知的恐慌之中。当开发商迟延交付房屋影响购房者权利的实现时，购房者应如何主张权利呢？

信凯律师以案释法

一、商品房的交付需满足法定及约定条件，如开发商违反法定或约定的房屋交付条件，应承担违约责任

商品房交付需满足特定条件：首先交付前需完成工程竣工验收，这是交付的法定条件；其次房屋应当达到合同所约定居住使用条件，并实际向买受人转移房屋占有，才能视为完成交付。本案中涉案房屋虽完成了工程竣工验收，但一方面竣工验收的时间上远晚于合同约定的房屋交付时间，另一方面房屋一直无法达到合同约定的居住使用条件，且开发商并未向买受人转移占有使用，因此涉案房屋并未交付，开发商公司构成违约；

二、商品房买卖过程中，逾期交房所造成的损失可以参照同地段同类房屋租金标准确定

如约定交付房屋是商品房买卖中开放商的主要合同义务，逾期交付房屋必然影响买受人的权益，一方面买受人失去了逾期交房期间房屋的居住使用权，另一方面逾期交房导致买受人不能对房屋进行出租、出售，给买受人带来一系列的损失，在司法实践中，逾期交房给买受人造成的损失可以参照同地段同类房屋租金标准确定；

三、证据材料不必然作为定案的依据，只有能证明案件事实的证据材料才是仲裁庭、人民法院定案的依据

本案中开发商以办理房屋产权证书为由，迫使委托人签订了确认房屋交付的相关协议，协议载明：本协议的签署视为涉案房屋已经完成交付。该证据且对委托人而言十分不利，开发商利用自身在交易过程中的优势地位，迫使委托人未办理房屋产权证书而签字认可房屋交付，但事实上房屋远未达到交付的条件，该证据无法掩盖涉案房屋逾期十余年无法交付的客观现状，与事实不符。最终的裁决也并未将该证据作为定案依据，而是依据房屋逾期仍未交付的事实裁判开发商承担违约责任。

温馨提示

房屋买卖无小事，目前我国的房地产市场尚不十分规范，提醒房屋买卖双方在签订合同时注意明确权利义务以及违约责任，遵循诚实信用原则，按照约定履行合同义务。另外，“法律不保护躺在权力上睡觉的人”，当购房者遭遇开发商违反商品房买卖合同约定的情况之时，信凯律师建议您第一时间找到专业律师寻求法律帮助，积极通过法律途径来维护自身的合法权益。