新基建主题系列——投资IDC项目的法律尽职...

根据《环境影响评价法（2018年修正）》《建设项目环境保护管理条例（2017年修订）》（国务院令第682号）等规定，国家根据建设项目的环境影响程度，对建设项目的环境保护实行分类管理，根据项目对环境可能造成的影响，需要履行不同的环境影响评价程序。

根据《建设项目环境影响评价分类管理名录（2018年修改）》（生态环境部令第1号），“数据中心”未被明确列入管理名录；名录未作规定的建设项目，其环境影响评价类别由省级环境保护主管部门根据建设项目的污染因子、生态影响因子特征及其所处环境的敏感性质和敏感程度提出建议，报生态环境部认定。因此，IDC基础设施建设单位应结合自身项目对环境影响的程度，结合当地环保部门的意见，判断建设项目类别，取得环保部门对环境影响报告书或环境影响报告表的批复或者将环境影响登记表报环保部门备案。根据《环境影响评价法（2018年修正）》第31条，建设单位未依法进行履行环境评价手续擅自开工建设的，可能面临责令停止建设、处建设项目总投资额1%以上5%以下的罚款、责令恢复原状等处罚。因此，在尽职调查中需注意，即便IDC项目对环境污染较小，也应当填报环境影响登记表，不能完全忽略环评手续。

此外，如当地环保部门认定企业所建IDC项目属于需编制环境影响报告书或环境影响报告表的建设项目，建设单位需在竣工后按照《建设项目环境保护管理条例（2017年修订）》第17条的规定进行验收并编制验收报告，方可投入生产或者使用，否则可能面临《建设项目环境保护管理条例（2017年修订）》第23条所规定的责令限期改正、罚款、责令停止生产或者使用甚至责令关闭等后果。

（1）获取土地

常见的用于IDC项目建设的土地的用途为一类工业用地（M1）和邮电设施用地（U3）。此外，在考察IDC项目土地厂房合规性时，需考察土地厂房的不动产权证书（土地使用权证）、出让合同/转让合同中是否有转让、转租的限制，投资协议/入区协议中是否含有达产要求、税收要求。若IDC项目用地用房为原有厂房改造而来，则需进一步关注通用改造政策以及针对IDC项目的特殊政策。例如，根据《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（京政发[2017]39号），利用北京经济技术开发区（亦庄）土地建设IDC项目，需要遵守投资强度、产出效率（含地均产出）、节能环保等约定；若以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年，期间土地不得擅自转让或出租。此类政策不仅会影响IDC项目的估值和流动性，也会影响IDC项目的业务模式。例如，是否可以将IDC项目的机房、供电、制冷、安保等基础设施出租给第三方运营；或是不能出租IDC基础设施，仅能由持有人进行自行运营IDC。

同时，需注意部分一线城市对IDC用地的区位做出了明确要求。例如，北京市在《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》中明确规定北京市中心城区和城市副中心全面禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心以及信息处理和存储服务中的数据中心。再如，上海市在《上海市互联网数据中心建设导则(2019版)》中规定，外环以外区域，既有工业区内优先建设IDC；禁止在本市中环以内区域新建IDC；在适建区和禁止区之外的区域，严格限制建设IDC。相较于一线城市，部分地区对IDC项目用地出台了优惠政策或用地、资金上具有政策倾斜。例如，贵州省将大数据项目用地优先列入城市近期建设规划、土地利用总体规划和年度计划，优先保障土地供应，并对IDC项目实行土地“点供”政策；再如，内蒙古对于重点IDC项目在新增建设用地时给予政策倾斜。因此，在尽职调查中需注意各地对IDC项目土地厂房的特殊政策，因地制宜考察项目合规性。

此外，《数据中心设计规范》（GB 50174-2017）中对于IDC机房的选址也进行了一定的限制，如距离住宅不宜小于100米，距离核电站的危险区域不应小于40000米等。需要注意的是，该等技术要求并非是强制性的，但是相关主管机关会在立项、规划审查时予以考虑。因此，在尽职调查时，对于IDC机房的选址和周边环境也应一并考察。

（2）“三证”齐全

根据《城乡规划法（2019年修正）》第38条和第39条，以出让方式取得国有土地使用权的IDC建设项目，建设单位在取得IDC建设项目的备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

建设单位未取得建设用地规划许可证而被批准用地的，可能会面临有关批准文件被撤销的后果。

根据《城乡规划法（2019年修正）》第38条和第64条，在城镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位应当向城乡规划主管部门或省级人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。建设单位未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能会面临责令停止建设、罚款、限期拆除和没收实物或者违法收入等处罚。

根据《建筑法(2019修正)》第7条和第64条以及《建筑工程施工许可管理办法(2018修正)》（住房和城乡建设部令第42号）第2条和第12条等相关规定，在境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。建设单位未取得施工许可证擅自施工的，会面临停止施工、限期改正和罚款等处罚。

因此，在对IDC项目的土地和厂房尽职调查中需注意，IDC基础设施建设项目在正式施工前，应当取得前述建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证（简称为“三证”），这与一般房地产建设项目的要求一致。

（3）完成验收

一方面，根据《城乡规划法（2019年修订）》第45条，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。因此，IDC基础设施建设项目在组织竣工验收前，应先进行规划验收。另一方面，建设单位应当按照《建筑法(2019修正)》第61条、《建设工程质量管理条例(2019修正)》第16条和第49条对IDC建设项目进行竣工验收，并将建设工程竣工验收报告等文件报有关部门备案。根据《建筑法(2019修正)》第61条和《建设工程质量管理条例(2019修正)》第58条，未组织竣工验收，不得交付使用，擅自交付使用的，建设单位将面临责令改正和罚款等处罚。

因此，对IDC项目的土地和厂房的尽职调查中，也要关注IDC建设项目的规划验收以及竣工验收和备案是否合规完成。

（4）厂房租约

若采用租赁厂房运营IDC项目的模式，则在尽职调查中需要审阅相关的租约，其中特别要确认物业的租赁用途符合IDC项目使用之需要、租赁期限满足运营的时间、租金金额符合商业惯例、权利义务安排能够保障在项目运营期间承租人稳定使用相关物业。同时，如根据土地出让合同或投资协议要求，需要就厂房出租获得相关主管机关或园区管委会同意的，则在尽职调查中需审核是否取得该等同意函。另外，若根据当地政策要求，厂房租约需办理登记手续，则亦应核查该等手续是否已妥善办理。

IDC项目的高耗能及不间断运营的要求，使得稳定和充足的供电对IDC项目的平稳运营至关重要。IDC项目的供电方案一般会涉及外市电、高压配电及不间断电源（UPS配电）。IDC项目用电负荷等级及供电要求应根据IDC的等级，按《数据中心设计规范》执行，并应符合现行国家标准《供配电系统设计规范》（GB 5002-2009）的有关规定。电子信息设备宜由不间断电源系统供电，A级IDC还应当配置双重电源供电，并应设置备用电源。部分地区对于IDC的供配电提出更为具体的要求，如《上海市互联网数据中心建设导则（2019 版）》第7.2条中提出在上海市建设IDC，供配电应符合（1）油机宜进行无冗余设置；且（2）UPS 供电系统的供电全程可靠性不应低于99.999%。

根据《电力法(2018修正)》《供电营业规则》（电力工业部令第8号）的规定，任何单位或个人需新装用电或增加用电容量、变更用电都必须按规定，到供电企业用电营业场所提出申请并办理相关手续，向供电企业提供用电工程项目批准的文件及有关的用电资料。实践中，通常由项目单位在新建IDC项目在立项阶段与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，之后方可定址，确定项目。在供电方案确定后，向供电企业交纳新装增容供电工程贴费。而且，按照《电力供应与使用条例(2019修正)》第24条的规定，供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核，对用户受送电装置隐蔽工程的施工过程实施监督，并在该受送电装置工程竣工后进行检验。

就IDC项目运营所需用电，按照《电力供应与使用条例(2019修正)》第32条的规定，供电企业和用户应当在供电前根据用户需要和供电企业的供电能力签订供用电合同，在尽职调查中应审核该等合同是否涵盖了《电力供应与使用条例(2019修正)》第33条所列明的条款[1]，及其相关指标和内容是否与项目的节能意见等相关资料产生任何冲突。

另需注意的是，若IDC项目厂房由其他用途项目改造而成的情况下，需审查是否已经通过适当程序，将之前项目的用电方案和用电合同项下的用电指标、用电容量进行了妥善变更，以适用于当前的IDC项目，否则，有可能按照《电力供应与使用条例(2019修正)》第30条和第40条的规定，被认定为违章用电而导致相关处罚甚至被停止供电。

IDC建设项目需满足《消防法(2019修正)》和《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》（公安部令第119号）等法律法规对房地产建设项目的消防设计、审查及验收（如适用）等要求。依据《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》第24条进行消防设计、竣工验收消防备案。各地关于消防设计审核或者消防设计备案的规定也可能存在差异，如根据2018年6月14日印发的《北京市房屋建筑工程施工图多审合一实施细则(暂行)》（市规划国土发[2018]158号），自2018年5月1日起，北京市新建扩建项目、现状改建项目、300平米以上的内部改造项目实行施工图多审合一，需取得综合审查机构出具的《施工图设计文件综合审查合格书》，不再单独办理消防设计审核和备案抽查。因此，在尽职调查时建议结合当地有关消防规范和项目具体情况，判断如何办理消防设计备案。

此外，在对IDC项目进行消防设计时需参考《数据中心设计规范》相关规定。该规范根据不同级别的数据中心，规定不同的消防设计标准，同时规定了“数据中心的耐火等级不应低于二级”，“当数据中心与其他功能用房在同一个建筑内时，数据中心与建筑内其他功能用房之间应采用耐火极限不低于2.0h的防火隔墙和1.5h的楼板隔开，隔墙上开门应采用甲级防火门”等需严格执行的强制性规定。同时，IDC项目的防火和灭火系统设计应符合现行国家标准《建筑设计防火规范》（GB 50016-2014）、《气体灭火系统设计规范》（GB 50370-2005）、《细水雾灭火系统技术规范）（GB 50898-2013）和《自动喷水灭火系统设计规范》（GB 50084-2017）等规定。各地可能对消防设计等级提出具体或更高的要求，例如《数据中心设计规范》第13.2.1条要求数据中心的耐火等级不应低于二级，而《上海市互联网数据中心建设导则（2019 版）》第7.5条进一步要求在上海市建设IDC耐火等级不宜低于一级[2]。

因此，在尽职调查时需与技术尽职调查团队确认IDC的消防设计是否已满足全国性设计规范，以及项目所在地对IDC项目建设的具体设计规范和要求，否则难以排除相关工程项目依据《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》第25条和第26条被责令停止建设或停止使用的风险。

除前述已说明的与IDC项目有关的节能验收、规划验收、竣工验收、环评验收、消防验收以及可能涉及水土保持、质检、防洪、防震、防雷、取水等事项的审批及验收，均要考虑到尽职调查范围内。

此外，在IDC建设完毕后，除前述提到的建设要求，还需按照《数据中心设计规范》、《互联网数据中心工程技术规范》（GB51195-2016）、《数据中心基础设施施工及验收规范》（GB50462-2015）等规范进行验收。在尽职调查时，应当关注前述规范的落实情况。