亲属之间签署换房协议后无法履行可起诉解除并要求赔偿

湖南房地产专业律师郑贴侨（18907390038）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

      从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

      (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

      )原告诉称赵某聪向一审法院起诉请求：1.解除我与赵某杰于2011年1月3日签订的协议书；2.判令赵某杰向我赔偿购房款85万元，中介服务费23400元、契税2400元、工本费80元、房屋增值款3543600元。

      赵某杰上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回赵某聪原审诉讼请求；2.判令赵某聪承担本案诉讼费用。

      事实和理由：一、原审法院把该鉴定报告作为裁判的依据是事实不清。

      本案中评估报告并未核实涉案房屋的权属证明原件，也未将复印件与原件核对。

      鉴定报告依据中介公司部分成交价格数据来源作为本案评估依据，是以2019年9月份和2020年4月到6月份的成交价格作为参照依据，本案时间节点就是在2020年7月评估的，却没有2020年7月的成交价格，明显依据不足。

      不同意原审法院的判决结果。

      ?被告辩称赵某聪辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉请求，维持原判。

      ?法院查明赵某聪与赵某杰系姐弟关系，赵某鹏系二人之父。

      2010年8月16日，赵某鹏、赵某杰、赵某聪签署房产协议，内容如下：赵某鹏于2002年3月出资以赵某聪名义购买北京市西城区（原宣武区）一号楼房一套，经父子女三人协商，对该楼房的今后产权、使用权达成协议如下：一、自2010年7月以后的剩余贷款费用由赵某杰负责承担。

      二、该楼房房产暂放在赵某聪名下，但所有权与赵某聪无关，待贷款付清后，转至赵某杰名下。

      过户前赵某杰必须将赵某聪个人出资购买的房屋过户给赵某聪的名下……。

      赵某鹏、赵某杰在该协议当事人处签名，赵某聪未签名。

      2011年1月3日，赵某鹏、赵某杰、赵某聪另签署协议书，内容如下：赵某聪于2011年1月6日代赵某杰出资28.2万元给宣武区一号赵某聪名下的92平米房产还齐贷款并协助赵某杰将此房过户到赵某杰名下。

      赵某杰在2011年2月15日前代赵某聪出资28.2万元给X号房屋赵某杰名下的35平米还齐贷款，并协助赵某聪将此房过户到赵某聪名下。

      双方代还贷款数相互抵消，过户费用、税费等均由新户主负责……赵某聪、赵某杰、赵某鹏均在协议书落款处签名。

      2011年1月6日，赵某聪清偿了房屋的全部贷款本息。

      并将房屋过户至赵某杰名下。

      另，赵某鹏向法院出具声明，表示涉案合同虽有赵某鹏签字，但协议内容为约束赵某聪与赵某杰双方的权利义务，虽然协议中有约定利息的情况，但赵某鹏放弃相关权益，由赵某聪在本案中一并处理，赵某鹏将涉案合同中的权利义务全部转让给赵某聪，赵某鹏不作为本案当事人参加诉讼。

      另查，2019年5月8日，赵某聪以赵某杰为被告，以赵某鹏、吴某文、B银行为第三人，以合同纠纷为由诉至东城法院，要求依法确认位于北京市X号房屋房屋归赵某聪所有，赵某杰协助赵某聪办理上述房屋过户手续。

      在上述案件审理中，法院查明以下事实：2009年12月份，赵某杰作为买房人向卖房人邓某辉购买北京市东城区（原崇文区）X号房屋房屋，购房款总计85万元。

      2009年12月28日，邓某辉出具收条，写明收到赵某杰购房定金5万元。

      2009年12月29日，邓某辉出具收款证明，写明收到赵某杰购房首付款共计35万元，其中现金5万元，银行转账收款30万元。

      2010年1月14日，邓某辉出具收条，写明收到赵某杰交来余款50万元，该房屋款项已结清。

      2010年1月18日，赵某杰登记房屋所有权人。

      根据赵某聪银行卡及赵某聪代理人赵某鹏银行存折交易记录显示，2009年12月28日，赵某聪向赵某鹏转款5万元，同日，赵某鹏将该笔5万元取出。

      2009年12月29日，赵某聪向邓某辉转款30万元。

      2010年1月9日，赵某聪向赵某鹏转款23万元。

      2010年1月14日，赵某鹏连同赵某聪的23万元向邓某辉转款50万元。

      赵某鹏认可其多转的金额系借给赵某聪用于其支付购房款。

      至该案庭审时，涉案房屋仍有两笔抵押权登记未办理注销。

      抵押权人分别为B银行和吴某文。

      赵某杰称无法提前还清贷款，赵某聪亦不同意代其清偿主债务以解除涉案房屋的抵押权。

      二抵押权人表示涉案房屋抵押权合法有效，担保的债务未清偿前不同意放弃抵押权。

      法院经审理认为涉案房屋的原产权人依据与赵某杰签订的房屋买卖合同，将房屋过户至赵某杰名下，自房屋产权登记于赵某杰名下时，其依法成为房屋新的所有权人。

      现赵某聪要求确认涉案房屋产权归其所有的诉请，缺乏法律依据，法院不予支持。

      但根据赵某聪提交的两份协议及购房款支付情况，法院可以认定购买涉案房屋的全部购房款均为赵某聪直接或者通过第三人赵某鹏所付，赵某聪与赵某杰之间存在借名买房的合同关系。

      依据双方签署的落款日期为2011年1月3日的协议书的约定，赵某聪已依约还清了房屋剩余贷款，并将房屋过户至赵某杰名下，赵某杰应依约将其名下房屋贷款还清后，协助赵某聪办理过户手续。

      现赵某杰虽违反上述协议的约定，但因房屋现有两个有效的抵押权存在，故在上述抵押权未消灭前，赵某聪要求赵某杰协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，属于法律上的不能履行，无法支持。

      因履行不能给赵某聪所造成的损失，可另案主张。

      综上，法院，驳回了赵某聪的诉讼请求，此后，赵某聪不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理驳回赵某聪上诉，维持原判。

      庭审中，赵某聪提交中介费收据、契税发票、房产成工本费收据以证明上述费用均由赵某聪支付。

      经质证，赵某杰对其真实性认可，证明目的不予认可。

      但表示认可中介费、契税、工本费由赵某聪交纳，赵某聪所述数额亦属实。

      赵某杰提交上述案件庭审笔录、赵某杰为产权人的涉案房屋产权证书、赵某杰与B银行于2010年2月9日签订的《个人授信协议》、还款账户的银行流水等证据。

      证明赵某杰贷款30万元，且该贷款由赵某杰偿还，该笔贷款是赵某杰向赵某聪支付的购房款。

      该笔录显示赵某聪陈述诉讼请求事实理由时，表示一号房屋是以赵某聪名义进行贷款，父母代赵某杰还款。

      剩余28.2万元贷款也是由赵某鹏还的。

      X号房屋贷款30万元也是父母在还，X号房屋全款购买，其中607200元由赵某聪出资，剩余房款是赵某鹏向朋友借款……经质证，赵某聪表示涉案房屋为全款购买，没有购房贷款。

      赵某聪确实收到了涉案房屋抵押贷款30万元，但系因赵某聪向他人借款，以涉案房屋抵押贷款偿还债务，30万元与涉案房屋无关，并非购房款，且贷款一直由赵某聪偿还。

      另查，赵某杰于2010年1月18日取得涉案房屋产权证。

      诉讼中，赵某聪申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经评估涉案房屋市场价值总额为439.36万元。

      对于该评估结论，赵某聪予以认可，赵某杰表示评估的市场价值过高，不予认可。

      法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

      依据涉案协议书约定，赵某聪已依约还清了一号房屋剩余贷款，并将一号房屋过户至赵某杰名下，赵某杰应依约将X号房屋贷款还清后，协助赵某聪办理涉案房屋的过户手续。

      鉴于因赵某杰原因导致涉案房屋无法过户至赵某聪名下，涉案合同目的无法实现，故赵某聪要求解除双方于2011年1月3日签订的协议书的诉讼请求于法有据，法院予以支持。

      合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

      鉴于因赵某杰原因导致赵某聪无法实现对涉案房屋的所有权，故赵某聪要求赵某杰赔偿赵某聪购买涉案房屋支出的购房款、中介费及办理产权登记支出的契税、工本费等必要费用于法有据，法院予以支持。

      赵某聪要求赵某杰赔偿涉案房屋增值部分的价值，亦于法有据，法院予以支持。

      赵某杰所述其支付了30万元购房款的意见，鉴于生效判决已确认购买涉案房屋的全部购房款均为赵某聪直接或者通过第三人赵某鹏所付，且赵某杰提交的贷款合同系在其取得涉案房屋产权证之后签订，该贷款并非购房贷款，赵某聪虽认可其收到了30万元贷款，但并不认可系赵某杰支付的购房款，表示系因赵某聪向他人借款，以涉案房屋抵押贷款偿还债务。

      赵某杰亦未提交其他证据证明上述款项是涉案房屋购房款，故赵某杰此项抗辩意见，法院不予采信，赵某杰表示涉案房屋评估的市场价值过高的意见，亦依据不足，法院不予采信。

      二审中，双方均未提供新证据。

      本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

      ?裁判结果一审判决：一、解除赵某聪与赵某杰于2011年1月3日签订的协议书；二、赵某杰自判决生效后十五日内向赵某聪赔偿购房款85万元，中介服务费23400元、契税2400元、工本费80元、房屋增值款3543600元。

      二审判决：驳回上诉，维持原判。

      ?房产律师郑贴侨点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

      没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

      根据相关规定，当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。

      赵某杰所持鉴定程序违法的上诉意见，法院不予采纳。

      原审法院认定因赵某杰原因导致涉案房屋无法过户至赵某聪名下，导致赵某聪无法实现合同目的，将赵某聪与赵某杰于2011年1月3日签订的协议书予以解除并无不妥。

      解除合同后，赵某聪要求赵某杰赔偿赵某聪购买涉案房屋支出的购房款、中介费及办理产权登记支出的契税、工本费等及房屋增值部分的价值，于法有据，法院予以支持亦无不当。

      

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