道可特解读 | 后疫情时代的长租公寓发展趋势及相关法律问题

长租公寓行业在经历过前两年的野蛮生长，自2019年起风口开始消退，投资者的介入开始更加谨慎，导致市场的优胜劣汰加剧。2020开年突如其来的新冠肺炎疫情，让整个长租公寓行业困境更遭冲击，但从另一个角度也加快了行业发展的速度。如今抗击疫情工作已经进入了后半程，疫情初期被忽略的矛盾也开始逐渐爆发出来，相应的法律问题也随之增多，笔者依据现有的咨询情况结合行业发展的动向对长租公寓行业涉及到的法律问题进行分析，旨在对长租公寓运营方有所提示。

一、新冠疫情给行业带来的影响及后续发展趋势

新冠疫情的爆发导致众多行业受到巨大的冲击，长租公寓行业也没有幸免。但相比受影响更为严重的酒店、餐饮、零售等行业，长租公寓的抗风险能力仍然较强。根据中国地产报的相关分析，在经历了2019年的盘整后，行业中的从业者更加理性，而突如其来的疫情更让公寓企业意识到要更加谨慎，更注重利润，提升精细化运营能力。    短时间内行业供给会呈现阶段性减少，市场竞争减弱。很多二房东无法承受疫情的冲击，将割肉离场；随着疫后监管的提升，一批非合规产品也要进行重新改造暂时退出市场。同时宏观政策利好租赁市场长期发展。不管是中央或地方都将长租公寓作为重点发展，行业未来仍将处于政策红利期。预计随着国内疫情得到有效控制，下半年长租公寓行业会有比较好的市场环境。

同时行业内部将会迎来新一轮洗牌。经过新冠疫情的洗礼，长租公寓市场偏向于更加理性，可以预见未来两三年，长租公寓市场并购事件会增多，大浪淘沙之后，有两类公寓企业将成为市场的最终赢家。一类是具有极强O2O运营能力的公司，一类是具有重资产获取和持有能力的公司。而优势互补、强强联合，也会成为未来行业的发展趋势。

二、后疫情时代长租公寓行业面临的相关法律问题

从行业趋势可以预测下半年起长租公寓行业将迎来比较好的市场环境。为了顺利赶上利好行情，长租公寓行业除了改善自身运营水平，更应该注意妥善处理因疫情爆发而出现的法律问题，避免因法律问题处理不当而导致的品牌受损，成本增加等不良后果。

（一）租金调整相关法律问题

受疫情影响首先暴露出来直接影响上下游租户及运营者利益的就是疫情环境下租金的减免问题，而目前的法律咨询也多围绕这个问题展开，作为长租公寓品牌运营如何协调各方利益，减少法律风险是能否顺利渡过疫情风波的关键。因此运营者应当分别针对上下游租户积极谨慎开展沟通工作，避免不当沟通而产生的法律问题。

1. 面对上游租户的沟通策略

上游租户的态度是直接影响租金最终是否可以调整以及调整幅度的关键。根据最高人民法院最新发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、各地高院发布的文件及非典时期的相关判例可以看到相关法律指导意见的观点：

① 新冠疫情在法律上的定性，包括不可抗力、情势变更或自身商业风险等，裁判机关需根据个案作出判断。

② 新冠疫情客观导致了合同不能履行，是讨论不可抗力发生法律效果以及不可抗力对合同不能履行后责任承担影响的前提。

③ 地方高院在处理疫情对合同履行的影响时重点提及了“重大影响”、“不能履约”、“因疫情防控需要”、“不可归责于承租人、出租人的原因”等因素，这些因素的判断也是做出后期租金减免、合同责任认定的基础，就租金减免不存在唯一的结论。

因此受疫情之影响，租赁合同能否减免租金以及减免幅度，很难得出统一结论，均是个案处理的结果。在这样的前提下可以预见若上游租户消极回应，将很难有所突破，作为运营方能够采取的法律手段是相当有限的。但是个案处理也让运营方有了更多可以选择的方案，除了以不可抗力为由降低租金以外，情势变更、显失公平等都可以作为运营方用以支持降低租金请求的依据。另外，不管最终上游租客是否认可降低租金的请求，其回应都可以作为与下游租客沟通的依据来支持运营方协调沟通，因此一定要在第一时间与上游租客联系，做好第一轮沟通。

2. 面对下游租户的沟通策略

下游租户多数为数量众多的个人小租户，长租公寓运营方应注意沟通策略，避免消极处理或直接告知小租户无权减租。在沟通时建议先行发送与上游出租人的租金减免沟通文件，主动披露沟通细节。同时书面告知小租户，项目存在上游出租人，运营方有运营的压力，做出若在上游出租人处取得任何实际租金减免都将相应给予小租户同等程度租金减免的承诺，以此来争取下游租户的理解。当然，若上游出租人同意减免租金，运营方也应切实落实到对应的小租户层面，否则如果被媒体等第三方披露不仅影响商业声誉，而且一旦产生纠纷，法院也通常会结合“诚实信用”原则，否认运营方单方收取租金的合理性。

整体沟通过程一定要保证上游租户先行的顺序。如果上游出租人未作出明确的租金减免让步，而运营方自行同意下游租户的租金减免要求，后续产生纠纷时，法院易将运营方减免租金的行为认定为运营方系基于“自愿选择”而作出的决定，导致不予免除运营方租金支付义务及违约责任承担的法律后果。

（二）合同解除相关法律问题

近几年长租公寓行业竞争十分激烈，轻资产模式中普遍存在前期为抢占市场、房源，运营方与上游出租人签署的租赁合同租金偏高的情况，导致实际盈利空间狭小。这些原本盈利能力不强或盈利预期不高项目又遭受疫情的影响，项目价值进一步贬损。在全力运营优质项目的同时，运营方也面临着尽快调整亏损项目的问题。在处理相关问题时遵守相关法律规定做出合计决策，能够更有效降低调整成本。

1. 合同解除权行使的注意要点

首先是否可以以疫情影响为由主张法定解除权？轻资产模式的长租公寓项目中，上游租赁合同具有合同目的明确、租期长的显著特点，其合同的根本目的应认定为长期租赁以经营长租公寓业务。新冠疫情的影响显然不足以使合同的根本目的无法达成，因此疫情的影响因素并不能给运营方带来法定解除权。

疫情影响对约定解除权的行使也会有所限制。若上游租赁合同中设置了约定解除权条款，在达到约定情形时，承租人可书面通知后解除合同。但在当前新冠疫情情况下，运营方行使约定解除权时，需考虑以下两点：

① 游租户的违约行为是否系新冠疫情直接导致的。根据《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力事件的，不能免除责任。”若上游租户的违约行为系新冠疫情的政府管制措施或其他不利影响直接导致，则其可能享有免责或部分免责的权利，相应地，运营方由此产生约定解除权将会受阻。但是，若上游租户的违约行为发生在新冠疫情产生普遍明显的影响之前，即便后续新冠疫情对该违约行为持续产生影响，运营方也有权直接按照租赁合同约定正常行使解除权。

② 注意对方违约程度是否显著轻微。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）（以下简称“《九民纪要》”）的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度......违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”根据《九民纪要》的规定，若运营方仅基于上游租户显著轻微的违约行为来要求解除上游租赁合同，由此引发争议后可能无法得到法院或仲裁机构的支持，若此违约行为有新冠疫情的影响参与其中，会进一步增加法院或仲裁机构裁量不予支持的可能性。因此疫情影响可能反而导致运营方本应有权主张的解除权无法顺利行使。

2. 合同违约解除的注意要点

在不享有解除权的情况下，一方单方解除合同的行为系一种违约行为。对于该违约方是否可以起诉解除合同，在司法实践中一直没有唯一定论。就长租公寓涉及的以长期性为特点的上游租赁合同，在不享有任何解除权的情况下，运营方衡量违约成本后，依然认为解除合同具有商业正确性，则可结合《九民纪要》的规定，妥善终止项目。

《九民纪要》规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是......符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

① 违约方不存在恶意违约的情形；

② 违约方继续履行合同，对其显失公平；

③ 守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”参考《九民纪要》，运营方拟通过违约解除的方式解除上游租赁合同的，结合目前新冠疫情影响，需留意两点：

• 及时发出书面解除通知并尽快安排撤场活动，做好相关记录。如果运营方从商业决策角度已决定必须终止项目，则解除上游租赁合同的通知应当及时发出，迟延行动除了会加重违约责任的认定，合同本身的履行期又会相应地延长，直接导致租金成本的增加。司法实践中，法院和仲裁机构对租赁合同违约解除的违约金合理支持范围一般为三至六个月空置损失，具体认定取决于各方的过错程度和实际房屋下家的承租情况等因素。空置损失的起算点一般为法院认定的租赁合同解除之日。如果解除通知发出时间晚，则认定的租赁合同解除日也会相应延后。迟延行动的阶段租赁合同多会被认定处于未解除状态，承租人仍需按照合同约定支付租金。此外，客观上，承租人尽快明确告知解除意愿，出租人也可尽快开展新的招租工作，减少实际空置的时间。

• 留存疫情相关证据，将疫情影响记载为解约理由之一。法院或仲裁机构在确定违约解除责任范围时一般会酌情考虑解约背景和各方恶意因素。尽管新冠疫情不直接产生上游租赁合同项下的法定解除权，但是因长租公寓业务的经营客观上遭受疫情影响，对于营方提起的租赁合同解除要求，法院和仲裁机构在判断解除效果和违约金调整程度时，会将新冠疫情的实际影响作为衡量的因素之一。

为减少损失保证相关亏损合同顺利终止，建议运营方在实际应对相关问题时注意以下几点：

① 新冠疫情期防控间所有和上游租户和下游小租户的沟通均以书面方式进行并注意留存相关记录；

② 留意搜集新冠疫情影响的相关证据，包括：疫情防控期间，小租户大量提出解约和减免租金的书面申请及小租户合同解约和租金减免的书面确认、补充协议等体现项目继续运营对运营方明显不公的证据；

③ 将受新冠疫情影响的客观情况明确列入书面解约函中作为解约的客观理由，并随函附上相关书面证明文件以正式通知。

在经历了2019年行业的调整和2020年初新冠疫情的洗礼后，长租公寓行业终于能在2020年下半年开始逐渐转暖。为了渡过眼前的难关，顺利迎接即将到来的利好行情，运营方应注意谨慎处理这个阶段的法律问题，合法合规执行商业决策。希望上文的内容可以为运营方就新冠疫情影响下部分法律问题的解决提供应对思路，谨供参考。

作者 | 道可特房地产与基础设施团队