【胜诉故事】租赁的温室早被转让，冠领律师帮助委托人免除51万占有使用费

　　有些房屋在被纳入征收范围前已经出租给他人使用，在遇到拆迁时，出租人和承租人之间的租赁合同往往都无法继续履行。出租人通常会选择解除租赁合同、要求承租人搬离或要求其支付占有使用费。而居住在西藏自治区拉萨市的于洪利遇到的情况则更加复杂，他租赁的温室被征收，但要求他限期搬离的却不是当年的出租人。

　　2017年9月，于洪利与某合作社签订《温室承租合同》，租赁了44栋温室种植苗木，租期为一年。租赁期满后于洪利未与合作社续签合同，但仍占有温室继续使用。

　　于洪利不知道的是，因当地开展开发项目建设，温室所在地被纳入征收范围，早在2016年6月，合作社就已将包括他租赁的44栋温室在内的所有温室都转让给了当地镇行政机关，镇行政机关又于2019年8月将温室转让给了开发公司。

　　合作社并未将转让温室的情形告知于洪利，镇行政机关和开发公司在受让温室后也没有通知他，所以在开发公司通知于洪利要收回温室时，于洪利只感觉莫名其妙，并未加以理会。不料2022年4月，开发公司将于洪利使用的温室全部断电，导致他种植的苗木大面积死亡，损失高达数百万元。

　　于洪利心痛不已，但还没等他向开发公司索要赔偿，一个月后，他先被开发公司告上了法庭。开发公司要求他支付从租赁合同期满至开发公司提起诉讼期间的房屋占有使用费，共计51万余元。

　　于洪利在庭审过程中方才得知事情的前因后果，他表示所有的资金都用在了种植苗木上，如果能卖出去，愿意支付欠付的租金。

　　法院经审理后判决于洪利在判决生效后七日内搬离占有开发公司的44栋温室并支付房屋占有使用费51万余元。于洪利无法在这么短的时间内凑足款项，且当时正值冬季，苗木搬迁不易，强行搬离会给他造成更大的损失。

　　于洪利想要稍稍延缓一下支付占有使用费的期限，于是决定向上级法院提起上诉。因为一审的败诉，于洪利意识到想要实现诉求，委托一名专业律师是非常必要的，但是本案涉及到征收、合同两个不同的领域，他又深恐普通的律师无法胜任。经过多方比较，他选择了北京冠领律师事务所。冠领律所经过研判接受了委托，委派在征拆及合同两个领域均有不凡建树的冯昱律师承办此案。

　　冠领律师仔细研究了一审判决书中认定的事实及证据，发现开发公司虽然主张曾三次书面通知于洪利搬离温室，但却未能提供任何证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，开发公司断电导致苗木死亡，对此造成的损失其应承担相应责任。

　　冠领律师围绕上述两点，向法院提交了上诉状，力陈一审法院认定事实错误，于洪利签订的温室承租合同相对方为合作社而非开发公司，开发公司主体不适格，且占有使用费计算期限错误。同时，冠领律师积极与开发公司沟通，促成双方调解。

　　最终在二审法院主持下，双方达成协议，载明于洪利可以自行搬离温室或交接后由开发公司自行处理，开发公司对于洪利主张的占有使用费予以免除。

　　案件结果比于洪利最开始的设想好了数倍，使得他能更加从容地处理搬离事项，最大限度减少了损失。从于洪利委托到双方签订调解书只过去了一个多月，冠领律师精湛的专业水平和雷厉风行的办案风格深深震撼了委托人，直言权益保护，要看“冠领速度”。(文中除代理律师外，当事人及公司均为化名)

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：董振杰

　　稿件类型：原创B